杭州土地市場瘋狂：9月將推地180萬方

每經(jīng)記者 沈溦 發(fā)自杭州

這幾天，沉寂半年的杭州土地市場突然讓開發(fā)商瘋狂了起來。

從8月12日起，杭州市及余杭、蕭山兩區(qū)的國土局連續(xù)掛出多起出讓公告，9月份，杭州市區(qū)(主城、蕭山、余杭)將舉辦的十余起土地拍賣會上有多達44宗土地進行拍賣，合計面積高達180多萬方，創(chuàng)下杭州歷史上單月推地新高。

不過這樣集中推地的現(xiàn)象也引起了業(yè)內(nèi)的討論，不少分析人士指出，本次的集中供地顯然和杭州將要在10月起施行的新版商品房預(yù)售新規(guī)有關(guān)。

“新預(yù)售令”催生瘋狂九月

如果順利，9月份杭州土地成交單月將超過180萬方，這個數(shù)據(jù)確實有點“瘋狂”，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，整個杭州市區(qū)總共成交了土地36宗，總出讓面積僅84.95萬平方米，不足9月的一半土地。

對此，世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，盡管單月推地數(shù)量確實驚人，但集中供地的現(xiàn)象在杭州并不是第一次出現(xiàn)。“實際上，2013年年末和2014年年初杭州都曾出現(xiàn)過短期內(nèi)的集中供地現(xiàn)象，而其中的原因，都是由于政策方面的轉(zhuǎn)變。”

2014年1-6月，杭州市區(qū)（含余杭區(qū)、蕭山區(qū)）共成交土地92宗，總出讓面積306.4萬方，總成交額543.1億元，為歷史同期次新高。但值得注意的是，這一成交額中431.8億出自前兩個月，達半年總成交額的八成。

如果9月180萬方土地全部成功出讓，那么僅這一個月的土地成交量就將創(chuàng)下杭州土地市場單月成交新高，也必將影響到今年的全年成交量，“從單月供地量來看，9月份杭州土地的供應(yīng)量確實可以說是歷年新高，但造成這個現(xiàn)象的原因有幾個，上半年土地供應(yīng)冷樓市熱，開發(fā)商拿地意愿增加是一個，最直接原因則是新預(yù)售證制度，不過從我們目前了解到的情況看，按照浙江省整體政策的部署，今年杭州市土地供應(yīng)量將少于去年。”

根據(jù)2015年10月1日起即將施行的新修訂版《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》。10月1日后拿地的項目上所建的商品房預(yù)售條件將提高，屆時，商品房達到入市銷售時間將延長，同時消耗更多財務(wù)成本，而此前拿到的地不受此項規(guī)定約束。

另外，浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太也表示，從政府角度來看，上半年杭州樓市銷量連續(xù)破萬套，后市基本面比較樂觀，也是土地集中供應(yīng)的一個原因。“不少去化程度好開發(fā)商有拿地意愿，上半年整體土地供應(yīng)量不大，趁勢推出部分優(yōu)質(zhì)地塊有利于提高溢價率，保證土地收入。”

后市或陷分化潮

根據(jù)記者查詢的杭州市各國土局網(wǎng)站掛牌信息顯示，自8月12日至8月25日，杭州市國土局連續(xù)出了5次出讓公告，9月正式掛牌出讓的地塊共達11宗，以宅地為主，當中不乏已為市場關(guān)注多時的文暉單元地塊和未來科技城地塊等。

而比主城區(qū)動作更大的是余杭區(qū)國土局。截至8月26日，余杭區(qū)國土局掛牌將在9月出讓的土地宗數(shù)達到32宗。

記者也注意到，從本次杭州主城區(qū)和余杭區(qū)推出的這些地塊看，以宅地居多，其中不少是市場關(guān)注許久的寶地，這也意味著價格不會太低。

近幾個月，杭州土地市場升溫的跡象明顯，8月份桃源和申花宅地溢價率分別達到11.62%和30.24%，7月出讓的未來科技城宅地的溢價率更沖到70%，未來科技城的宅地樓面價也沖至12504元/平方米的新高，整個板塊炙手可熱。

“近幾個月，杭州市整體樓市向好的情況下，土地市場出現(xiàn)高溢價現(xiàn)象，表明了開發(fā)商的拿地意愿，這是推地的前提。”馬英樞表示，但應(yīng)該看到，高密度的集中供地本來就是違背市場規(guī)律的現(xiàn)象，必將帶來區(qū)域樓市的集中供應(yīng)，“9月份余杭區(qū)的推地力度最大，這跟余杭本地面積大，土地儲備多有關(guān)，但也應(yīng)該注意，當?shù)貛齑嬉恢逼?，房價多年未漲的問題，從目前的情況看，余杭最熱門的未來科技城板塊未來將持續(xù)熱銷，但其他區(qū)域可能會出現(xiàn)分化的情況，給樓市帶來一定壓力。”