美聯(lián)儲加息靴子落地 香港樓市明年或再跌一成

每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

相對于內(nèi)地樓市，美聯(lián)儲加息對疲弱的香港樓市或?qū)砀鬀_擊。

美聯(lián)儲加息后，香港金管局也在12月17日上午上調(diào)基本利率。由于香港實施盯住美元的聯(lián)系匯率制度，過去超低息的貨幣環(huán)境一度推動香港樓市大漲，隨著美國進入加息周期，香港樓市將面臨更大的資金流出風(fēng)險。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在美國步入加息周期以及香港零售業(yè)寒冬兩大不利因素的沖擊下，今年下半年香港樓市疲態(tài)盡顯，預(yù)計明年香港樓市有可能再跌一成，特區(qū)政府有可能通過松綁辣招對沖樓市下行。

香港九年來首次加息

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在美聯(lián)儲宣布加息后，香港金管局九年來首次上調(diào)基本利率。香港金融管理局于12月17日上午公布，將貼現(xiàn)窗基本利率上調(diào)25個基點，由0.5%至0.75%。據(jù)悉，金管局上一次調(diào)整基本利率是在2008年12月，當(dāng)時貼現(xiàn)窗基本利率由1.5%下調(diào)1%，至0.5%。 

香港的基礎(chǔ)利率，是指香港金融管理局貼現(xiàn)窗口對本地銀行的隔夜拆借利率。在香港金融管理局宣布上調(diào)基本利率后，香港各家銀行可以自行決定是否調(diào)整其最優(yōu)惠存貸款利率。

香港金管局總裁陳德霖表示，美聯(lián)儲此次加息已在市場預(yù)期之內(nèi)，代表美國啟動利率正常化。全球新興經(jīng)濟體在經(jīng)歷了6年超低息環(huán)境，在加息周期啟動后，新興市場國家將無可避免地面對資金外流、貨幣貶值及經(jīng)濟放緩的壓力。自2008年美聯(lián)儲啟動量化寬松后，流入香港的資金達到1300億美元，這筆資金預(yù)計開始流出香港，而流出速率將取決于美聯(lián)儲的加息步伐。

受益于超低利率的貨幣環(huán)境影響，香港樓價在過去數(shù)年幾乎領(lǐng)漲全世界。監(jiān)測香港樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，該指數(shù)從2008年的不足60，上漲至今年上半年的146，漲幅超過143%。根據(jù)物業(yè)顧問公司萊坊此前公布的2015年第二季《全球樓價指數(shù)》報告顯示，香港住宅樓價過去一年升約兩成，領(lǐng)漲全球房地產(chǎn)市場。

中原地產(chǎn)主席施永青此前在接受記者采訪時表示，在超低利率環(huán)境下，香港房貸利率僅為2.2%，低于市場平均約3%租金回報率，即便香港房價一再上漲，在“供房比租房劃算”的因素支撐下，依然有買家愿意高位入市，因此量化寬松政策可以說是推漲香港樓價的一個重要因素。

明年香港房價或再跌一成

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在本次美聯(lián)儲加息之前，香港樓市已經(jīng)呈現(xiàn)疲態(tài)。中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新收報于138.22點，創(chuàng)下40周新低，在最近9周以來累計下跌5.62%。美國加息會否加重香港樓市的下行壓力，無疑是市場最關(guān)注的事情。

“盡管金管局也追隨美聯(lián)儲上調(diào)基本利率，但由于目前香港銀行體系結(jié)余達到3900億港元，流動性充足，因此香港銀行這次未必馬上跟隨美國加息”，美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明向記者表示，目前匯豐與渣打兩大銀行已經(jīng)宣布維持最優(yōu)惠利率不變，因此本次加息對于樓市更多只是心理層面的影響。除非美國加息步伐加快，導(dǎo)致中國香港與美國的息差擴闊，資金外流的情況將會加劇，才會導(dǎo)致香港銀行加息動作加快。

在美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝看來，加息并非決定香港樓價走向的唯一因素，現(xiàn)時對樓市影響較大的因素反而是經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)弱。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處數(shù)據(jù)，2015年前10個月，香港的零售業(yè)總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，隨著零售市道明顯放緩，相信香港的失業(yè)率最快在年底出現(xiàn)上升，對整體經(jīng)濟的沖擊最快在明年初便會浮現(xiàn)。

“如果經(jīng)濟好，無論供應(yīng)增加還是加息，對樓市的影響相當(dāng)較少；但如果經(jīng)濟轉(zhuǎn)差，大幅加息對樓市的影響則較顯著”，劉嘉輝預(yù)計，在美聯(lián)儲首次加息后的3至6個月，香港樓價有可能下跌5%，明年全年樓價跌幅有可能達到10%。為了降低樓市波動對經(jīng)濟帶來的影響，港府應(yīng)該考慮逐步減少“辣招”政策。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)總裁黃偉雄也認(rèn)為，目前內(nèi)地經(jīng)濟增長放緩，香港樓市又受“辣招”及加息陰霾籠罩，在內(nèi)外因素影響下，預(yù)料明年香港樓價將下調(diào)8%~10%。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波