馮焱東：房地產(chǎn)能否在轉(zhuǎn)型陣痛期“臨危救主”

每經(jīng)編輯 馮焱東    

房地產(chǎn)曾經(jīng)兩次在中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇困境時(shí)力挽狂瀾。一次是在1998年，面臨東南亞金融危機(jī)的沖擊，國(guó)家果斷地推動(dòng)房改，房地產(chǎn)行業(yè)隨后迅速發(fā)展起來(lái)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出困境的強(qiáng)勁力量。

第二次是2008年，次貸危機(jī)波及全球，外貿(mào)依存度很高的中國(guó)經(jīng)濟(jì)驟然失速，國(guó)家再出重拳，通過(guò)刺激房地產(chǎn)和一攬子反周期政策，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)重新拉回到快速增長(zhǎng)的軌道，房地產(chǎn)又一次扭轉(zhuǎn)乾坤。

而今我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期“三期疊加”的轉(zhuǎn)型階段。“十三五”特別是頭兩年是調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵期和陣痛期，到2020年要基本跨越“中等收入陷阱”，這期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，下行壓力較大。在轉(zhuǎn)型陣痛期，房地產(chǎn)又一次受到各方高度關(guān)注和期待，它能再次臨危救主嗎？

這個(gè)問(wèn)題很難作出簡(jiǎn)單的回答，需要從多方面來(lái)綜合分析一下。

首先從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段來(lái)看，房地產(chǎn)與整體經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系已發(fā)生了較大變化。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從重工業(yè)化主導(dǎo)的發(fā)展階段開始向后工業(yè)化發(fā)展階段過(guò)渡。2013年服務(wù)業(yè)增加值第一次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入后工業(yè)化發(fā)展階段的重要標(biāo)志。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心楊建龍博士的研究，在重工業(yè)化主導(dǎo)的發(fā)展階段，房子和車子為龍頭的消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心引擎，能有力帶動(dòng)中游的機(jī)械、汽車、化學(xué)、水泥、鋼鐵、有色金屬，上游的電力、煤炭、石油、交通運(yùn)輸?shù)缺姸喈a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

到了后工業(yè)化階段，住行的引擎作用開始減退，各類升級(jí)性的消費(fèi)（主要是各種品質(zhì)性消費(fèi)、文化旅游健康養(yǎng)老等精神性消費(fèi)）開始起拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)作用。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與1998年和2008年已大不同，我們對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期不能太高。

其次，從房地產(chǎn)投資看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資總體開始下滑，從2010年33.2%的增長(zhǎng)率一路下滑到今年1~10月的2%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯減弱。今年1~10月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.2%，房地產(chǎn)作為重要組成部分僅增長(zhǎng)2%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅沒(méi)有起到拉動(dòng)作用，而且還拖了后腿。

投資之所以不斷下滑，與銷售增長(zhǎng)趨緩、土地出讓過(guò)多、房地產(chǎn)庫(kù)存不斷增長(zhǎng)有密切關(guān)系。2011年至今我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存一直在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)泡沫取代房?jī)r(jià)泡沫成為房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾，去庫(kù)存成為房地產(chǎn)業(yè)的主要任務(wù)。雖然今年銷售回暖，但房地產(chǎn)待售面積卻仍處于不斷增長(zhǎng)狀態(tài)，投資額仍然持續(xù)高于銷售額，房地產(chǎn)供過(guò)于求的狀況并沒(méi)有因?yàn)殇N售回升有所減輕，而是還在不斷加劇。我國(guó)房地產(chǎn)仍處于庫(kù)存增長(zhǎng)階段，去庫(kù)存階段還沒(méi)有到來(lái)，這種情況已經(jīng)嚴(yán)重影響了行業(yè)的健康發(fā)展，處理不當(dāng)會(huì)危及國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融安全。

高庫(kù)存是5年多來(lái)逐步積累的，去庫(kù)存也不可能一蹴而就。投資下滑是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，雖然拖累了GDP增長(zhǎng)，但未嘗不是對(duì)去庫(kù)存的一種正面支持。在當(dāng)前庫(kù)存尚在增長(zhǎng)的階段不可輕言投資增長(zhǎng)，只有庫(kù)存降到一定程度后投資增長(zhǎng)對(duì)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)才是有利的。如果此時(shí)房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)或違背規(guī)律，只會(huì)加重供求矛盾，積累更多問(wèn)題?？傊?，預(yù)計(jì)未來(lái)一至兩年投資仍處于低位，也不排除一段時(shí)間的負(fù)增長(zhǎng)。

