沈陽(yáng)中鐵萬(wàn)科“分手” 項(xiàng)目?jī)籼潛p3537萬(wàn)

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

11月30日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，沈陽(yáng)中鐵盛豐置業(yè)有限公司擬將其與萬(wàn)科合資的沈陽(yáng)中鐵萬(wàn)科朗榆置地有限公司51%股權(quán)公開轉(zhuǎn)讓，標(biāo)的價(jià)格為8000萬(wàn)元。

資料表明，沈陽(yáng)中鐵萬(wàn)科朗榆置地有限公司成立于2010年10月27日，注冊(cè)資本為1.05億元，沈陽(yáng)中鐵盛豐置業(yè)有限公司持股比例為51%，沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股比例為49%。截至今年9月底，該公司的營(yíng)業(yè)收入為3.9億元，凈利潤(rùn)虧損3537萬(wàn)元。

沈陽(yáng)房企“老二”

上述合資公司曾開發(fā)沈陽(yáng)中鐵萬(wàn)科香湖盛景項(xiàng)目，項(xiàng)目位于二環(huán)北丁香湖東岸，丁香湖新城核心區(qū)域，總體規(guī)模達(dá)60余萬(wàn)平方米。目前，項(xiàng)目清水高層26號(hào)樓在售，建筑面積約75~95平方米，帶裝修小高層的建筑面積約為96平方米。

關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，接近沈陽(yáng)萬(wàn)科的相關(guān)人士表示，中鐵和萬(wàn)科通過(guò)公司合作開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目，由萬(wàn)科操盤。目前來(lái)說(shuō)開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，北地塊由萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)，南地塊由中鐵經(jīng)營(yíng)。目前中鐵方面可能正在走股權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程。截至發(fā)稿，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者未聯(lián)系到中鐵盛豐相關(guān)人士。

其實(shí)，沈陽(yáng)巨大的庫(kù)存壓力，一直是房企們最為頭疼的事情?？硕鹕蜿?yáng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)商品住宅截至11月末庫(kù)存為2950萬(wàn)平方米，去化周期為26~29個(gè)月之間。而業(yè)內(nèi)公認(rèn)的高庫(kù)存，是指庫(kù)存量高于月銷售量的12~15倍，高于1年~1年半的銷售量。

以萬(wàn)科為例，1994年的城市花園作為萬(wàn)科進(jìn)入沈陽(yáng)第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目，是沈陽(yáng)首個(gè)花園式封閉小區(qū)、第一個(gè)建立物業(yè)服務(wù)小區(qū)，也是沈陽(yáng)首個(gè)規(guī)劃樣板間住宅。城市花園對(duì)沈陽(yáng)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)具有里程碑意義，也開啟了沈陽(yáng)商品房時(shí)代的序幕。

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，萬(wàn)科在沈陽(yáng)的項(xiàng)目有萬(wàn)科花園新城、四季花城、魅力之城、金域藍(lán)灣、金域國(guó)際深藍(lán)、蘭喬圣菲、金色家園、藍(lán)山、朗潤(rùn)園等。

雖然萬(wàn)科在沈耕耘已久，但成交金額仍非沈陽(yáng)頭牌。上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，沈陽(yáng)成交金額最高的房企是中海，成交金額為63.2億，萬(wàn)科位居第二，成交金額為59.27億。2015年截至到11月29日，成交金額最高的房企仍是中海，成交金額為58.8億，萬(wàn)科位居第二，成交金額為53.8億元。

沈陽(yáng)庫(kù)存壓力仍在

早在今年初，北京萬(wàn)科老將、副總經(jīng)理肖勁履新沈陽(yáng)萬(wàn)科總經(jīng)理。

赴沈就任前，肖勁主動(dòng)通過(guò)萬(wàn)科沈陽(yáng)公眾微信平臺(tái)發(fā)布了《寫在上任之前——肖勁》的文章。在文章中，他寫道，“這兩年受市場(chǎng)沖擊等原因，沈陽(yáng)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)陷入了低谷，市場(chǎng)占有率退居第二。我個(gè)人的性格是不能接受第二這個(gè)排名的，因此履新沈陽(yáng)，帶領(lǐng)沈陽(yáng)公司重返巔峰是我的使命。”

在其后的“萬(wàn)科肖勁媒體見面會(huì)”上，肖勁說(shuō)：“我們不拿別人當(dāng)對(duì)手，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)很多東西不是特別能夠放在一起比較的。比如說(shuō)土地的位置不一樣、每個(gè)開發(fā)商的目標(biāo)不一樣、每個(gè)公司的管理者和操盤者的導(dǎo)向性及愛(ài)好也不一樣。舉個(gè)例子，同樣的一塊地給不同的開發(fā)商蓋，他一定蓋出兩個(gè)不一樣的項(xiàng)目，目標(biāo)不一樣、定位不一樣、很多決策點(diǎn)也不一樣，有些人可能更追求速度，有些人可能更追求品質(zhì)，萬(wàn)科是比較平和的一家公司，實(shí)際上我們的目標(biāo)點(diǎn)很多，所以我們是追求長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)均衡的公司，跟短期內(nèi)追求特殊表現(xiàn)的公司沒(méi)法比較。”

對(duì)于沈陽(yáng)目前面臨的庫(kù)存問(wèn)題，在6月份接受媒體采訪時(shí)，肖勁認(rèn)為，沈陽(yáng)確實(shí)存在一些問(wèn)題，但他相信一兩年之內(nèi)就會(huì)有轉(zhuǎn)變。“沈陽(yáng)是個(gè)人口增長(zhǎng)的城市，每年有將近20萬(wàn)的人口導(dǎo)入，這些人口又以年輕者居多，購(gòu)房需求強(qiáng)烈。這20萬(wàn)人口中如果一半人買了房子，就能賣出10幾萬(wàn)套，若合算成面積差不多一千多萬(wàn)平米，沈陽(yáng)現(xiàn)在的庫(kù)存無(wú)非就是幾千萬(wàn)平米，要按這個(gè)速度幾年差不多就消化掉了。”

肖勁表示，現(xiàn)在沈陽(yáng)土地供應(yīng)量這么小，三四年的時(shí)間就會(huì)把原來(lái)的大供應(yīng)量局面扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。沈陽(yáng)房?jī)r(jià)不高，生活質(zhì)量、自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展又都比周邊城市好，所以它對(duì)周邊城市的吸附能力是很強(qiáng)的，所以未來(lái)沈陽(yáng)市場(chǎng)還是值得期待的。

事實(shí)上，短期內(nèi)沈陽(yáng)樓市壓力仍然巨大。沈陽(yáng)當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，沈陽(yáng)樓市仍處于“冰凍期”，受天氣因素影響，項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，開發(fā)商營(yíng)銷部門由于任務(wù)完成率較低，頻繁換人，營(yíng)銷總監(jiān)頻現(xiàn)轉(zhuǎn)行。大品牌開發(fā)商在銷售份額上占有比重更大。市場(chǎng)存量居高，人口外溢，GDP增幅降低，導(dǎo)致供需進(jìn)一步失衡。