上海中介壟斷再調(diào)查：區(qū)域房?jī)r(jià)鏈家說(shuō)了算？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

邦地產(chǎn)“尋找哄抬上海房?jī)r(jià)元兇”的行動(dòng)仍在繼續(xù)！伴隨習(xí)近平繼十八大以來(lái)首次對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存表態(tài)，這項(xiàng)行動(dòng)的意義越發(fā)重大...

新城歐陽(yáng)捷微信公眾號(hào)在《去庫(kù)存，最有效的六條政策》中就表明，控制土地溢價(jià)，減緩房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)激活二手房市場(chǎng)，是確保去庫(kù)存的關(guān)鍵因素。

然而，在上海，這項(xiàng)工作可能被一座“大山”阻礙著，這就是中介壟斷。

網(wǎng)友說(shuō)

有多位網(wǎng)友向邦爺指控說(shuō)，這是由于鏈家一手把控了區(qū)域市場(chǎng)造成的，還說(shuō)由此二手房?jī)r(jià)比年初漲了30%～40%。而且一邊房?jī)r(jià)被提高，一邊賣(mài)家也被“慣壞”，其他中介只能跟著一塊漲價(jià)。

當(dāng)然，也有人力挺鏈家，認(rèn)為二手市場(chǎng)不具備壟斷空間，即使壟斷也無(wú)法干預(yù)房?jī)r(jià)，前期所以會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)，只不過(guò)是因?yàn)殒溂以陧槕?yīng)買(mǎi)方意愿。

律師說(shuō)

上海律師杜躍平則認(rèn)為，中介為了推動(dòng)成交成為價(jià)格推手，不管價(jià)格如何、對(duì)阻礙成交的絕對(duì)要“消滅”。有些不良中介往往在市場(chǎng)大勢(shì)跌時(shí)，為了成交，助推跌；大勢(shì)升，助推漲。他們用的手段比如有“為賣(mài)家簽賠”，還有就是加價(jià)、報(bào)虛價(jià)來(lái)促成交，或者免收一方傭金，這些手段甚至能助長(zhǎng)一個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)升勢(shì)。

在深入鏈家“骨髓”的速效房機(jī)制(獨(dú)家委托)影響下，如果鏈家完全壟斷區(qū)域的二手房市場(chǎng)，這對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，也許會(huì)是非常可怕的事。如同杜躍平所說(shuō)，為了實(shí)現(xiàn)交易，中介可以憑借把控一些推漲或推跌房?jī)r(jià)的因素，最大程度主導(dǎo)區(qū)域的房?jī)r(jià)。

>>>>真相是什么？

網(wǎng)友的指控，理論的假設(shè)，其實(shí)在邦爺看來(lái)是不能夠以此判斷鏈真假的。那么，鏈家是否涉嫌壟斷？哪些區(qū)域可能被壟斷？邦爺需要再調(diào)查。

因而，邦爺首先查看了鏈家公布的門(mén)店分布地圖，并與中原地產(chǎn)在同區(qū)域同板塊的門(mén)店數(shù)量進(jìn)行對(duì)比（因?yàn)檫@兩家是在上海開(kāi)設(shè)門(mén)店最多的中介），來(lái)一定程度上比照出片區(qū)市場(chǎng)的把控能力。

經(jīng)過(guò)梳理，邦爺發(fā)現(xiàn)，鏈家目前在上海共計(jì)有1058家門(mén)店，而中原則為501家左右。

同時(shí)，鏈家在黃浦區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、楊浦區(qū)即虹口區(qū)，這些區(qū)域里的門(mén)店數(shù)遠(yuǎn)超于中原，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

如果更進(jìn)一步按照板塊分的話(huà)，中山公園、陸家嘴、陸家浜路、徐家匯、五角場(chǎng)、古美西這些區(qū)域，鏈家在數(shù)量上更是占據(jù)壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)。

壟斷會(huì)形成怎樣的危害？

先不論市場(chǎng)，就個(gè)人而言，“壟斷中介”通過(guò)市場(chǎng)份額的優(yōu)勢(shì)，先讓你用高價(jià)把房子買(mǎi)下來(lái)，等房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下跌的時(shí)候會(huì)讓你割肉，進(jìn)而讓你以非常凄慘的價(jià)格成交。

壟斷形成價(jià)格操縱是不爭(zhēng)的事實(shí)，邦爺只想說(shuō)，如果這一天真的來(lái)到，那最終受害的將只能是我們自己。

呼吁：讓我們一起繪制“上海中介門(mén)店地圖”

