云煤能源1.6億入股地產(chǎn)基金 逆市投資騰沖別墅項目

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 岳琦    

云煤能源（600792，SH）曲線加碼地產(chǎn)項目的決心并未動搖。12月2日，云煤能源公告稱，擬以自籌資金1.6億元認購成都投智瑞峰投資中心（有限合伙）（以下簡稱成都投智瑞峰）有限合伙人份額，擬提供給騰沖恒達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱騰沖恒達）用于補充流動資金。

按照云煤能源披露的信息，云煤能源及其子公司已經(jīng)累計向成都投智瑞峰投資5.03億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，巨額資金指向的地產(chǎn)項目之一，騰沖恒達的高端別墅項目“自在山居”進展并不順利。該公司一位內(nèi)部人士表示，受行業(yè)不景氣的影響，目前“自在山居”一期銷售六七成，而二期開工時間還需按照市場情況而定。

“通過私募基金雖然繞過了監(jiān)管程序，但是抗風(fēng)險能力與普通地產(chǎn)投資并無差異。”云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研對記者表示，這種投資方式可以讓上市公司投資地產(chǎn)不入報表，暫不影響業(yè)績，而且審批流程簡單，時間彈性很大。

1.6億加碼別墅項目

2014年12月，《每日經(jīng)濟新聞》獨家報道了云煤能源地產(chǎn)投資標(biāo)的現(xiàn)大股東身影并暗藏諸多風(fēng)險，隨后云煤能源收到上海證券交易所的問詢函，并對關(guān)聯(lián)關(guān)系、投資風(fēng)險、決策程序等問題做出回復(fù)。而在回復(fù)中強調(diào)委托貸款投資地產(chǎn)不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易和資金占用的同時，對于標(biāo)的項目的風(fēng)險及其與大股東昆鋼控股的“曖昧”關(guān)系亦并未厘清。

時隔一年，云煤能源選擇繼續(xù)曲線加碼地產(chǎn)項目。公司公告稱，為提升公司資金收益，擬以自籌資金1.6億元認購成都投智瑞峰的有限合伙人份額。按照公司披露，云煤能源累計投資額2000萬元，師宗煤焦化工有限公司累計投資額4.83億元，公司及子公司累計投資額5.03億元。

自去年6月成都投智瑞峰成立以來，投智瑞峰提供的預(yù)期收益12%~15%極具誘惑，云煤能源則不斷加碼。成都投智瑞峰的目標(biāo)規(guī)模已經(jīng)從最初設(shè)立時的6億提升至9億元。相應(yīng)的資金以委托貸款的方式提供給了云南恒達房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱云南恒達地產(chǎn)）和昆明楷豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱楷豐地產(chǎn)），用于其旗下房地產(chǎn)項目開發(fā)。

而此次增加投資，云煤能源公告顯示，本次成都投智瑞峰募集資金1.6億元擬提供給云南恒達地產(chǎn)的全資子公司騰沖恒達用于補充流動資金。按照云煤能源此前回復(fù)上證所問詢時披露，云南恒達地產(chǎn)與騰沖恒達共同投資開發(fā)“自在山居”項目，此前成都投智瑞峰募集資金中有4.2億元用于該項目和另一地產(chǎn)項目的償還貸款、支付工程款、材料采購款等。

對于騰沖恒達與昆鋼地產(chǎn)的債權(quán)利益關(guān)聯(lián)，云煤能源去年12月回復(fù)上證所問詢時稱，根據(jù)2012年7月30日昆鋼地產(chǎn)投資騰沖恒達的協(xié)議約定，昆鋼地產(chǎn)以項目墊款的形式向騰沖恒達投入資金28958.71萬元用于支付土地出讓金等費用，約定滿2年的期限內(nèi)還款，而因為“自在山居”項目截止回復(fù)函出具之日并未實現(xiàn)銷售，該債務(wù)當(dāng)時并未結(jié)清。

像“自在山居”這類高端別墅地產(chǎn)項目，并不像云煤能源預(yù)計的那樣順利，持續(xù)的追加投資似乎在所難免。

逆市投資存風(fēng)險

記者注意到，“自在山居”項目位于騰沖，總占地面積為800畝，預(yù)計總建筑面積54萬平方米，項目預(yù)計規(guī)劃四期，并分期建設(shè)騰越風(fēng)格別墅、小高層洋房住宅、高層酒店式公寓、沿街商鋪、商業(yè)街等業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

云煤能源一位工作人士表示，公司一直在關(guān)注“自在山居”項目情況，目前已經(jīng)在開盤銷售。而對于項目進展和投資風(fēng)險，記者向云煤能源發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

騰沖恒達一位內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“自在山居”項目今年5月開盤，目前銷售了六七成，但市場情況并不樂觀。而對原定于今年底開工的二期項目，該內(nèi)部人士透露，目前市場不景氣，二期開工時間還需按照市場情況來看。

“目前云南大理、麗江、西雙版納等騰沖周邊的地房地產(chǎn)市場都不好，更不用說騰沖這類邊遠地區(qū)了。”周大研表示，在地產(chǎn)項目初期投資風(fēng)險還相對較低，在項目中后期投資風(fēng)險高很多。

從此前的掛牌信息來看，截至2014年7月31日，騰沖恒達凈利潤虧損177萬元，負債總計3.56億元。一位云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士亦對記者表示，騰沖的地產(chǎn)銷售情況今年普遍不好，很多房企經(jīng)營都十分艱難。

值得注意的是，云煤能源在公告中亦提示風(fēng)險稱，投資資金將由成都投智瑞峰以債權(quán)投資形式提供給恒達地產(chǎn)用于其旗下房地產(chǎn)項目的開發(fā)，標(biāo)的企業(yè)的償債能力、經(jīng)營能力、項目開發(fā)及銷售情況均可能會對投資產(chǎn)生影響。

云煤能源三季報顯示，2015年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約為27.11億元，相較于2014年同期的37.2億元，下降27.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為負數(shù)，約為-3.29億元，同比跌幅高達6239.54%。

對于云煤能源跨界曲線投資地產(chǎn)，周大研分析稱，通過私募基金的方式投資地產(chǎn)并不鮮見，這樣能繞過相關(guān)監(jiān)管程序，操作更方便，但是在抗風(fēng)險上并無獨特優(yōu)勢，還是要看市場和產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力。