物流地產(chǎn)凈租金收益率達(dá)7% 業(yè)內(nèi)稱西部市場潛力大

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”官方微信公眾號real-estate-circle）

央行“信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)擴(kuò)圍”消息一出，一時(shí)間“中國版QE（量寬寬松政策）要來了”、“比4萬億救市更生猛”等等呼聲不斷。

“中國改革開放30多年，經(jīng)歷了幾輪大變局，每次都意味著一次財(cái)富再分配，當(dāng)前就是新一輪大變局的起點(diǎn)。”著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波就認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的動力區(qū)，其中，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)投資則是一個(gè)重要選項(xiàng)。

但現(xiàn)實(shí)矛盾是，一方面我國的住宅、商業(yè)地產(chǎn)均面臨結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩的問題，一方面從上至下的政策松綁頻繁展開。

這種格局下，到底哪種不動產(chǎn)，才真正值得投資？

物流地產(chǎn)投資“西進(jìn)”

網(wǎng)購為什么會這么發(fā)達(dá)？

這肯定要感謝馬云、劉強(qiáng)東們，還有那些每天騎車穿梭在大街小巷的順豐、韻達(dá)業(yè)務(wù)員呀。

但其實(shí)，這背后，如果沒有高度現(xiàn)代化的物流倉儲設(shè)施，你怎么可能很快收到網(wǎng)上訂單？

不過，也正因?yàn)殡娚探?jīng)濟(jì)如此火爆，物流產(chǎn)業(yè)和相應(yīng)的物流地產(chǎn)，才得到了一片新藍(lán)海，隨之，物流地產(chǎn)投資版圖，也發(fā)生了一些新的裂變。

近日，世邦魏理仕發(fā)布的全國首份《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)》報(bào)告就透露，對租金波動性、市場流動性、空置率4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，以及歷史租金表現(xiàn)、租金長期預(yù)測、貨物運(yùn)輸量、投資回報(bào)率等11個(gè)收益指標(biāo)的考量測評后，全國17個(gè)物流物業(yè)投資潛力地中，只有北京、上海、廣州、深圳、成都，表現(xiàn)出更好的“物流地產(chǎn)投資目的地”角色。

當(dāng)前，京、廣、深的物流地產(chǎn)均供應(yīng)緊俏、需求外溢；上海則供需兩旺、交投活躍；成都則基于區(qū)域樞紐中心地位，物流市場發(fā)展備受支撐。

前不久，來自上海的宇培集團(tuán)就成功收購了成都青白江一個(gè)總投資5.2億元的高標(biāo)準(zhǔn)電商物流和生鮮冷鏈物流倉儲項(xiàng)目，占地面積約20萬平米（約300畝），建成面積11萬余平方米。

“成都是一個(gè)消費(fèi)力很旺盛的城市，餐飲、娛樂甚至比一線城市還強(qiáng)。”世邦魏理仕華西區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部副董事尤鵬偉說，成都在產(chǎn)業(yè)聚集、基礎(chǔ)設(shè)施、國際物流大通道、跨區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)布局四個(gè)方面的條件促成了當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)需求的高速增長。

凈租金回報(bào)率穩(wěn)賺7%

當(dāng)下，物流地產(chǎn)已備受關(guān)注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ?，還在于投資回報(bào)率高。

僅成都而言，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，鑒于近期倉儲租賃需求旺盛，新增供應(yīng)相對較少，今年三季度，成都優(yōu)質(zhì)倉儲物流有效租金按同樣本計(jì)環(huán)比增長0.6%，報(bào)每月每平方米27.8元。。

尤鵬偉就指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)年租金回報(bào)率可能在3%-4%，但物流地產(chǎn)凈租金回報(bào)率能達(dá)到7%，也由此當(dāng)前很多物流巨頭在全國跑馬圈地。

統(tǒng)計(jì)就顯示，僅在成都市場，全球7大物流開發(fā)巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培），就早已搶先“占坑”，其中普洛斯位居第一占市場份額23%，位居第二的寶灣占13%。從企業(yè)個(gè)數(shù)來看，成都僅次于上海，逼平天津，遠(yuǎn)超廣深兩地。

據(jù)介紹，普洛斯借助國際私募基金等雄厚資本的力量，將繼續(xù)在全國快速擴(kuò)張。宇培則已謀求在明年上市，試圖以更低的資金成本擴(kuò)張布局。

物流巨頭的拓土需求，自然帶動相應(yīng)土地的價(jià)格。

監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，受倉儲物流較少的土地供應(yīng)影響，成都本季各主要物流園區(qū)均錄得土地價(jià)格上漲，其中龍泉以及新津地區(qū)漲幅居首。倉儲物流地價(jià)環(huán)比增長6.6%至602.2元/平方米。

一個(gè)安博集團(tuán)人員就曾向邦爺抱怨，像安博這樣的大型物流開發(fā)企業(yè)，基本是苦于無地可拿，而不是沒錢拿地。

“物流地產(chǎn)不同于一般的地產(chǎn)，可能很多人還不太了解。物流企業(yè)能帶來電商項(xiàng)目，才能奉獻(xiàn)更多的稅收，政府才更愿意讓你去投資。”尤鵬偉直言。