農(nóng)展館“地王”項(xiàng)目成交均價(jià)破19萬 北京頂豪市場暗流洶涌

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者  王杰 

沒有最高，只有更高。

京城正迎來“豪宅熱”。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，2015年，北京10萬+單價(jià)的“頂豪”成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的188套，即使剔除盤古大觀集中簽約的96套，也達(dá)到了92套的歷史最高紀(jì)錄。已經(jīng)是之前歷史最高成交年份28套的3倍！

其中，融創(chuàng)的“北京壹號院”項(xiàng)目成交了3套商業(yè)房源，均價(jià)高達(dá)19.5萬元/平方米，創(chuàng)造了北京豪宅房價(jià)成交單價(jià)歷史最高紀(jì)錄。

京城樓市瘋了嗎？

農(nóng)展館“地王”解套？

北京壹號院項(xiàng)目就是當(dāng)年赫赫有名的農(nóng)展館“地王”項(xiàng)目。

2013年9月4日，經(jīng)過69輪的激烈競拍后，融創(chuàng)以21億元加異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積的代價(jià)，拿下農(nóng)展館8號地，算上要支付給軍區(qū)總醫(yī)院22.24億元的建設(shè)費(fèi)用，融創(chuàng)拿地總成本高達(dá)43.24億元，樓面單價(jià)達(dá)到73099元/平方米，刷新了全國單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

此后，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊的入市一直備受關(guān)注。

北京壹號院一期住宅產(chǎn)品審批均價(jià)為16.4萬元/平方米，北京壹號院則將客戶群瞄準(zhǔn)十億身家級以上的富豪俱樂部。融創(chuàng)北京公司副總經(jīng)理樓艷青有一套“愛馬仕理論”：“買愛馬仕包包的往往是最不缺包的人。”由于孫宏斌將北京壹號院定位為融創(chuàng)的“眼珠子項(xiàng)目”，樓艷青受命親自上陣操盤。雖然對產(chǎn)品本身信心滿滿，但要聚集200多位中國甚至世界頂級富豪，這在中國房地產(chǎn)歷史上幾乎不曾有過，樓艷青也面臨職業(yè)生涯的一次全新挑戰(zhàn)。

公開報(bào)道顯示，融創(chuàng)一反過去市場上豪宅的高調(diào)銷售路線，對北京壹號院實(shí)施了一種低調(diào)神秘的銷售策略，還設(shè)置了嚴(yán)格的看房門檻，每天限量接待客戶，提前預(yù)約精準(zhǔn)安排，保證項(xiàng)目現(xiàn)場每次只有一組客戶看房，整個(gè)團(tuán)隊(duì)只為這一組客戶服務(wù)。樓艷青認(rèn)為，豪宅可以高調(diào)賣，但“頂豪”不可以，稀缺的“頂豪”更不可以，“頂豪呼聲高沒有意義，關(guān)鍵要做精準(zhǔn)圈層和口碑。”這是樓艷青的“理論”。

樓艷青在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，項(xiàng)目賣出高價(jià)，需要好的地段加產(chǎn)品，更注重客戶的感受和多變營銷的思路。

另一方面，周邊項(xiàng)目地價(jià)的飛漲，讓融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目不再“在云端”。

10月20日下午，葛洲壩集團(tuán)以總價(jià)49.5億元奪得北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村6號地塊。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，減去公租房等配建面積后，該地塊的樓面價(jià)已突破7.5萬元/平方米，已經(jīng)超過融創(chuàng)北京壹號院當(dāng)年7.3萬元/平方米的樓面價(jià)。

未來北京10萬+項(xiàng)目或達(dá)50個(gè)

其實(shí)，京城的豪宅項(xiàng)目更多的是“被豪宅化”。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了39宗地塊樓面單價(jià)超過3萬元，其中樓面價(jià)超過6萬元的有5宗，樓面單價(jià)超過5萬元的有6宗，超過4萬元的有11宗，樓面價(jià)超過3萬元的有16宗。也就是說，未來房價(jià)預(yù)期在15萬元/平方米左右的將有11個(gè)項(xiàng)目（即樓面價(jià)超過5萬的），售價(jià)挑戰(zhàn)10萬以上的合計(jì)的將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來北京10萬+項(xiàng)目將有50個(gè)。待售、預(yù)期售價(jià)在10萬的，將有50個(gè)項(xiàng)目，超過3000套房。

張大偉說，2015年的頂豪，如果剔除了盤古96套、萬柳書院38套、西宸原著10套，其他項(xiàng)目基本簽約只有個(gè)位數(shù)，“這種情況下，未來頂豪戰(zhàn)場必然是非常的‘紅海’。”

即便如此，土地市場依然競爭激烈。據(jù)了解，本周內(nèi)（10月26日～11月2日），北京共將出讓海淀、石景山、平谷及豐臺4個(gè)區(qū)域的5宗地塊，合共出讓起始價(jià)為88億元。

一面是海水，一面是火焰。土地市場暴漲的火熱和豪宅未來的艱難角逐形成強(qiáng)烈的反差，這也引起了一些頂豪操盤手坐而論道。一位頂豪操盤手在公眾號上寫到，目前的主流開發(fā)商或激進(jìn)、或保守、或觀望，卻有一個(gè)明確的共識：“北上廣深構(gòu)成的一線城市，是新常態(tài)下，最具市場活力、最有增長預(yù)期、最小或有風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域市場。”

上述豪宅操盤手認(rèn)為，因?yàn)楸本┓康禺a(chǎn)市場游戲規(guī)則的改變，新建商品房被政策分割為保障性住房和商品住房兩個(gè)獨(dú)立運(yùn)行的市場，造成了大量首置、首改需求涌向保障性住房，形成具有保障房資格的剛性需求的“堰塞湖”；和大量高價(jià)地、泛豪宅化項(xiàng)目所組成的高端商品房的“堰塞湖”。作為開發(fā)企業(yè)，在拿地的戰(zhàn)術(shù)層面，其實(shí)根本無從選擇。開發(fā)商要么退出這個(gè)市場，要么承擔(dān)高價(jià)地的市場風(fēng)險(xiǎn)。“地價(jià)的高低，誰能摘牌，只是取決于不同企業(yè)的產(chǎn)品營造能力和對未來的市場判斷。”

陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，當(dāng)“面粉”全面貴于“面包”時(shí)，京城拿地風(fēng)險(xiǎn)依然很大，或許拿高價(jià)地的開發(fā)商在產(chǎn)品打造上，能另有新思路。