國企稱雄京滬土地市場 地王助推一線樓市“豪宅化”

近期，一線城市土地市場熱度持續(xù)攀升，高價地王層出不窮，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮。到底是誰在高價拿地？有機(jī)構(gòu)梳理了今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地，發(fā)現(xiàn)其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得；上海今年以來成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達(dá)56%。在進(jìn)入門檻越來越高的一線城市，土地市場已進(jìn)入寡頭時代，不僅外地中小房企進(jìn)入一線城市的難度越來越大，實(shí)力不足的本地企業(yè)甚至也有可能失去生存空間。土地市場陷入“豪門游戲”的同時，一線城市的 房地產(chǎn) 市場也將隨著地價的上升而被動“豪宅化”。

國企搶下京滬市場今年半數(shù)地塊

就在11月23日，北京當(dāng)?shù)乩吓茋?華遠(yuǎn)地產(chǎn) 今年首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊，溢價率高達(dá)121%。據(jù)現(xiàn)場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠(yuǎn)、 碧桂園 、首創(chuàng)、 金地商置 等在內(nèi)的12家房企競逐。競拍一開始，城建、華遠(yuǎn)、碧桂園三家房企相繼發(fā)力，當(dāng)報價喊到了32.5億時，碧桂園率先退出了競拍，華遠(yuǎn)和城建這兩家北京國企繼續(xù)爭奪。最終，經(jīng)歷96輪激烈報價，華遠(yuǎn)才得以拿下該地塊。

同一日，華潤聯(lián)手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。其中一幅地塊吸引來華潤未來科技城聯(lián)合體、中駿、國瑞、旭輝等四家企業(yè)參與競拍，經(jīng)歷36輪報價，華潤未來科技城聯(lián)合體以溢價率36.4%拿下該地塊。

雖有諸多房企參與競標(biāo)，但23日的北京土地市場最終的勝利者均為國企。這似乎也成為2015年北京土地市場的一個縮影。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在2015年北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨(dú)立獲得：分別為：國瑞、恒大、 陽光城 、旭輝、萬科等。而另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者均是國企、央企。

多宗總價動輒超過80億的地王支撐了今年的北京土地市場，其總成交額已高達(dá)1852.14億元，年內(nèi)待售經(jīng)營性土地還剩九宗，起價達(dá)115億元(另外兩宗為工業(yè)用地)，按正常溢價率計(jì)算成交額將突破150億元。加上目前已經(jīng)成交的，北京年內(nèi)土地市場成交金額突破2000億元幾無懸念，這也將創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。

在上海，國企一統(tǒng)地市的跡象沒有北京那么明顯，但也占據(jù)大半江山。據(jù)上海鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨(dú)或主導(dǎo)聯(lián)合摘得，占比達(dá)56%。

地價“豪門游戲”助推房價“豪宅化”

從2015年京滬兩地住宅類土地的聯(lián)合、單獨(dú)拿地情況看，國有房企已成為一線城市土地市場的主要參與者。從全國一二線城市拿地金額對比看，國企強(qiáng)勢也非常明顯，能夠在主流城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民企越來越少。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，國企主宰土地市場的趨勢將影響未來樓市。首先，一線城市的土地市場進(jìn)入寡頭時代，市場交易變成“豪門游戲”。不僅外地中小房企進(jìn)入一線城市的難度越來越大，實(shí)力不足的本地企業(yè)甚至也有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。而且，這一趨勢正越來越明顯。

同時，聯(lián)合拿地的比例也越來越高。以北京為例，今年44宗住宅用地，單獨(dú)拿地只有25宗，聯(lián)合拿地比例高達(dá)43%，而在2013年和2014年，聯(lián)合拿地比例還分別僅為22.4%和30.8%。多家企業(yè)聯(lián)合拿地分?jǐn)傦L(fēng)險，但也帶來了企業(yè)之間的合作風(fēng)險——不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對于土地價格的承受能力也不一樣，雖然企業(yè)在組成聯(lián)合體時會約定價格上限，但一旦碰到優(yōu)質(zhì)地塊，承受能力強(qiáng)的一方還是會忍不住出手。

張大偉認(rèn)為，在這種背景下，市場分化繼續(xù)加劇，一二線城市“豪宅化”、三四線城市“泥潭化”的形勢越來越明顯。高地價將推高未來的房價，目前一線城市土地在標(biāo)桿房企的激烈爭搶下，已普遍出現(xiàn)了樓面價超過當(dāng)?shù)胤績r的現(xiàn)象。雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此多的“地王”集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元每平方米的情況下，未來住宅產(chǎn)品“豪宅化”難以避免。