楊紅旭：供給側(cè)改革之下 房地產(chǎn)去庫存如何發(fā)力

每經(jīng)編輯 楊紅旭    

近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議專題研究了推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革。據(jù)中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民透露，近期著重要打好4個殲滅戰(zhàn)：一是化解過剩產(chǎn)能；二是開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動；三是化解房地產(chǎn)庫存；四是防范化解金融風(fēng)險。

近期決策層也在多個場合提及房地產(chǎn)高庫存，多種信息表明，樓市去庫存正成為當(dāng)前中國經(jīng)濟的重要工作。那么在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫存該如何發(fā)力？

關(guān)于去庫存，楊偉民表示：化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅是為了當(dāng)期經(jīng)濟增長，更主要的是為了推進以人為本的城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。但是促進農(nóng)民工市民化，光靠戶籍制度改革是不行的，還要深化住房制度改革，使他們形成在城鎮(zhèn)買房、特別是租房的預(yù)期。

由此可知，接下來房地產(chǎn)政策或?qū)⒎譃閮蓚€層面：一是中長線改革；另一個層面是短線政策。

在中長線改革層面，主要依靠戶籍制度改革和住房制度改革。

關(guān)于戶籍制度改革，2014年7月出臺的《國務(wù)院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》規(guī)定，進一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實施居住證制度，加快建設(shè)和共享國家人口基礎(chǔ)信息庫，穩(wěn)步推進義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應(yīng)，努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。可見，目標(biāo)非常明確，就要讓外來常住人口享有基本的公共服務(wù)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告顯示，我國農(nóng)民工總量27395萬人，同比增長1.9%。其中，外出務(wù)工者16821萬人，增長1.3%。值得關(guān)注的是，外出務(wù)工者在單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營場所居住的比例均比上年有緩慢的下降，而租賃住房和在務(wù)工地自購房的比例則小幅提高。在自購房農(nóng)民工中，在小城鎮(zhèn)購房的占49.1%，比上年提高2.7個百分點。

農(nóng)民工自購房的比重雖略有增長，但仍然非常低，而且主要集中在小城鎮(zhèn)。這反映出兩點：一是農(nóng)民工收入偏低，多數(shù)只能在小城鎮(zhèn)購房；二是農(nóng)民工在大中城市，享受不到市民化的公共服務(wù)，即便有一定的購房能力，也不愿扎根在大城市生活。

當(dāng)前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。因此，農(nóng)民工自購房多在小城鎮(zhèn)，可能與落戶相對容易有關(guān)。

為了加速落戶，相關(guān)部委很可能出臺一些細(xì)化措施：比如健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制；在一定時期內(nèi)維護進城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)；加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行等。

而各地也將加快落實戶籍改革政策，實際上一年多來，多地已進入新型戶籍制度成型期，不少省份出臺的戶口遷移條件較為寬松，居住證制度已成為共識。

筆者認(rèn)為，住房制度改革大局已定，核心是實行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制，但也有值得細(xì)化之處。比如在金融方面，公積金制度應(yīng)當(dāng)改革，應(yīng)建立政策性住房銀行，推進房貸資產(chǎn)證券化；針對外來務(wù)工人員，只要是常住人員且擁有居住證，就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。

而從短線政策來看，則需要四方面的措施：一是個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；二是應(yīng)取消二手交易的營業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補貼以貨幣為主，實物為輔。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）