北京土地市場降溫 高處不勝寒？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

10月27日，北京土地市場又有土地拍賣。

北京萬科企業(yè)有限公司以8.1億元摘得海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”HD-0303-0062地塊，北京保險產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責(zé)任公司以6.5億元競得北京市石景山區(qū)實興大街1605-648地塊B23研發(fā)設(shè)計用地地塊。

從上述兩宗土地來看，并沒有延續(xù)上周北京土地市場的火熱。最近傳言中的“某標(biāo)桿房企在京退地”風(fēng)波，更讓很多開發(fā)企業(yè)對北京土地市場有了觀望的態(tài)勢。

兩宗地塊出現(xiàn)低溢價

萬科北京競得的地塊具體名稱為北京市海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”HD-0303-0062地塊B2商務(wù)用地國有建設(shè)用地，其用地性質(zhì)為B2商務(wù)用地用地，土地面積為2.07萬平方米，建筑控制規(guī)模6.20萬平方米。該宗地掛牌出讓起始價為7.5億元，競價階梯為400萬元整，競買保證金為2.3億元。

而北京保險產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責(zé)任公司以底價摘得一研發(fā)設(shè)計用地，該宗地位于石景山區(qū)實興大街。具體四至范圍是：東至實興西街西紅線，南至石景山園北I區(qū)三號路北紅線，西至市政用地和代征綠地東邊界，北至石景山園北I區(qū)二號路南紅線。土地面積為2.74萬平方米，其中，建筑控制規(guī)模為6.3萬平方米。掛牌出讓起始價為6.5億元，競價階梯為350萬元整，競買保證金為2億元。

中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞表示，土地出現(xiàn)高溢價，要看其區(qū)位和公共設(shè)施配套。

對于兩宗地塊溢價較低的個中原因，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是土地屬性和其先決設(shè)置條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，兩宗地塊因為性質(zhì)原因，成交溢價率都不高，其中海淀區(qū)地塊明確要求其中50%面積需要開發(fā)商持有經(jīng)營20年以上，20年后如果要上市需要海淀區(qū)批準(zhǔn)。“石景山地塊的屬性為研發(fā)用地，更是要求獲得人，全部持有20年以上不得出讓，20年后如果需要出讓，也需要石景山區(qū)同意。”

“地王”的風(fēng)險

10月21日，豐臺區(qū)兩宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地出讓，土地溢價均超過140%。但隨后消息傳來，奪得上述兩宗土地的聯(lián)合體中的一家企業(yè)，對這宗土地的處置產(chǎn)生了不同意見，或?qū)⑼顺鲈撟诘貕K的開發(fā)。此消息并未得到該企業(yè)證實。

但有業(yè)內(nèi)人士給《每日經(jīng)濟新聞》記者講了個故事，足以證明在京拿高價地不易。某南方標(biāo)桿房企早在2013年取得東壩一宗宅地，成為同區(qū)域單價地王，目前該項目預(yù)期售價高達(dá)16萬元/平方米，遠(yuǎn)超同區(qū)域的其他計劃上市項目。

中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了39宗地塊樓面價超過3萬元/平方米，其中樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，樓面價超過5萬元/平方米的有6宗，樓面價超過4萬元/平方米的有11宗，樓面價超過3萬元/平方米的有16宗。也就是說未來，房價預(yù)期在15萬元/平方米左右的將有11個項目（樓面單價超過5萬元的），售價挑戰(zhàn)10萬元/平方米以上的合計將有21宗，疊加部分老項目，未來北京10萬+項目將有50個，超過3000套。

供需關(guān)系是市場的風(fēng)向標(biāo)，那北京買的起10萬+項目的富豪又有多少呢？

萊坊機構(gòu)發(fā)布的2015年《財富報告》指出，2014年北京超高凈值人士數(shù)量為1408位。所謂超高凈值人士，是指扣除了自住物業(yè)后，資產(chǎn)凈值在3000萬美元或以上的人士。

雖然北京豪宅市場面向全球，但豪宅去化壓力仍不容忽視。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這些高價地一方面面臨巨大資金成本壓力，另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中等收入客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。在這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗的，并且有品牌客戶粘性的企業(yè)無疑將占據(jù)優(yōu)勢，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺樊家村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風(fēng)險。