優(yōu)質(zhì)商業(yè)人氣爆棚 能否為資產(chǎn)證券化“背書”？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

多種跡象表明，商業(yè)零售在線上絕對賺錢的情況，也開始變得不太牢靠，走向線下尋求“體驗(yàn)”消費(fèi)成為新趨勢。

剛剛過去的這個“十一”黃金周，包括上海新天地、重慶龍湖北城天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)人氣爆棚。即便放在平時，這些商業(yè)人氣也很高。

當(dāng)前，很多商業(yè)運(yùn)營商通過“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)等工具搶占流量入口，試圖為商業(yè)地產(chǎn)未來租金和估值提供一個重要依據(jù)。

一個現(xiàn)實(shí)的矛盾是當(dāng)前商業(yè)租金收益與資產(chǎn)價值“倒掛”，即使一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)中長期雖很有回報(bào)潛力，但短期難表現(xiàn)出色，出于盤活資產(chǎn)的考慮，客流、消費(fèi)等數(shù)據(jù)能否為此“背書”？

“背書”還是“參考”？

當(dāng)前，越來越多的商業(yè)零售商開始重返線下，進(jìn)行“體驗(yàn)式消費(fèi)”。浙江大學(xué)特聘講師、電商總裁班講師毛文冽舉例稱，企業(yè)做電商的利潤很低，不做電商要死，做電商死得更快。

無怪乎，今年“十一”黃金周期間，多地優(yōu)質(zhì)商業(yè)突現(xiàn)前所未有的人氣爆棚情況。龍湖地產(chǎn)旗下的重慶北城天街，國慶7天日均客流量達(dá)12萬人次，峰值時高達(dá)15萬人次。

數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)旗下位于福州的寶龍廣場僅國慶前3天，人流量就達(dá)36萬人，銷售額超過3300萬元，同比增幅48%?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，作為中國商業(yè)地產(chǎn)“教父級”人物的萬達(dá)集團(tuán)掌舵人王健林，自2011年做公司中期、年度工作報(bào)告時，已開始將萬達(dá)廣場的總客流量、平均單個萬達(dá)廣場每天人流量作為一項(xiàng)重要指標(biāo)，一直堅(jiān)持至今。

王建林曾表示，今年上半年，萬達(dá)集團(tuán)已開業(yè)的萬達(dá)廣場總客流達(dá)9.24億人次，同比增幅27.8%，平均每個萬達(dá)廣場日客流達(dá)5萬人次。王健林還算過一筆賬，2020年會員5億以上，如果5億會員中1億有消費(fèi)貸款需求，每人貸1萬元，又能創(chuàng)造一個萬億規(guī)模的業(yè)務(wù)。

這可窺見其對掌控萬達(dá)廣場客流量和消費(fèi)終端數(shù)據(jù)所帶來的話語權(quán)，以及無線增值潛力的強(qiáng)大自信。

實(shí)際上，萬達(dá)“穩(wěn)賺一號”產(chǎn)品被業(yè)內(nèi)稱之位全國首個互聯(lián)網(wǎng)眾籌類REITs 項(xiàng)目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為旗下2015年新開工，且在2016年開業(yè)“只租不售”的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年化收益率12%，其中凈物業(yè)收入回報(bào)率6%。

那么，商場消費(fèi)流量數(shù)據(jù)可否為REITs資產(chǎn)證券化“背書”？重慶渝閩資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理林海彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這能夠作為一項(xiàng)基礎(chǔ)，但投資客戶還是擔(dān)心未來商業(yè)是否能夠經(jīng)營得好，（因此）主要看專業(yè)運(yùn)營上能否給投資客戶信心?！?/p>

美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬認(rèn)為，“背書有可能，但資產(chǎn)證券化的核心是投資回報(bào)率?！?/p>

在RET睿意德高級董事王玉珂看來，以往投資人關(guān)注的是投資回報(bào)率，但這個指標(biāo)過于靜態(tài)，未來基于“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)，商業(yè)會進(jìn)入“用戶經(jīng)濟(jì)”，更關(guān)注人的消費(fèi)趨勢和發(fā)展，評估工具會發(fā)生變化，需要動態(tài)評估。

人流量不是第一位

當(dāng)前，一個典型現(xiàn)象就是，雖然已進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時代，這個時代講究的是“分享”，但國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商仍視相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù)為商業(yè)機(jī)密，猶如防賊一樣防著同行，也害怕數(shù)據(jù)被泄露出去。

在這種情況下，那些不敢公開自己商業(yè)人流和消費(fèi)金額的開發(fā)商，又能否被商家和投資人信賴呢？

一個疑似悖論的事實(shí)是，當(dāng)前社會已進(jìn)入“大數(shù)據(jù)”時代，未來大數(shù)據(jù)交易將成為一個新興經(jīng)濟(jì)，那些藏掖著運(yùn)營數(shù)據(jù)的“保守”開發(fā)商是否會錯失新一輪發(fā)展商機(jī)？

林海彬說，“如果想做金融化產(chǎn)品，又不想公開數(shù)據(jù)，那估計(jì)不行。資產(chǎn)證券化就是變相上市，既然是上市，就必須公開所有（數(shù)據(jù)），投資客戶又不傻?！?/p>

在蔣鵬看來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中，像商場的人均營業(yè)額跟投資回報(bào)率還有點(diǎn)差距，投資人雖然最關(guān)注營業(yè)額、人流量和淡旺季、早高峰指標(biāo)，但單個項(xiàng)目或運(yùn)營商的數(shù)據(jù)沒有意義。

去年8月，海印股份通過中信建投發(fā)行了一款15億元的信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，獲證監(jiān)會批準(zhǔn)在交易所上市，被稱為當(dāng)前房企首例資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其中優(yōu)先級分為5檔，總募資14億元，最高年化收益率8.38%，劣后級海印股份出資1億元，實(shí)際上起兜底作用，基礎(chǔ)資產(chǎn)為旗下15家商業(yè)物業(yè)未來5年的經(jīng)營收益權(quán)。

9月18日，海印股份發(fā)布公告稱，公司擬實(shí)施“海印·大數(shù)據(jù)”項(xiàng)目，整合公司線上線下多觸點(diǎn)數(shù)據(jù)源，包括客流監(jiān)控系統(tǒng)、Wi-Fi系統(tǒng)、商戶信息收集系統(tǒng)JDE、公司自主研發(fā)的商業(yè)O2O行業(yè)應(yīng)用工具，構(gòu)建“商業(yè)+文娛+金融”全通道數(shù)據(jù)庫等。

王玉珂表示，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流量不是第一位，借助大數(shù)據(jù)，未來一些數(shù)據(jù)也不是秘密，沒有隱藏的必要，如果要資產(chǎn)證券化，在交易框架中一定也會公布?！拔磥?，商業(yè)更關(guān)注人的行為趨勢和發(fā)展，大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上會得到運(yùn)營反饋和價值轉(zhuǎn)換，這比單純關(guān)注單一的回報(bào)率，看得更長遠(yuǎn)，商業(yè)人才是根本，物業(yè)只是載體，動態(tài)趨勢價值更值得投資?！蓖跤耒嫜a(bǔ)充稱。