商業(yè)地產(chǎn)大而不能倒 萬科兩害相權(quán)取其“輕”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你?！睌?shù)年前，萬科董事會主席王石曾經(jīng)說過這樣的話。

他為何這樣說？這是有歷史原因的。住宅專業(yè)化曾是萬科成為行業(yè)“老大”的必殺技。在萬科的歷史上，公司曾介入超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業(yè)化、規(guī)模化這一路徑實(shí)現(xiàn)了萬科的超速發(fā)展。

談到商業(yè)地產(chǎn)，王石稱，住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)對萬科來說是“重資產(chǎn)”。

郁亮說，最初進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是“被動”的——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地（只有住宅、不需建其他配套設(shè)施的地塊）。這種情況下，作為創(chuàng)始人的王石不得不做出妥協(xié)。

然而，萬科商業(yè)地產(chǎn)起步至今已有6年，如何才能殺出一條血路？

萬科商用獨(dú)立之難

自從2009年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，萬科對商業(yè)地產(chǎn)的投入與重視度逐年提高。2013年1月，萬科正式組建商用地產(chǎn)管理部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌萬科商用地產(chǎn)的實(shí)施工作。隨著萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，萬科商用近年來不斷豐富產(chǎn)品線，努力完善城市商業(yè)布局。

然而至今，萬科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不出彩，但規(guī)模已經(jīng)非常大。資料顯示，目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)已在全國60多個城市鋪開，在一二線城市中心商圈已經(jīng)規(guī)劃了20多座城市商務(wù)綜合體項(xiàng)目，還具有為數(shù)眾多的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。

今年初，履新萬科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長峰對媒體表示，萬科將于今年一季度末宣布成立萬科集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司，并于6月底完成25個萬科旗下購物中心的資產(chǎn)處理。但2015年已過半，萬科商用仍然沒有獨(dú)立的跡象。3月31日，萬科在香港舉行的2014年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮稱，“關(guān)于未來商業(yè)做大有沒有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前還沒計(jì)劃。”

與此同時，萬科也在積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)。去年，萬科與百度合作，百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計(jì)算技術(shù)，為萬科的商業(yè)項(xiàng)目帶來定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具三類核心技術(shù)，給萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級的解決方案。“百萬”的合作，能否給萬科商業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性的幫助？多位業(yè)內(nèi)人士表示，難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，表面來看，百度的數(shù)據(jù)流量很大，但是重要的是對數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，并篩選出有效數(shù)據(jù)，而這項(xiàng)工作并不容易。

新城控股高級副總裁歐陽捷也表達(dá)了類似看法。他認(rèn)為，雖然百度集成了一些類似大眾點(diǎn)評的商家，但客戶信息并不清晰，對招商價(jià)值不大，目前百度的數(shù)據(jù)還難以達(dá)到一定的深度。

“被商業(yè)”成分居多

萬科布局的商業(yè)產(chǎn)品包含三大類型，即購物中心（萬科廣場）+寫字樓（萬科大廈）+社區(qū)商業(yè)（萬科紅），定位全部是針對周邊居民的社區(qū)型商業(yè)，或者是區(qū)域購物中心。

在商業(yè)地產(chǎn)的思路上，萬科表現(xiàn)出與萬達(dá)、綠地不一樣的特征，后兩者拿地、選址是基于地方政府經(jīng)營城市的需求，萬科則是跟著實(shí)際的用戶需求走。

王石說，萬科的特點(diǎn)是在不被看好的地段做住宅，做商業(yè)亦然。移動互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)造成了沖擊，同時也創(chuàng)造了商機(jī)。郁亮也稱，網(wǎng)購對購物中心有很大打擊，萬科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時也保持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前還是圍繞社區(qū)和區(qū)域主題進(jìn)行。

作為住宅地產(chǎn)龍頭，萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路并非一帆風(fēng)順。王永平認(rèn)為，萬科做商業(yè)和其他企業(yè)所遇到的困難類似：連鎖化程度不夠高。雖然商業(yè)儲備量大，但是已開業(yè)的項(xiàng)目并不多，品牌上沒有形成比較強(qiáng)的話語權(quán)。萬科很大，但萬科商業(yè)很小。

RET睿意德策略顧問部高級總監(jiān)李靜雅認(rèn)為，和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不同，萬科商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的權(quán)限有一定局限。萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌需要一個調(diào)整的過程，不能完全復(fù)制萬科的品牌，更多地是根據(jù)社區(qū)的屬性和人群的分類來定義。

商業(yè)地產(chǎn)的紅海及過剩，早已為業(yè)內(nèi)公認(rèn)，萬科的這一業(yè)務(wù)板塊可以說是在勉力支撐。王永平直言，萬科做商業(yè)地產(chǎn)并沒有上升到戰(zhàn)略高度，“被商業(yè)”的成分多，因?yàn)樽≌_發(fā)量大，配備了較多商業(yè)，但目前運(yùn)營還有一定困難，所以才會有“萬萬”合作。

商業(yè)配角，住宅主角

在近日的一個論壇上，王石說，進(jìn)入白銀時代，為什么萬萬想不到萬達(dá)和萬科會合作呢？因?yàn)槿f科向城市配套轉(zhuǎn)型，住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”，蓋了就能賣，但如今突然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn)，不能蓋了就賣，要出租，這方面萬科不是很熟悉，這對萬科來說是“重資產(chǎn)”。萬達(dá)恰好倒過來，商業(yè)地產(chǎn)對萬達(dá)而言是“輕資產(chǎn)”，但是和商場配套的住宅，萬達(dá)就不那么得心應(yīng)手了，住宅對萬達(dá)來說是“重資產(chǎn)”，這兩個公司牽手合作，是一個資源重新整合的過程。

早前，出身凱德、負(fù)責(zé)萬科商業(yè)的毛大慶曾表示，萬科商業(yè)將尋求輕資產(chǎn)路徑，第一批經(jīng)營性不動產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn)，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會像凱德一樣住宅和商業(yè)運(yùn)營完全獨(dú)立。

自2013年下半年開始，在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時，萬科也開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國際資本頻繁接觸。2014年9月，萬科與擁有新加坡政府投資公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達(dá)成協(xié)議，以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬科中心90%股權(quán)。

此前，萬科還與凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺的意向書，雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司，以收購萬科的商業(yè)物業(yè)。根據(jù)萬科的計(jì)劃，新的資產(chǎn)平臺公司將長期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化方式退出。

如今，對于商業(yè)地產(chǎn)，萬科集團(tuán)層面或許有“騎虎難下”之感。在去年8月18日的萬科中期業(yè)績說明會上，郁亮表示，萬科在不斷檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營思路，商業(yè)會像住宅一樣，成為萬科的一個主要業(yè)務(wù)。但這并不意味著萬科放棄住宅的主業(yè)地位。

萬科相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，9月商業(yè)地產(chǎn)會有一些大的動作。目前社區(qū)商業(yè)還是由各分公司在運(yùn)作，管理上則歸屬于萬科商用地產(chǎn)管理部。