不過(guò)房地產(chǎn)投資增速處于低位的局面并不會(huì)一成不變。隨著國(guó)家各種鼓勵(lì)政策的逐漸落實(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售將會(huì)逐步增長(zhǎng)。隨著銷售增長(zhǎng)和庫(kù)存的逐步消化，投資增速自然會(huì)止跌回升。

預(yù)計(jì)靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還需要兩年左右，關(guān)鍵看庫(kù)存消化的程度和速度，即使投資反彈估計(jì)增長(zhǎng)速度也難以超過(guò)10%。

再次，從房地產(chǎn)銷售來(lái)看，銷售本身也能帶動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展，如裝修、建材、家電、各種生活性服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融等，還直接能促進(jìn)稅收增長(zhǎng)，這一點(diǎn)不可忽視。2010年以來(lái)房地產(chǎn)銷售總體也告別了高增長(zhǎng)，2014年還出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，不過(guò)今年1~10月房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)7.2%，銷售額增長(zhǎng)14.9%，從近幾年來(lái)看這個(gè)數(shù)據(jù)還是不錯(cuò)的。隨著化解房地產(chǎn)庫(kù)存的各種政策陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，銷售預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，從而為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮正面支撐作用。

預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)銷售仍有一定增長(zhǎng)潛力。一是我國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大空間；二是近3年來(lái)大部分城市的房?jī)r(jià)平穩(wěn)或穩(wěn)中有降；三是保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造被放到更重要位置，既解決了中低收入群體的住房問(wèn)題，又拓展了房地產(chǎn)的發(fā)展空間；四是房地產(chǎn)調(diào)控仍有較大余地。

最后，各種產(chǎn)業(yè)型、復(fù)合型地產(chǎn)的發(fā)展有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。開發(fā)商近年來(lái)紛紛轉(zhuǎn)型，住宅以外的開發(fā)明顯增加。如商業(yè)地產(chǎn)，雖然供應(yīng)過(guò)剩，但大量開業(yè)、待開業(yè)的體驗(yàn)式購(gòu)物中心有助于消費(fèi)增長(zhǎng)。又如以“萬(wàn)達(dá)城”為代表的文化旅游地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)升級(jí)發(fā)揮了積極作用，南昌無(wú)錫等地的萬(wàn)達(dá)城、恒大?；◢u的年游客總量預(yù)計(jì)都有望達(dá)到千萬(wàn)以上。再如養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、物流地產(chǎn)（如菜鳥物流）、園區(qū)地產(chǎn)（華夏幸福為代表）的蓬勃發(fā)展也在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦。

總體看，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用雖然在后工業(yè)化時(shí)代開始下降，但仍不失為支柱產(chǎn)業(yè)。近1~2年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在銷售帶動(dòng)方面，之后投資會(huì)有所發(fā)力，正面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。迎合消費(fèi)升級(jí)的各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在為經(jīng)濟(jì)增添新的活力。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛期，房地產(chǎn)雖不可能像前兩次那樣力挽狂瀾、一柱擎天，但仍將發(fā)揮中流砥柱的作用。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)，其實(shí)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在某種程度上就是去房地產(chǎn)化，如果各行各業(yè)都來(lái)搞房地產(chǎn)，誰(shuí)還有心思來(lái)發(fā)展實(shí)業(yè)、埋頭創(chuàng)新、艱苦創(chuàng)業(yè)？房地產(chǎn)能不過(guò)剩嗎？

中央十分明確要改變經(jīng)濟(jì)過(guò)于依靠房地產(chǎn)的畸形結(jié)構(gòu)，但這并不是說(shuō)，房地產(chǎn)就不能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)，只不過(guò)尺度要把握好。在一定階段內(nèi)依靠房地產(chǎn)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、特別是城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期去房地產(chǎn)化二者并不矛盾。

我們期望房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期擔(dān)負(fù)起重要責(zé)任，在解決自身問(wèn)題的同時(shí)為國(guó)家發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）