房企巨頭加碼海外投資 哪些金融機構能借勢起飛？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

房企海外投資帶來的機遇，并不僅僅涉及房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)。和地產(chǎn)開發(fā)有關的金融業(yè)務，也在開發(fā)商的海外拓展需求下獲得了良機。碧桂園馬來西亞公司的負責人坦言，房地產(chǎn)企業(yè)國內發(fā)展靠銷售，海外發(fā)展就是靠金融。但截至目前，最早涉足海外業(yè)務的傳統(tǒng)國有銀行的發(fā)展步伐并不大。反倒是一些小型的信托、基金管理公司卻因為這些拓展獲得了機遇。造成這一現(xiàn)象的原因是什么？對金融企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)海外拓展能否為金融行業(yè)變革創(chuàng)造新的空間和機會？

2015年11月中旬，交通銀行廣東分行高調舉辦了一場海外房地產(chǎn)投資分析會，國際合作方即是大名鼎鼎的澳洲聯(lián)邦銀行集團，探討的是美國、澳洲和新西蘭的房地產(chǎn)市場。

目前，萬科、綠地、萬達、碧桂園等國內龍頭房企加速向歐美、澳洲等海外市場布局，諸多金融機構也看到了這一巨大商機。不單單是傳統(tǒng)銀行類金融機構，諸如中融、鵬華等非銀類金融機構發(fā)展勢頭也異常兇猛。

一位金融業(yè)資深人士表示，布局海外樓市，主力還是大銀行，只能說這兩年，信托、基金、第三方理財之類的機構開始“出?！迸渲觅Y產(chǎn)，表現(xiàn)顯著而已。

布局海外樓市 誰是主力？

2015年10月下旬，一家名為“首控基金”的資本機構在成都發(fā)布了一場金融產(chǎn)品說明會，其聯(lián)合光大銀行推出的“投資行全球”和“移港走世界”兩款金融產(chǎn)品的核心看點是針對海外房地產(chǎn)投資。

在金融產(chǎn)品的設計上，首控基金給投資人的賣點，除了可獲得預期收益外，還可獲得免費歐洲房產(chǎn)、澳洲地產(chǎn)首付，中國香港保險、美國移民項目擔保等多重增值服務。

在海外美元基金運作上，一款名為“美亞陽光基金USA-A（有限合伙）”的產(chǎn)品引起記者注意。該產(chǎn)品主要針對國內投資者，將募資投向美國加州、德州等地的全新房產(chǎn)或再開發(fā)項目，運作該基金的美亞集團，與遠洋地產(chǎn)、寶安集團、銅鑼灣集團等均為合作伙伴。

2015年10月，萬達商業(yè)赴港IPO的基石投資者中，即有中融信托的影子，其通過海外平臺中融國際資本設立5000萬美元的中融港融通集合資金信托計劃，借助QDII通道以基石投資人身份參與。

2016年初，新湖中寶公告稱，其委托國投瑞銀與鵬華基金進行海外資產(chǎn)投資，委托財產(chǎn)不超過8.5億美元。實際上，這兩個公募基金在地產(chǎn)公募產(chǎn)品及不動產(chǎn)投資上均有所嘗試，尤其是鵬華基金在海外地產(chǎn)更領先一步，創(chuàng)新勢頭不減。

一個較為典型的現(xiàn)象是：與當前信托、基金、第三方理財?shù)葯C構“出?！被钴S相比，像中國銀行等大型銀行系金融機構給外界的一個印象是其“出?！睌U張步伐要緩慢一些。

一位金融業(yè)資深人士解釋說，這兩年，信托、基金之類的資本機構“出海”配置資產(chǎn)變得較為明顯，但主力還是大銀行或金控集團。

2015年11月份于重慶舉辦的光大控股投資年會上，該集團執(zhí)行董事兼CEO陳爽曾公開表示，公司仍將以跨境資產(chǎn)管理為核心業(yè)務，同時著眼全球，滿足客戶不同的跨境投資需求。2014年，光大控股旗下光大安石曾重倉入股在新加坡上市的英利國際置業(yè)，意在將后者優(yōu)質商業(yè)包裝成REITs并實現(xiàn)海外上市。

北京大學金融學博士、房地產(chǎn)基金研究中心副主任杜猛向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說，中國金融力量在提升，中國購買力在增強，中國企業(yè)走出去，人民幣國際化，全球化并購業(yè)務迅猛，加上全球范圍內房子都不好賣，加劇了全球化資產(chǎn)配置需求，房地產(chǎn)作為國際金融范疇，是最核心的金融產(chǎn)品，也是其深入發(fā)展的基石。

房企海外發(fā)展 要靠金融？

如果說金融機構“出?！备嗍腔诮鹑趧?chuàng)新與空間擴張的話，那么房企“出?！辈皇悄玫鼐褪侵苯邮召?，一出手就是數(shù)量驚人的幾十億美元甚至更高，他們又將如何運作地產(chǎn)項目？

碧桂園馬來西亞公司負責人坦言，房企在國內發(fā)展靠的是銷售，在海外發(fā)展就要靠金融。

即便是在國內，當前房地產(chǎn)與金融的關系也越來越密切，金融地產(chǎn)化與地產(chǎn)金融化雙向加速滲透。目前，綠地、萬達、萬科、碧桂園、富力等房企在海外擴張中又如何借金融推動地產(chǎn)開發(fā)？

以綠地澳洲市場而言，2015年綠地成功收購悉尼核心區(qū)域總投資逾18億元的兩幅地塊之后，綠地在澳洲開發(fā)項目已達6個。

從澳洲市場來看，綠地的海外思路是區(qū)域深耕，將重點聚焦經(jīng)濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的地區(qū)加快布點，在先期進入的海外地區(qū)則努力實現(xiàn)多城市、多項目的規(guī)?；⑾到y(tǒng)化布局。

記者注意到，在金融支持上，與綠地合作的是德意志銀行。雙方通過簽訂合作諒解備忘錄，將于全球范圍內在融資、資產(chǎn)管理、投資銀行等業(yè)務領域展開全面深入合作。

實際上，德意志銀行被稱之為“全能銀行”，不同于國內五大行的業(yè)務模式，其涵蓋了傳統(tǒng)銀行業(yè)務、投行業(yè)務和財富管理業(yè)務等，國內的“光大控股”更像它。

第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務部高級董事黃國鈞向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，國內金融機構在海外的監(jiān)管更嚴格，金融產(chǎn)品也很難做到成本很低，比如首先要建立當?shù)匦庞?，有更多的加分項，才能讓產(chǎn)品資金成本更低，相比國內的海外金融機構或銀團的資金成本較低，業(yè)務也更齊全，那些房企巨頭更愿意與他們合作。

“那些房企巨頭在海外項目一般相對優(yōu)質，實際上并不需要太多的金融機構參與，因為他們并不過于擔心產(chǎn)品銷售問題，如果參與機構多了，勢必會拉高成本，分食一部分利潤。”黃國鈞說。

前述金融業(yè)資深人士也補充說，一般的信托、基金等即使“出海”，但業(yè)務較為單一，雖然也有發(fā)展機會，但機會更多的還是在國內與那些房企有經(jīng)常合作的大銀行，畢竟大的金融機構在當?shù)囟际浅峙品种踔潦欠ㄈ藱C構。