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瑞銀證券:本輪房地產(chǎn)調(diào)整近半 政策進入觀望期

每日經(jīng)濟新聞 2015-07-23 16:20:00

“全國大多數(shù)城市仍庫存高企、建設乏力,但出于對一線和部分二線城市再次出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的擔憂,決策層可能不會再顯著放松需求端政策?!?/p>

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

老百姓最關心未來房價是漲還是跌,而經(jīng)濟學家則更關注房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長中現(xiàn)在和未來扮演何種角色?樓市再次遭受熱議,原因無疑與近期房地產(chǎn)市場迅速回暖有關。

今天(7月23日),瑞銀證券發(fā)表深度研究稱,近幾個月的寬松政策已推動一線城市房地產(chǎn)銷售迅速回暖,房價也明顯回升。在此背景下,盡管全國大多數(shù)城市仍庫存高企、建設乏力,但出于對一線和部分二線城市再次出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的擔憂,決策層可能不會再顯著放松需求端政策。

樓市扭轉苗頭已經(jīng)出現(xiàn)

瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,雖然城鎮(zhèn)化和更新改善需求較為穩(wěn)定,但金融危機后直至2013年,住房新增供給強勁增長,遠快于需求。此外,由于實際利率大幅上升、房價低迷、海內(nèi)外其他投資渠道興起、人民幣升值預期減弱,之前吸收過剩供給的投資性需求已開始消退。

在供需格局變化和庫存高企的背景下,房地產(chǎn)業(yè)從2014年開始進入持續(xù)下滑周期。2014年房地產(chǎn)銷售和新開工面積雙雙下跌:商品房銷售面積下跌7.6%(住宅下跌9%),房屋新開工面積下跌約11%(住宅下跌14.4%)。前幾年新開工強勁增長,去年在建面積仍繼續(xù)增長,但增速從2013年的16%降至9%。

與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2013年的19.8%大幅放緩至10.5%,房價方面,去年底絕大部分城市房價都跌回一年前的水平,成交量也進入冰凍期。

這一影響不可避免地蔓延至更廣泛的實體經(jīng)濟領域。汪濤說,由于房地產(chǎn)行業(yè)和工業(yè)部門密切相關,房地產(chǎn)建設量大幅滑坡給采礦業(yè)和重工業(yè)帶來了越來越大的拖累,特別是金屬、建材以及工程機械。能源密集型的重工業(yè)下滑,還導致2014年初以來發(fā)電量增長接近停滯。

從數(shù)據(jù)來看,工業(yè)銷售疲弱加劇了產(chǎn)能惡化,進而抑制了投資,導致制造業(yè)投資增速從2013年的18.5%拉低至2014年的13.5%,今年上半年進一步降至9.7%。

盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的上下游數(shù)據(jù)較為“糾結”,但不能否認,從房價和銷售角度看,趨勢扭轉的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

在70個大中城市中,房價月環(huán)比下跌的城市數(shù)量從去年10月的69個下降到今年6月的34個,并且6月份有27個城市房價環(huán)比增長。

汪濤認為,本輪房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)近半,過去房地產(chǎn)銷售通常領先新開工兩個季度左右。鑒于目前全國范圍內(nèi)庫存仍然較高,二者間隔可能拉長。如果年內(nèi)銷售能保持目前的增長勢頭,新開工有望在2016年初恢復增長。

“不過,考慮到新開工對施工面積還有滯后效應,這意味著2016年建設活動增速可能進一步放緩,從而繼續(xù)抑制固定資產(chǎn)投資和大宗商品需求、拖累GDP增長。”汪濤說。

政策進入觀望期

過去一年決策層逐步放寬了房地產(chǎn)政策。需求端的寬松政策包括大多數(shù)城市都在去年夏季放寬了限購政策以及2014年9月開始的房貸政策放寬等。

最重要的是,今年3月二套房貸首付比例下調(diào),并降低了住房銷售免征營業(yè)稅的年限。

此外,去年11月至今,央行共累計下調(diào)基準利率115個基點,房貸利率也隨之下降。

汪濤說,這些措施改善了居民購買力、提振了市場情緒,從而支撐銷售改善。在供給端,決策層允許并鼓勵地方政府購買待售商品房作為保障房房源,同時要求供給明顯過剩地區(qū)的地方政府限制土地供應量。近幾個月,開發(fā)商的發(fā)債限制也有所放寬。

2014年底決策層最初小幅放松房貸政策時,銷售出現(xiàn)小幅好轉,但未能持續(xù)。在今年初決策層更大力度地放松了政策之后,情況明顯改觀。從房地產(chǎn)銷售面積看,一季度同比下降9.2%之后,二季度同比上升了13%。

政策會加碼還是轉向?瑞銀的判斷是政策會進入觀望期。

“全國大多數(shù)城市仍庫存高企、建設乏力,但出于對一線和部分二線城市再次出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的擔憂,決策層可能不會再顯著放松需求端政策。”汪濤說,與此同時,地方層面的房地產(chǎn)政策則會因地制宜、出現(xiàn)分化,一線城市預計將維持限購,而三、四線城市仍可能為購房者提供更多支持。

瑞銀報告指出,“考慮到房地產(chǎn)行業(yè)長期調(diào)整對實體經(jīng)濟的重要影響,今后幾個月的政策重心可能更側重于支撐供給和建設。在松綁了債券融資之后,我們認為決策層還會進一步放松開發(fā)商的信貸限制。”

報告預計,在推進政府投資的大背景下,保障房建設仍會繼續(xù)推進,如2015~2017年計劃改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套、較過去幾年每年300萬~500萬套力度加大。通過推進PPP模式、發(fā)行地方政府債券和為政策性銀行提供流動性等方式,政府正加大對保障房建設的資金支持力度。

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房地產(chǎn)調(diào)整

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