李宇嘉：樓市開發(fā)投資正在下臺階和擠水分

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

2016年1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2015年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)年全年GDP增速為6.9%，創(chuàng)1990年以來新低，符合各界預(yù)期，完成了“7%左右”的年度增速目標(biāo)。

在全球經(jīng)濟(jì)低迷、美國復(fù)蘇低于預(yù)期的情況下，我國保持6.9%的增速實(shí)屬不易。告別要素簡單投入驅(qū)動的“高速度增長”，尋求全要素增長驅(qū)動的“高質(zhì)量增長”，就要忍受經(jīng)濟(jì)下滑的“短痛”。

對于經(jīng)濟(jì)下滑，業(yè)內(nèi)認(rèn)為房地產(chǎn)是最大拖累。事實(shí)上，房地產(chǎn)對2015年經(jīng)濟(jì)增長還是有正面貢獻(xiàn)的。2015年，全國商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%，僅比2013年歷史最高峰少2000萬平方米。商品房銷售金額創(chuàng)歷史新高，比2014年增加14.4%，較2013年歷史高峰高出7%。樓市銷售回暖帶動家電家具、建筑裝潢等下游行業(yè)快速回升。

所謂房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)，主要指房地產(chǎn)開發(fā)投資對“穩(wěn)增長”中投資關(guān)鍵作用的抑制。2013年以來，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下臺階，由2013、2014年的19.8%和10.5%降至2015年的1.0%，三年年均近10個百分點(diǎn)的回落確實(shí)有些太快。

房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中的先導(dǎo)性、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，開發(fā)投資迅速下滑，上游能源、原材料、制造業(yè)也必然下滑，拖累了占GDP41%的工業(yè)和建筑業(yè)，使其在產(chǎn)能過剩、價(jià)格跌成白菜、利潤下滑的泥潭中無法自拔。

同時，房地產(chǎn)下滑也拖累了基建投資。2015年，被寄予厚望的基建投資增速首次回落到20%以下，資金來源受限是主因。

開發(fā)投資增速緣何下臺階？主要是庫存制約了拿地和新開工。但是這里忽略了無效庫存的問題。樓市之所以出現(xiàn)無效產(chǎn)能，皆因土地財(cái)政激勵。借助于土地的融資功能、區(qū)域開發(fā)功能，土地財(cái)政將房地產(chǎn)的邊界不斷放大，突出表現(xiàn)在各地新城不斷。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口容量可達(dá)34億，而2015年底我國城鎮(zhèn)人口僅7.7億。由此可知，即便不包括老城區(qū)住房供應(yīng)，也有超過26億人的居住空間規(guī)劃嚴(yán)重超前，并形成了無效供應(yīng)。

過去十多年，五花八門的高鐵新城、產(chǎn)業(yè)新城、物流新城等如雨后春筍，之所以無效供應(yīng)并沒有暴露，除了剛性購房需求旺盛外，房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)讓需求趨之若鶩。

截至2015年12月，即便“去庫存”政策用盡，但70個大中城市有49個城市房價(jià)同比下跌，上漲城市漲幅也多在5%以內(nèi)。也就是說，全國多數(shù)城市房價(jià)在下跌。

因此，剛性需求基本滿足疊加投資需求全面退潮，讓超前投資、供應(yīng)過剩和無效供應(yīng)的問題全面暴露，這是房地產(chǎn)開發(fā)投資下臺階的主要原因。

過去十年許多超前上的項(xiàng)目、造的產(chǎn)能、加的杠桿，在住房需求基本滿足、投資需求回潮后，就突然斷了基礎(chǔ)，無效庫存開始涌現(xiàn)。當(dāng)庫存都無法消化時，開發(fā)商整體拿地、新開工積極性迅速降至冰點(diǎn)。

因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資“下臺階”具有必然性，雖然拖累固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)增長，但其本質(zhì)上是一個“擠水分”、“擠泡沫”的過程，總比無效庫存大到爆發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)失速要好得多。

隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)的重心在向重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移。未來，中心大城市及周邊中小城市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售將逐漸增加，也將對沖其他城市樓市庫存高壓、投資回落，這也是房地產(chǎn)“軟著陸”的過程。

從宏觀數(shù)據(jù)看，工業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)正在快速增長，在電商、互聯(lián)網(wǎng)等新興消費(fèi)帶動下，最終消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到60%以上，內(nèi)需基礎(chǔ)正在夯實(shí)；第三產(chǎn)業(yè)增加值占比連續(xù)三年超過第二產(chǎn)業(yè)占比，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型端倪初現(xiàn)。如果樓市上述“軟著陸”過程平穩(wěn)，我國經(jīng)濟(jì)將毫無疑問地轉(zhuǎn)向中高速增長，這也是“量增質(zhì)更優(yōu)”的經(jīng)濟(jì)新階段。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）