成立不到三年 信達(dá)新興資產(chǎn)項(xiàng)目頻現(xiàn)兌付危機(jī)

每經(jīng)編輯 周雅玨陸慧婧    

◎每經(jīng)記者 周雅玨 陸慧婧

資管機(jī)構(gòu)之前撒網(wǎng)式布局的涉房項(xiàng)目，近期風(fēng)險(xiǎn)開始由點(diǎn)及面暴露，一家基金子公司旗下多個(gè)資管計(jì)劃同時(shí)出現(xiàn)危機(jī)的情形也開始出現(xiàn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，繼“北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專項(xiàng)管理計(jì)劃”（以下簡稱亞奧果嶺資管計(jì)劃）項(xiàng)目之后，信達(dá)澳銀基金子公司信達(dá)新興資產(chǎn)旗下又一款北京世界名園項(xiàng)目也出現(xiàn)兌付危機(jī)，在項(xiàng)目到期若干天后，目前投資者才收到付款，不過另一款西安中登文景時(shí)代項(xiàng)目貸款利息仍未按時(shí)支付。

為此，記者致電信達(dá)新興財(cái)富資產(chǎn)管理公司，相關(guān)人士表示，產(chǎn)品信息以公告為準(zhǔn)。

資管計(jì)劃現(xiàn)延期兌付

近期，成立不到三年的信達(dá)新興資產(chǎn)旗下一款去年7月24日成立的北京世界名園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

資料顯示，北京世界名園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃I期成立于2014年7月24日，募集規(guī)模為1.998億元，年化預(yù)期收益率為10%~10.3%，投資期限為12個(gè)月。資金投資于北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)的北京世界名園項(xiàng)目，具體資金使用情況為償還貸款7700萬元，支付工程款12070萬元。

今年5月起，信達(dá)新興資產(chǎn)連發(fā)3個(gè)臨時(shí)公告，北京世界名園項(xiàng)目從未按期履行資金歸集程序到最終7月23日專項(xiàng)資管項(xiàng)目到期，融資方未能按時(shí)足額清償委托貸款。

盡管此次兌付危機(jī)最終以延期兌付解決，不過上述違約危機(jī)或是在一年前埋下的伏筆。其中，信達(dá)新興資產(chǎn)北京世界名園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃I期的一些樓房預(yù)售證或存在過期風(fēng)險(xiǎn)，成為外界質(zhì)疑的焦點(diǎn)。

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以燕都世界名園的申請過8期期房的預(yù)售許可證，地址坐落于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村燕都科學(xué)城世界名園一期。值得注意的是，其他7期預(yù)售證均已轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，最近一期（2013年1月31日），坐落于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村燕都科學(xué)城世界名園一期D組團(tuán)申請的預(yù)售證下標(biāo)注的信息稱，D組團(tuán)為燕都世界名園57、59號住宅樓，“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約。”

事實(shí)上，世界名園項(xiàng)目早在一年前就已糾紛不斷，據(jù)北京參考網(wǎng)顯示，此樓棟的原承建方北京中宏基建筑工程有限公司和開發(fā)商匯金房地產(chǎn)公司產(chǎn)生糾紛，匯金需要提供原承建方中宏基開具的退場證明才可以進(jìn)入申請施工許可證的階段。為此，世界名園一期D組57、59號樓曾出現(xiàn)過未獲施工證卻進(jìn)行預(yù)售的情形。

據(jù)世界名園D區(qū)一位業(yè)主向記者表示，“世界名園D區(qū)57號、59號兩棟樓本應(yīng)于2014年8月交房，但交房前一個(gè)月，業(yè)主收到開發(fā)商的《延期交房通知書》，需延期收房；開發(fā)商理由是由于項(xiàng)目在工程建設(shè)過程中，遇到了惡意停工等無法預(yù)計(jì)的困難和阻礙，將交房時(shí)間推遲至2015年12月?！?/p>

對于正在銷售的樓房，據(jù)世界名園銷售處人士介紹，D區(qū)期房預(yù)計(jì)在今年10月份銷售。

又有兩項(xiàng)目出現(xiàn)問題

除了北京世界名園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，近期，有投資者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》理財(cái)部 （微信公眾號：“火山財(cái)富”huoshan5188）記者表示，投資的信達(dá)新興資產(chǎn)西安中登文景時(shí)代房地產(chǎn)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃無法按時(shí)支付利息。

相關(guān)資料顯示，信達(dá)新興資產(chǎn)西安中登文景時(shí)代房地產(chǎn)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃于2014年5月28日成立，存續(xù)期為24個(gè)月，總規(guī)模為2.678億元，資金用于向西安中登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供委貸資金以及西安文景時(shí)代項(xiàng)目繳納土地出讓金及相關(guān)建安費(fèi)用。合同規(guī)定，融資方應(yīng)于第一期委托貸款發(fā)放滿12個(gè)月之日（即2015年5月27日）支付本計(jì)劃第二筆貸款利息。

信達(dá)新興披露的若干臨時(shí)公告則反映了該項(xiàng)目的情況：6月12日，融資方申請，將償還應(yīng)付未付利息日期延后至2015年6月26日，但截至6月26日，融資方仍未能償還；7月13日，西安中登文景時(shí)代項(xiàng)目降價(jià)銷售全面展開，融資方尋求第三方資金再融資事宜已獲進(jìn)展，信達(dá)新興在公告中表示，如再融資成功，將提前結(jié)束該計(jì)劃。