其實(shí)，僅有中原的門(mén)店數(shù)是不夠的，我們還需要了解太平洋房屋、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、永慶房屋等其他中介公司，在鏈家開(kāi)店密集區(qū)域的門(mén)店數(shù)據(jù)，以了解鏈家是否在這些地區(qū)已經(jīng)初步掌握了能夠操縱當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的能力。

所以，邦爺向全中介行業(yè)呼吁：請(qǐng)你們?cè)谶@條微信的評(píng)論處留言，寫(xiě)明在你開(kāi)展業(yè)務(wù)的板塊：鏈家和非鏈家的門(mén)店比例數(shù)據(jù)，以幫助我們最終繪制地圖，看清楚鏈家是否已經(jīng)在一些區(qū)域擁有可以操控購(gòu)房者心理預(yù)期的可怕力量。

然后，邦爺將邀請(qǐng)所有反對(duì)及支持鏈家的業(yè)內(nèi)外人士前往鏈家力量最強(qiáng)大地區(qū)作購(gòu)房體驗(yàn)，并寫(xiě)下體驗(yàn)報(bào)告，用具體的感受來(lái)支持自己的觀點(diǎn)。邦爺也將安排多路記者暗訪，體驗(yàn)各二手房市場(chǎng)是否因?yàn)閴艛?，而讓?gòu)房者在價(jià)格這件事上失去話(huà)語(yǔ)權(quán)。

在收集完成大量案例之后，最終公布調(diào)查結(jié)果，鏈家是否涉嫌壟斷，并向相關(guān)部門(mén)提交調(diào)查報(bào)告。

上述調(diào)查區(qū)域，也并非僅僅只涵蓋上海。北京、廣州、深圳、成都、蘇州、杭州等地，我們也將開(kāi)展類(lèi)似調(diào)查。這些調(diào)查將給我們事情的真相。邦爺在這里，也歡迎網(wǎng)友能夠通過(guò)評(píng)論報(bào)名成為本次調(diào)查的志愿者，無(wú)論你反對(duì)還是支持鏈家。

附.《中華人民共和國(guó)反壟斷法》

《中華人民共和國(guó)反壟斷法》第十九條之規(guī)定，有以下情況的，可以推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位：

1.一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一的；

2.兩個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額合計(jì)達(dá)到三分之二的；

3.三個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額合計(jì)達(dá)到四分之三的。

有前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的情形，其中有的經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)份額不足十分之一的，不應(yīng)當(dāng)推定該經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位。

被推定具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者，有證據(jù)證明不具有市場(chǎng)支配地位的，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有市場(chǎng)支配地位。

《中華人民共和國(guó)反壟斷法》第十九條規(guī)定：一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到二分之一的，可以推定經(jīng)營(yíng)者具有市場(chǎng)支配地位?！斗磯艛喾ā芬?guī)定的壟斷行為包括：

1.經(jīng)營(yíng)者達(dá)成壟斷協(xié)議；

2.經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位；

3.具有或者可能具有排除、限制競(jìng)爭(zhēng)效果的經(jīng)營(yíng)者集中。

（一）橫向壟斷：

《反壟斷法》第十三條規(guī)定，具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的經(jīng)營(yíng)者達(dá)成下列壟斷協(xié)議即被視為壟斷。

1.固定或者變更商品價(jià)格；

2.限制商品的生產(chǎn)數(shù)量或者銷(xiāo)售數(shù)量；

而《反壟斷法》第十七條規(guī)定，以下行為屬于濫用市場(chǎng)支配地位：

• 以不公平的高價(jià)銷(xiāo)售商品或者以不公平的低價(jià)購(gòu)買(mǎi)商品；

• 沒(méi)有正當(dāng)理由，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品；

• 沒(méi)有正當(dāng)理由，拒絕與交易相對(duì)人進(jìn)行交易；

• 沒(méi)有正當(dāng)理由，限定交易相對(duì)人只能與其進(jìn)行交易或者只能與其指定的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行交易；

• 沒(méi)有正當(dāng)理由搭售商品，或者在交易時(shí)附加其他不合理的交易條件；

• 沒(méi)有正當(dāng)理由，對(duì)條件相同的交易相對(duì)人在交易價(jià)格等交易條件上實(shí)行差別待遇；

邦爺看了驚出一身冷汗，《反壟斷法》從來(lái)不反對(duì)更不禁止企業(yè)合法取得市場(chǎng)支配地位，它禁止的只是企業(yè)“濫用市場(chǎng)支配地位。”