北京地市“冰火兩重天” 商業(yè)地塊為何不受青睞？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 

最近，北京頻出的“地王”引爆了眼球。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，被熱搶的地塊，大致有兩個特征：一是位于核心區(qū)域；二是住宅地塊。

與住宅地塊形成強(qiáng)烈反差的，商業(yè)辦公地塊的熱度銳減，可謂冰火兩重天。亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，今年北京市場共成交的商業(yè)辦公地塊26宗，而其中7宗地塊底價成交，占比27%。

房山商業(yè)金融地塊遭流拍

11月2日，原定于競拍的一宗位于房山的商業(yè)金融地塊因無人報(bào)價最終流拍。10月27日，北京萬科以8.1億元摘得海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”HD-0303-0062地塊，而該宗地掛牌出讓起始價就已經(jīng)達(dá)到7.5億元。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，北京市商業(yè)辦公成交的地塊細(xì)分到各個行政區(qū)，豐臺區(qū)的成交宗數(shù)最高，溢價率也在首位。豐臺區(qū)共有7宗商業(yè)辦公用地成交，溢價率為43.03%，門頭溝區(qū)僅成交1宗土地，溢價率也僅為0.51%。

事實(shí)上，北京的商業(yè)金融地塊寒流不斷。11月1日晚間，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司公告宣布，公司決定終止收購北京豐盛胡同這一通過舊改獲得土地的項(xiàng)目。

不僅僅是京城舊改，北京盈科中心這種地標(biāo)建筑，也未售出高價。

早在去年4月份，李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)，以9.28億美元（約合57.5億元人民幣）出售北京盈科中心，接盤方是房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本。

據(jù)了解，盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，工人體育場北路南段，緊鄰東三環(huán)路，地處CBD中央商務(wù)核心區(qū)與燕莎使館區(qū)間。項(xiàng)目樓板面積約16.99萬平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購物中心組成。作為繼國際大廈、京城大廈之后的第三個北京商業(yè)地標(biāo)建筑，盈科中心多年來都是諸多世界著名公司在北京駐地的首選，包括IBM、諾基亞、波音、西安楊森等。

據(jù)了解，此次盈科中心成交單價約3.38萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個價格在三里屯、北京三環(huán)的CBD，完全是被低估的。但其出租率并不理想。2013年的半年報(bào)顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。

商業(yè)地產(chǎn)操盤難度大

萊坊機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告指出，2015年第三季度，北京市甲級寫字樓平均租金較上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5個百分點(diǎn)至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲級寫字樓面積進(jìn)入市場，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于東二環(huán)區(qū)域的萬豪酒店寫字樓改造項(xiàng)目。

上述研報(bào)指出，由于經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，甲級寫字樓需求下降，加上新增供應(yīng)持續(xù)入市，使得部分寫字樓區(qū)域市場的租金下降、空置率上升。因此，部分寫字樓業(yè)主已開始調(diào)整預(yù)期，通過租金優(yōu)惠策略來吸引或保留高質(zhì)量租戶。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，北京的寫字樓價格比較高，但從宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期而言，對寫字樓的需求會下調(diào)。之前寫字樓的供應(yīng)不是很大，但目前麗澤商業(yè)區(qū)和通州的集中供應(yīng)，會短期內(nèi)形成一種增量，也對業(yè)主心理造成一定的影響。

而北京的商業(yè)地產(chǎn)亦是在2015年，集中放量。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從北京商服用地的成交來看，隨著城市新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，近郊成為商服用地供應(yīng)和交易的主戰(zhàn)場。2014年北京近郊共成交用地171.68萬平方米，占城市總成交量的91.67%。在此背景下，商業(yè)用房銷售新增供應(yīng)也多集中在城市核心區(qū)之外。預(yù)計(jì)2015年北京有14個集中商業(yè)開業(yè)，新增供應(yīng)量將達(dá)130萬平方米，主要集中在豐臺、朝陽、通州三區(qū)，總開業(yè)體量相當(dāng)于7個西單大悅城。

RET睿意德總裁王玉珂在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，商業(yè)辦公地塊不受開發(fā)商熱捧的原因，還是銷售市場遇冷。即便是開發(fā)企業(yè)自持，寫字樓、商場的租金，和區(qū)位直接相關(guān)。區(qū)位不好的，租金也不高，回報(bào)也自然不理想。而北京新增供應(yīng)的位置，相對來說都不是核心區(qū)域，而這些地方的商業(yè)氛圍不夠強(qiáng)烈。對自持而言，資金成本又太高。商業(yè)辦公對于開發(fā)商運(yùn)營也是一種考驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不是一朝一夕就可以組建的。

陽光100常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，住宅用地在北京的是非常稀缺的，市場也是供不應(yīng)求。而大多數(shù)搞住宅開發(fā)的開發(fā)商，對商業(yè)地產(chǎn)并不了解，并且商業(yè)存在過?，F(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)有其專業(yè)門檻，開發(fā)的難度比較大，簡單的購物中心和寫字樓在市場上難以立足。

王永平分析，總體來說，全國的商業(yè)地產(chǎn)泡沫化問題比較突出。全國各地商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營壓力都比較大。國內(nèi)的商業(yè)是項(xiàng)目多、品牌少；國外恰恰相反，品牌多、項(xiàng)目少。北京的商業(yè)、辦公項(xiàng)目的經(jīng)營壓力還有，另外招拍掛的底價過高，開發(fā)商覺得不合適，也會棄拿。開發(fā)商自持商業(yè)地產(chǎn)的話，如果有現(xiàn)金流回報(bào)，經(jīng)營壓力會輕一點(diǎn)。但是很多項(xiàng)目在招商期間就遇到很大困難。