拿地8年僅開發(fā)1/3住宅用地 新鴻基成都ICC項(xiàng)目引質(zhì)疑

每經(jīng)編輯 杜冉樂 蔡雅蕓    

周邊樓盤多已竣工

一位成都地產(chǎn)資深媒體人回憶說(shuō)，2011年5月，成都二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)每平方米首次突破一萬(wàn)元，樓市調(diào)控升級(jí)，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤(rùn)二十四城等幾個(gè)在建樓盤，但大片土地并不是沒人要，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”。

如今，群龍聚首的攀成鋼開發(fā)速度一直很慢。2011年11月，綠地集團(tuán)打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府，意味著該板塊首次從概念進(jìn)入落地。

值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環(huán)球匯天譽(yù)分別于2012年4月與5月開工，分別于去年6月和年底竣工。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開工，但記者看到其至今仍在施工，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

截至目前，拿地稍晚的通用時(shí)代國(guó)際社區(qū)、伊泰天驕、樂天圣苑、中洲中央城邦、中糧鴻云等多個(gè)中高端項(xiàng)目已處于現(xiàn)房銷售或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段。中糧地產(chǎn)去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后，僅隔1個(gè)月即啟動(dòng)開工，記者近日現(xiàn)場(chǎng)踩盤時(shí)看到多棟樓盤均已建起了10多層。

除了成都ICC之外，在片區(qū)內(nèi)環(huán)球匯天譽(yù)拿地成本最低，其樓面價(jià)為4200元/平方米，而售價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。這足以看出港資房企比內(nèi)地房企具有較大的銷售毛利率彈性空間。

當(dāng)前，攀成鋼板塊的問題顯而易見。今年4月份，中糧鴻云與樂天圣苑在同一節(jié)點(diǎn)首次開盤，同臺(tái)對(duì)壘。成都某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，該板塊同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少高端商業(yè)配套。

如今，攀成鋼板塊內(nèi)住宅樓盤林立，業(yè)內(nèi)期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場(chǎng)及IFS相提并論。但新鴻基拿地8年來(lái)，僅開發(fā)了1/3的住宅地塊。新鴻基地產(chǎn)2013/14財(cái)年年報(bào)透露，成都ICC剩余部分將于2017/18財(cái)年或以后完工。

在成都某房企營(yíng)銷高層看來(lái)，港資房企喜歡慢開發(fā)造精品，對(duì)市場(chǎng)判斷很謹(jǐn)慎。他們拿地時(shí)片區(qū)不成熟，但肯定不是資金問題。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴翰林告訴記者，“根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，土地拍賣后兩年內(nèi)必須開發(fā)，否則無(wú)償收回。”

日前，記者向新鴻基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復(fù)。

針對(duì)相關(guān)問題，記者近日采訪了成都市國(guó)土局，該局土地利用管理處副處長(zhǎng)韓軍解釋說(shuō)，“法律上，沒有‘囤地’概念，只有閑置土地。根據(jù)國(guó)土部53號(hào)文件界定，也需經(jīng)過調(diào)查界定。沒有經(jīng)過調(diào)查程序，只能說(shuō)涉嫌。是否閑置土地，要按照合同簽訂時(shí)的宗地調(diào)查，而不是按宗地劃分的地塊。”

上個(gè)月下旬，國(guó)土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度。那么，新鴻基成都ICC地塊是否會(huì)被處置整改呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“原則”之外還有特例，這一政策非剛性。成都一位不愿具名的房地產(chǎn)律師指出，港資房企有錢，地方為了招商引資對(duì)其很照顧，他們一拿就是數(shù)百畝上千畝，雖然早期規(guī)定了單宗不超200畝等，但現(xiàn)行政策對(duì)他們約束仍不夠。

或與母公司變動(dòng)有關(guān)

一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國(guó)際化概念設(shè)計(jì)方案，迎合國(guó)際金融機(jī)構(gòu)入駐需求，方案設(shè)計(jì)及建造標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜，在對(duì)接成都ICC項(xiàng)目中，卻遲遲難以落地，期間歷經(jīng)多次博弈。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說(shuō)，他們要把成都ICC打造成國(guó)際級(jí)綜合項(xiàng)目典范，品質(zhì)可媲美香港“維港門廊”。“現(xiàn)在挖地基的是B地塊‘凱旋門’，設(shè)計(jì)太復(fù)雜了。裙樓的商業(yè)很復(fù)雜，技術(shù)是其一，他們請(qǐng)的是香港凱達(dá)環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所，國(guó)際規(guī)范與國(guó)內(nèi)規(guī)范有沖突，調(diào)了很久。以香港看法，調(diào)出來(lái)的商業(yè)結(jié)構(gòu)太痛苦了，達(dá)不到他們的商業(yè)要求，就擱置了。”上述成都某知情人士說(shuō)。

某國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)成都分部相關(guān)人士透露，他們?nèi)ツ觊_始介入成都ICC商業(yè)部分招商代理，還負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)建筑事務(wù)所協(xié)調(diào)如何優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，盡早落地。

上述知情人士補(bǔ)充說(shuō)，新鴻基正準(zhǔn)備論證C地塊，研究住宅需求，現(xiàn)在大戶型普遍不好賣，他們想改成小戶型，市場(chǎng)調(diào)研快半年了。“先做住宅，不牽連裙樓商業(yè)設(shè)計(jì)。說(shuō)慢肯定慢，開發(fā)商沒必要這時(shí)讓建筑單位進(jìn)場(chǎng)。”

現(xiàn)在看來(lái)，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前，攀成鋼內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目為迎合市場(chǎng)做成了“首改”或“再改”的中小戶型產(chǎn)品，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化。那么，新鴻基地產(chǎn)為何不早推1號(hào)和3號(hào)住宅用地？實(shí)際上，像綠地錦天府彼時(shí)借助快銷模式，通過高端活動(dòng)配合圈層營(yíng)銷，已基本去化完畢。

某國(guó)際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都分公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，“內(nèi)地樓市的黃金時(shí)期，這個(gè)年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當(dāng)年被兼并時(shí)，在內(nèi)地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的，被賣出去就是母公司出了問題。如果出現(xiàn)這種節(jié)點(diǎn)不搶的話，肯定是母公司出了問題。”“李嘉誠(chéng)拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年。他們很聰明，不會(huì)干虧本生意。”上述機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說(shuō)，一定要站在母公司角度去觀察。

公開資料顯示，新鴻基地產(chǎn)決策層的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江與郭炳聯(lián)，近些年沒少卷入輿論漩渦。先是郭炳湘因郭氏家族風(fēng)波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯(lián)上位，從公司聯(lián)席副主席兼董事總經(jīng)理升為主席兼董事總經(jīng)理，不料1年后兩人集中涉案，后被保釋復(fù)職。不過，記者仔細(xì)查閱新鴻基定期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2014~2015年中期報(bào)告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯(lián)為公司主席兼董事總經(jīng)理。