據(jù)三秦都市報(bào)報(bào)道，西安中登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中登房地產(chǎn)）建筑銷售的中登·文景時(shí)代樓盤也存在在沒有辦理商品房預(yù)售許可證、五證不全的情況下，公開售房。

無獨(dú)有偶，今年4月，有投資者向記者報(bào)料，信達(dá)澳銀基金子公司信達(dá)新興資產(chǎn)所管理的“信達(dá)新興資產(chǎn)-北京亞奧果嶺假日房地產(chǎn)投資專項(xiàng)管理計(jì)劃”到期違約；一個(gè)月后，信達(dá)新興資產(chǎn)找到新的債權(quán)收購方，以債權(quán)收購的方式償還投資者本息，違約危機(jī)才得以化解。

據(jù)了解，亞奧果嶺資管計(jì)劃開發(fā)商的預(yù)售證環(huán)節(jié)也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》理財(cái)部（微信公眾號：“火山財(cái)富”huoshan5188）記者從北京市住建委官網(wǎng)查詢得知，北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱亞奧先科）先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義申領(lǐng)過5期預(yù)售許可證，時(shí)間跨度為2005年12月7日~2011年1月7日。

上述5個(gè)預(yù)售證的地址都坐落于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)宋莊村，而預(yù)售證下標(biāo)注的信息均稱，“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！?/p>

一位北京地產(chǎn)界人士分析稱，“預(yù)售證到期可以延一次；預(yù)售證到期，意味著工程基本已達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。如果過期又未能轉(zhuǎn)現(xiàn)，要么工程就可能存在爛尾問題，要么建筑質(zhì)量有問題，竣工驗(yàn)收通不過，拿不到現(xiàn)房證，要么是工程存在違反規(guī)劃的情況?！?/p>

亞奧果嶺項(xiàng)目預(yù)售證是否申請延期并不清楚，不過在現(xiàn)房項(xiàng)目公示中，記者當(dāng)時(shí)并沒有查到亞奧先科開發(fā)的項(xiàng)目。

規(guī)模上升風(fēng)控凸顯

自2012年末基金子公司專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃破冰后，基金公司紛紛成立旗下子公司，迅速擴(kuò)張資產(chǎn)管理規(guī)模。

基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，基金子公司專戶存續(xù)產(chǎn)品9389只，管理資產(chǎn)規(guī)模3.74萬億元,較2013年底增加2.77萬億元，增長285%，全年月均增長2307億元。從整體看，基金子公司專戶業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出規(guī)模爆發(fā)性增長，融資類業(yè)務(wù)持續(xù)增加，行業(yè)集中度小幅下降，投資運(yùn)作整體平穩(wěn)，主動(dòng)管理能力提升等特點(diǎn)。

其中，一對一專戶存續(xù)產(chǎn)品3635只，管理資產(chǎn)規(guī)模2.33萬億元，占比62%，較2013年底增加1.89萬億元，增長426%；一對多專戶存續(xù)產(chǎn)品5754只，管理資產(chǎn)規(guī)模1.41萬億元，占比38%,較2013年底增加8789億元，增長167%。

隨著基金子公司資產(chǎn)管理規(guī)模井噴，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也開始集中凸顯。據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)新興專戶資產(chǎn)管理規(guī)模僅80億元，在71家基金子公司中排名第63位。

對于近期信達(dá)新興出現(xiàn)項(xiàng)目兌付風(fēng)險(xiǎn)，一位基金公司子公司業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》理財(cái)部（微信公眾號：“火山財(cái)富”huoshan5188）記者表示，基金公司子公司項(xiàng)目多為單一通道類項(xiàng)目，而主動(dòng)管理類的一對多專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃一般為房地產(chǎn)類項(xiàng)目，與集合信托產(chǎn)品類似?；鹱庸竟蓶|背景普遍是由資產(chǎn)管理公司或信托公司等金融機(jī)構(gòu)控股，大部分項(xiàng)目來源與股東方密切相關(guān)。

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優(yōu)選產(chǎn)品須看資管公司長期業(yè)績

隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，銀行呆賬壞賬，信托、資管產(chǎn)品到期無法兌付等事件時(shí)有發(fā)生。

6月份A股牛市遭遇“斷崖式”下跌，大多數(shù)投資者意識(shí)到股市投資的風(fēng)險(xiǎn)。高凈值人群投資也逐漸回歸理性，而在眾多固定收益類產(chǎn)品中，安全和收益均具有超高性價(jià)比的資管和信托產(chǎn)品仍為主流選擇。

不過，今非昔比，只比收益、不看項(xiàng)目“閉著眼睛”買信托、資管的時(shí)代已經(jīng)過去，如今高收益不是關(guān)鍵，項(xiàng)目潛藏的風(fēng)險(xiǎn)才決定最終的投資成敗。

有基金子公司人士向記者表示，選產(chǎn)品最關(guān)鍵是項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)。目前，只考慮去化率相對較高的一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，且樓盤位置相對優(yōu)越，開發(fā)商實(shí)力相對較強(qiáng)，樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；另外，項(xiàng)目的抵質(zhì)押率也是參考的重要指標(biāo)，抵押率控制在50%以下比較合理。按目前市場發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)而言，大部分為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目有相對充足的抵押物，一旦出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，后期資產(chǎn)管理公司可以通過打包等方式進(jìn)行處理，不至于血本無歸。

此外，投資者應(yīng)該優(yōu)先選擇那些在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面具備長期經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)和良好業(yè)績的信托公司、資產(chǎn)管理公司等專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，畢竟他們是評估和防范信托資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的“第一道屏障”。