海南出臺樓市轉型新政：5年后住宅開工占比不高于67%

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每經(jīng)記者 白亞靜

上周，海南省下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展的意見》，核心有兩點：一是控制開發(fā)規(guī)模，調整房地產(chǎn)產(chǎn)品結構；二是形成房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)互動。兩個著力點形成合力，目標即：鼓勵發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)，到2020年末，全省商品住宅新開工面積占商品房新開工面積的比例不高于67%。

重經(jīng)營輕住宅

其實，海南省想要實現(xiàn)這一住宅開工占比目標并不難。今年前三季度，海南省普通住宅在商品房新開工面積的占比，已經(jīng)達到70.6%。另外，住宅投資在房地產(chǎn)開發(fā)的比重，也從去年同期的78.9%下降到74.2%。事實上，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)是海南開發(fā)商正在做的事情。

海南省政府提出此次意見的意義在于，通過從上而下的規(guī)劃，在土地供應以及稅收等方面，維護并推動海南省現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)格局。

目前，海南省政府的思路是，在滿足島上常住居民住房需求的基礎上，鼓勵發(fā)展分時度假（產(chǎn)權式酒店）、酒店式公寓、賓館、酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等以旅游度假或商業(yè)經(jīng)營為目的的經(jīng)營性房地產(chǎn)，以此實現(xiàn)與旅游、文體、健康、醫(yī)療、衛(wèi)生等產(chǎn)業(yè)相融合。

具體做法包括：在審批環(huán)節(jié)嚴格把控，防止變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，如建設規(guī)模在10萬平方米以上的產(chǎn)業(yè)附帶房地產(chǎn)的新建項目，須報省發(fā)改委備案，并進行項目規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策審查；嚴格控制小戶型商品住宅審批。

另外，海南省政府還對出租出售給高端科技企業(yè)、企業(yè)總部、企業(yè)研發(fā)中心的辦公樓，給予系列優(yōu)惠政策。進行十二大產(chǎn)業(yè)、百個特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、六類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有效需求，帶動經(jīng)營性房地產(chǎn)發(fā)展。

目前，海南省的房地產(chǎn)投資增速與全國趨勢有所不同。從今年一季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速即呈逐月加快趨勢。根據(jù)海南省統(tǒng)計局數(shù)字，今年前三季度，海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1227.13億元，增長25.9%，增速同比提升6.2個百分點，位列全國首位。

其中，辦公樓開發(fā)投資，而非住宅，才是支撐海南省的投資主力，前者在1~9月實現(xiàn)109.4%的增長。

通過政府購買去化

今年以來，雖然海南省的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等地產(chǎn)項目開發(fā)投資已經(jīng)有了長足增長，而且住宅新開工面積也已經(jīng)下降同比35.3%，但是在整體供應中，住宅仍占主導，高庫存情況難言得到了根本性改善。

前三季度，海南省銷售額和銷售面積均有增長。然而，住宅銷售的表現(xiàn)弱于其他項目，而且主要以外地購買為主。海南省統(tǒng)計局數(shù)字，前三季度，海南省累計房屋銷售面積同比增長5.5%，住宅銷售增長2.8%；累計房屋銷售額增長4.5%，住宅銷售額增長1.2%。

11月，海南三亞的多家開發(fā)商組團，帶著多個項目北上京城舉行推介會。當時，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國表示，市場現(xiàn)在消化的主要是之前推出的土地，目前當?shù)貛齑婷娣e近300萬平方米，去化需要一年多的時間。

7月，海南省統(tǒng)計局在分析當?shù)貛齑媲闆r時也表示，隨著全省房地產(chǎn)規(guī)模不繼擴大，新開工面積不斷增長，而房屋銷售僅處于回暖，全省的商品房銷售面臨去庫存壓力也隨之增大。數(shù)據(jù)顯示，1~7月，海南省商品房待售面積增長31.8%。

面對高庫存，海南省提出的主要方式是，以政府購買服務的方式，從市場上購買或租賃商品住宅用作保障性住房，并納入保障性安居工程計劃管理。以及采用貼息、補助等方式，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合條件的庫存商品住宅改造為電商用房（辦公倉儲加工物流一體化）、商務居住復合式地產(chǎn)等，為小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者提供質優(yōu)價廉的工作生活場所。