瑞銀證券：本輪房地產(chǎn)調(diào)整近半 政策進(jìn)入觀望期

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

老百姓最關(guān)心未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家則更關(guān)注房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中現(xiàn)在和未來(lái)扮演何種角色？樓市再次遭受熱議，原因無(wú)疑與近期房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖有關(guān)。

今天（7月23日），瑞銀證券發(fā)表深度研究稱，近幾個(gè)月的寬松政策已推動(dòng)一線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速回暖，房?jī)r(jià)也明顯回升。在此背景下，盡管全國(guó)大多數(shù)城市仍庫(kù)存高企、建設(shè)乏力，但出于對(duì)一線和部分二線城市再次出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，決策層可能不會(huì)再顯著放松需求端政策。

樓市扭轉(zhuǎn)苗頭已經(jīng)出現(xiàn)

瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然城鎮(zhèn)化和更新改善需求較為穩(wěn)定，但金融危機(jī)后直至2013年，住房新增供給強(qiáng)勁增長(zhǎng)，遠(yuǎn)快于需求。此外，由于實(shí)際利率大幅上升、房?jī)r(jià)低迷、海內(nèi)外其他投資渠道興起、人民幣升值預(yù)期減弱，之前吸收過(guò)剩供給的投資性需求已開(kāi)始消退。

在供需格局變化和庫(kù)存高企的背景下，房地產(chǎn)業(yè)從2014年開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)下滑周期。2014年房地產(chǎn)銷(xiāo)售和新開(kāi)工面積雙雙下跌：商品房銷(xiāo)售面積下跌7.6%（住宅下跌9%），房屋新開(kāi)工面積下跌約11%（住宅下跌14.4%）。前幾年新開(kāi)工強(qiáng)勁增長(zhǎng)，去年在建面積仍繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速?gòu)?013年的16%降至9%。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?013年的19.8%大幅放緩至10.5%，房?jī)r(jià)方面，去年底絕大部分城市房?jī)r(jià)都跌回一年前的水平，成交量也進(jìn)入冰凍期。

這一影響不可避免地蔓延至更廣泛的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。汪濤說(shuō)，由于房地產(chǎn)行業(yè)和工業(yè)部門(mén)密切相關(guān)，房地產(chǎn)建設(shè)量大幅滑坡給采礦業(yè)和重工業(yè)帶來(lái)了越來(lái)越大的拖累，特別是金屬、建材以及工程機(jī)械。能源密集型的重工業(yè)下滑，還導(dǎo)致2014年初以來(lái)發(fā)電量增長(zhǎng)接近停滯。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，工業(yè)銷(xiāo)售疲弱加劇了產(chǎn)能惡化，進(jìn)而抑制了投資，導(dǎo)致制造業(yè)投資增速?gòu)?013年的18.5%拉低至2014年的13.5%，今年上半年進(jìn)一步降至9.7%。

盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的上下游數(shù)據(jù)較為“糾結(jié)”，但不能否認(rèn)，從房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售角度看，趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

在70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)月環(huán)比下跌的城市數(shù)量從去年10月的69個(gè)下降到今年6月的34個(gè)，并且6月份有27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)。

汪濤認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)近半，過(guò)去房地產(chǎn)銷(xiāo)售通常領(lǐng)先新開(kāi)工兩個(gè)季度左右。鑒于目前全國(guó)范圍內(nèi)庫(kù)存仍然較高，二者間隔可能拉長(zhǎng)。如果年內(nèi)銷(xiāo)售能保持目前的增長(zhǎng)勢(shì)頭，新開(kāi)工有望在2016年初恢復(fù)增長(zhǎng)。

“不過(guò)，考慮到新開(kāi)工對(duì)施工面積還有滯后效應(yīng)，這意味著2016年建設(shè)活動(dòng)增速可能進(jìn)一步放緩，從而繼續(xù)抑制固定資產(chǎn)投資和大宗商品需求、拖累GDP增長(zhǎng)。”汪濤說(shuō)。

政策進(jìn)入觀望期

過(guò)去一年決策層逐步放寬了房地產(chǎn)政策。需求端的寬松政策包括大多數(shù)城市都在去年夏季放寬了限購(gòu)政策以及2014年9月開(kāi)始的房貸政策放寬等。

最重要的是，今年3月二套房貸首付比例下調(diào)，并降低了住房銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅的年限。

此外，去年11月至今，央行共累計(jì)下調(diào)基準(zhǔn)利率115個(gè)基點(diǎn)，房貸利率也隨之下降。

汪濤說(shuō)，這些措施改善了居民購(gòu)買(mǎi)力、提振了市場(chǎng)情緒，從而支撐銷(xiāo)售改善。在供給端，決策層允許并鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買(mǎi)待售商品房作為保障房房源，同時(shí)要求供給明顯過(guò)剩地區(qū)的地方政府限制土地供應(yīng)量。近幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商的發(fā)債限制也有所放寬。

2014年底決策層最初小幅放松房貸政策時(shí)，銷(xiāo)售出現(xiàn)小幅好轉(zhuǎn)，但未能持續(xù)。在今年初決策層更大力度地放松了政策之后，情況明顯改觀。從房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積看，一季度同比下降9.2%之后，二季度同比上升了13%。

政策會(huì)加碼還是轉(zhuǎn)向？瑞銀的判斷是政策會(huì)進(jìn)入觀望期。

“全國(guó)大多數(shù)城市仍庫(kù)存高企、建設(shè)乏力，但出于對(duì)一線和部分二線城市再次出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，決策層可能不會(huì)再顯著放松需求端政策。”汪濤說(shuō)，與此同時(shí)，地方層面的房地產(chǎn)政策則會(huì)因地制宜、出現(xiàn)分化，一線城市預(yù)計(jì)將維持限購(gòu)，而三、四線城市仍可能為購(gòu)房者提供更多支持。

瑞銀報(bào)告指出，“考慮到房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期調(diào)整對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要影響，今后幾個(gè)月的政策重心可能更側(cè)重于支撐供給和建設(shè)。在松綁了債券融資之后，我們認(rèn)為決策層還會(huì)進(jìn)一步放松開(kāi)發(fā)商的信貸限制。”

報(bào)告預(yù)計(jì)，在推進(jìn)政府投資的大背景下，保障房建設(shè)仍會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，如2015~2017年計(jì)劃改造各類(lèi)棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套、較過(guò)去幾年每年300萬(wàn)~500萬(wàn)套力度加大。通過(guò)推進(jìn)PPP模式、發(fā)行地方政府債券和為政策性銀行提供流動(dòng)性等方式，政府正加大對(duì)保障房建設(shè)的資金支持力度。