作價(jià)2.46億“退房” 高新發(fā)展復(fù)牌漲停

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

出售兩個(gè)子公司，競(jìng)演變成了一場(chǎng)重大資產(chǎn)交易，高新發(fā)展（000628，SZ）到底在下一招“妙棋”還是“險(xiǎn)棋”？

8月24日，高新發(fā)展關(guān)于向母公司成都高投集團(tuán)出售旗下房企綿陽倍特與倍特物業(yè)一事正式敲定方案，作價(jià)約2.46億元，且構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。交易完成后，高新發(fā)展將退出房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

當(dāng)前中小地產(chǎn)股頻現(xiàn)“退房”潮，高新發(fā)展“退房”看似不稀奇，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，高新發(fā)展去年與今年中報(bào)業(yè)績(jī)連續(xù)“亮紅燈”，母公司多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未予注入。高新發(fā)展卻在今日上證指數(shù)暴跌8.49%的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下“一”字漲停。

保殼抑或轉(zhuǎn)型？重大資產(chǎn)出售之后，高新發(fā)展能否獲得母公司多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入？

“退房”致應(yīng)收款增上億

早在2006年，高新發(fā)展（原名倍特高新）實(shí)施股改方案時(shí)，背靠新的母公司成都高投集團(tuán)，其曾對(duì)外確立了“立足成都，看好綿陽，盤活雅安”的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，目標(biāo)是躋身一流的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。

作為上述股改的核心受益方，成都高投集團(tuán)當(dāng)時(shí)旗下已擁有高新置業(yè)、高新創(chuàng)投、成都現(xiàn)代體育公園等5家全資子公司，總資產(chǎn)近70億元，其雄心就是利用自身優(yōu)勢(shì)，將高新發(fā)展打造成為高新區(qū)骨干企業(yè)。

然而，高新發(fā)展原本賴以發(fā)展的建筑施工、地產(chǎn)開發(fā)、期貨經(jīng)紀(jì)等主業(yè)卻面臨市場(chǎng)大環(huán)境低迷所帶來的新挑戰(zhàn)。

今年上半年，高新發(fā)展實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入約247萬元，但營(yíng)業(yè)成本約307萬元，毛利率虧損24.3%，其解釋說，這主要是地產(chǎn)項(xiàng)目銷售尾盤車位所致。

華西證券一位投資顧問表示，建筑施工占高新發(fā)展?fàn)I業(yè)收入的80%，毛利率雖僅為4.65%，但至少還在盈利，出售房產(chǎn)公司主要為了減虧。

評(píng)估報(bào)告顯示，綿陽倍特的股東權(quán)益賬面值10285.13萬元，評(píng)估值23864.90萬元，評(píng)估增值13579.77萬元，增值率約132%，最終交易作價(jià)23864.9萬元。

據(jù)了解，綿陽倍特旗下現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤，今年初曾取得了綿陽市科創(chuàng)區(qū)、八角社區(qū)3宗待開發(fā)建設(shè)地塊。

上述評(píng)估報(bào)告還顯示，倍特物業(yè)的股東權(quán)益賬面值為598.42萬元，評(píng)估后的股東權(quán)益價(jià)值785.17萬元，評(píng)估增值186.75萬元，增值率31.21%，最終交易作價(jià)785.17萬元。

上述標(biāo)的全部股權(quán)交易對(duì)價(jià)總計(jì)2.46億元。不過，財(cái)務(wù)顧問國(guó)金證券在回復(fù)深交所相關(guān)疑問時(shí)提及，此次交易之后，高新發(fā)展其他應(yīng)收款增加1.01億元，并解釋說此次交易之前，高新發(fā)展對(duì)綿陽倍特和倍特物業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資余額1.01億元，依據(jù)相關(guān)假設(shè)，編制備考財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)將其計(jì)入其他應(yīng)收款。

高新發(fā)展證券事務(wù)部相關(guān)工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)解釋說，上述1.01億元的長(zhǎng)期股權(quán)投資為他們向兩家標(biāo)的公司的資本增資。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2009年與2011年，高新發(fā)展分別向綿陽倍特增資2000萬元、5000萬元。2014年，高新發(fā)展向特物業(yè)增資476.3萬元。

上述其他應(yīng)收款還未解決，但今年7月底，高新發(fā)展向綿陽倍特支付了其他應(yīng)付款8624.5萬元中的8000萬元。

保殼還是轉(zhuǎn)型？

在高新發(fā)展看來，上述資產(chǎn)出售意味著其退出房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理市場(chǎng)。值得注意的是，上述兩項(xiàng)交易事項(xiàng)已構(gòu)成重大資產(chǎn)出售，這足見其在高新發(fā)展中的分量。

記者梳理高新發(fā)展近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，高新發(fā)展去年虧損4180.6萬元，這是該公司近3年來首次虧損，營(yíng)業(yè)收入也出現(xiàn)下滑。今年上半年，高新發(fā)展再度虧損1432萬元，虧損幅度上升11.4%，營(yíng)業(yè)收入同比下滑20.35%。

按照滬深證券交易所相關(guān)規(guī)定，如果一家上市公司連續(xù)兩年虧損，將被“ST”特別處理。

早在2011年，高新發(fā)展曾拋出過一項(xiàng)重大資產(chǎn)出售及定增購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案。預(yù)案顯示，高新發(fā)展擬購(gòu)買鴻豐鉀肥90%股權(quán)，同時(shí)擬出售包括倍特期貨在內(nèi)的公司全部資產(chǎn)與負(fù)債，一并轉(zhuǎn)讓予母公司成都高投集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)向鉀肥產(chǎn)業(yè)。

不過，上述重大事項(xiàng)最終流產(chǎn)，致使高新發(fā)展的“鉀肥夢(mèng)”被一再擱置。2015年以來，高新發(fā)展開始重視原有業(yè)務(wù)整合，將重心鎖定在建筑施工、期貨經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)。

就建筑施工而言，高新發(fā)展認(rèn)為，除了房屋建筑之外，公司未來將延伸至BT、BOT等大基建領(lǐng)域，尤其是挖掘天府新區(qū)商機(jī)。

一位行業(yè)觀察人士指出，高新發(fā)展在建筑施工領(lǐng)域，將面臨四川路橋、成都路橋等本地以及中鐵、中建、浙建等外來建筑巨頭的競(jìng)爭(zhēng)。

不過，成都高投集團(tuán)一直號(hào)稱“高科技園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商”，旗下包括高投置業(yè)、高投創(chuàng)投、盈創(chuàng)動(dòng)力、天府軟件園、融資擔(dān)保、小貸、資管等約10家子公司。

為何母公司不注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？高新發(fā)展證券事務(wù)部相關(guān)工作人員表示，目前他們公司的工作主要是處置房地產(chǎn)資產(chǎn)，母公司資產(chǎn)注入等相關(guān)事宜尚需時(shí)日。

華西證券上述投資顧問表示，政府主導(dǎo)的企業(yè)重組一般沒有緊迫性，高新發(fā)展估計(jì)后期會(huì)有動(dòng)作，今年4月底的定增中，母公司已承諾未來12個(gè)月內(nèi)不改變其現(xiàn)有主業(yè)，不存在重組或收購(gòu)等重大事項(xiàng)。

高新發(fā)展坦言，上述標(biāo)的公司雖在公司業(yè)務(wù)中占比不高，但交易之后將減少公司營(yíng)收來源，公司如果沒有其他措施改善，營(yíng)業(yè)收入將面臨進(jìn)一步下滑風(fēng)險(xiǎn)。