深圳甲級寫字樓租金漲幅停止領(lǐng)跑 三季度反墊底一線城市

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每經(jīng)記者 白亞靜

金融市場上的波動，已傳導(dǎo)至深圳甲級寫字樓市場的租金表現(xiàn)，其增幅眼下已不再領(lǐng)跑全國，還在一線城市中墊底。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第三季度，深圳甲級寫字樓市場租金漲幅放緩，環(huán)比僅上漲0.9%，

租金增幅兩年首次收窄

這是自2012年一季度以來，深圳甲級寫字樓市場租金漲幅首次收窄。此前，深圳甲級寫字樓租金不僅一路上漲，而且上漲幅度也是不斷提高。

導(dǎo)致上述現(xiàn)象的，并非三季度深圳市場本身出現(xiàn)了什么突然“拐點”。恰恰相反，深圳甲級寫字樓的空置率仍在進(jìn)一步走低。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，三季度，深圳甲級寫字樓微降0.7個百分點至3.9%，處于歷史低位。

租金放緩的主因是，金融市場波動，導(dǎo)致深圳甲級寫字樓主要租客群之一的中小型金融企業(yè)調(diào)整租賃策略。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前甲級寫字樓的主要租賃需求仍來自金融類及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)，比如平安財險在scc中洲控股中心增加了2000多平方米的辦公面積，國信證券在后海增加了3000多平方米。不過，整體租賃問詢及成交量已相對減少。

在他看來，寫字樓租金主要和供需有關(guān)，其中，需求量與經(jīng)濟(jì)掛鉤。之前，政策效應(yīng)、前海概念等因素疊加，推動了租金不斷上漲?，F(xiàn)在，原本承租能力較強的金融類企業(yè)，在金融市場波動的影響下，對租賃成本的把控趨于嚴(yán)格。

此前租金上漲幅度大，還與供應(yīng)情況有關(guān)。據(jù)悉，過去兩年的甲級寫字樓均是陸陸續(xù)續(xù)落成，而非一次性大規(guī)模供應(yīng)，因而寫字樓現(xiàn)樓供應(yīng)量少。

年底43萬平供應(yīng)入市

在需求端走弱的情況下，新增供應(yīng)量若入市，將拉抬深圳甲級寫字樓的空置率。畢竟，第三季度空置率走低，與最近兩個季度沒有新增供應(yīng)不無關(guān)系。

今年第四季度，深圳甲級寫字樓的新增供應(yīng)將達(dá)到43萬平方米，其中，32萬平方米集中在南山后海片區(qū)。

夏春毅表示，隨著甲級寫字樓市場需求和租金進(jìn)入調(diào)整期，租賃主力金融類租戶短期內(nèi)需求會減弱，租金升幅壓力將增大，未來12個月，空置率將上升到兩位數(shù)水平。

不過，在深圳甲級寫字樓市場中，總部自用占了多數(shù)。第四季度，供應(yīng)量雖相對較大，但有26萬平方米屬于總部大樓自用。這意味著，直接推向市場的供應(yīng)量比數(shù)據(jù)要少得多。

以深圳未來第一高樓——平安金融中心為例，該大廈已定大部分為平安集團(tuán)自用，少部分出租，然而，預(yù)租賃過程中，原定向外出租那一小部分仍在不斷縮減。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前平安集團(tuán)在深圳多地辦公，同一公司的同一部門有時甚至存在跨區(qū)辦公的狀況。

第三季度，深圳一手寫字樓市場的成交較為活躍，環(huán)比上漲約三成。因供應(yīng)充足，二手甲級寫字樓業(yè)主叫價趨于平穩(wěn)。本季度全市甲級寫字樓二手資本值環(huán)比上升0.4%。

夏春毅表示，經(jīng)濟(jì)等因素對甲級寫字樓的影響有滯后期，大約半年左右，短期內(nèi)投資者仍謹(jǐn)慎，不過，貨幣寬松將吸引自用型投資者，并使資本值漲幅達(dá)2%～4%。