樓市高唱“冰與火之歌”回暖腳步能否穿越2015？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

2015年過半，我們不僅經(jīng)歷了上證指數(shù)從3350點到5178點再到3795點的過山車行情，也共同見證了樓市由冷變熱的“奇跡”?！睹咳战?jīng)濟新聞》房地產(chǎn)研究小組通過“快速回暖”、“一線城市”、“互聯(lián)網(wǎng)+”、“房產(chǎn)+”、“融資”及“股市資金”等關(guān)鍵詞，盤點2015年上半年樓市表現(xiàn)，并結(jié)合一些可預(yù)判的趨勢，預(yù)測下半年市場走向。

光耀地產(chǎn)卷入資金鏈危機，融創(chuàng)收購佳兆業(yè)，地產(chǎn)股再融資閘門敞開……2015年上半年全國樓市唱起了“冰與火”之歌。

這種“膠著”狀態(tài)正被近期席卷一線城市的購房熱打破，并且購房熱潮已開始向1.5線城市蔓延。

6月28日，《每日經(jīng)濟新聞》記者路過成都萬科城售樓部時發(fā)現(xiàn)，看房客人頭攢動，這里雖不是主城，但不少看房客沖著學(xué)區(qū)房、地鐵房等優(yōu)勢而來，也有不少人在股市中碰了一鼻子灰，遂將目光投向樓市。

這只是當(dāng)前樓市回暖的一個縮影。國家統(tǒng)計局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，5月末商品房待售面積約65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是本輪樓市自2014年中調(diào)整以來的首次環(huán)比下滑。

隨著供求結(jié)構(gòu)逐漸改善，加上近期A股暴跌，樓市的回暖比預(yù)期的來得更快。那么，這種回暖是趨勢性的還是結(jié)構(gòu)性的？下半年樓市如何走？降息、營改增等政策將為下半年樓市帶來哪些影響？

回暖蔓延至1.5線城市

萬科城位于成都高新西區(qū)，號稱是萬科集團在成都試水的首個UP系創(chuàng)新產(chǎn)品，附近有一個鼎鼎有名的成都外國語學(xué)校。記者路過這里時，該校正在高調(diào)宣傳其剛剛誕生的2015年四川省高考文科狀元。另外，成都地鐵二號線百草路站也經(jīng)過這里。

在萬科城售樓部，一位前來看房的吳先生說，“我現(xiàn)在住的面積有點小，前段時間從股市賺了一點，想買個大點的。娃娃現(xiàn)在也快上中學(xué)了，想給他一個好的成長環(huán)境。”

成都萬科營銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前萬科城正處于蓄客階段，之前也沒過多宣傳，沒想到人氣會這么高?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者近期調(diào)查了解到，類似吳先生的購房者不在少數(shù)。

去年底，著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平在成都演講時曾談到，房地產(chǎn)仍是最保值的，買房須堅持幾個原則，比如學(xué)區(qū)房、剛需房、地鐵房等。

進入6月份，國內(nèi)前30強房企藍光地產(chǎn)在成都14個樓盤“殺價”，業(yè)內(nèi)稱之為“剛需清盤”行動，引來市場瘋狂搶購。

由此看來，價格仍是當(dāng)前刺激住房消費的最關(guān)鍵因素。雖然各地樓市總體仍供大于求，但類似成都這種“供需兩旺”的，還包括武漢、南京等其他1.5線城市乃至不少二線城市。

中鐵二局房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理劉斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，像成都等城市的房價目前還沒有暴漲暴跌，供需比較穩(wěn)定，漲幅明顯的主要是一線城市。

記者注意到，近期北上廣深四個一線城市房價率先領(lǐng)漲，深圳等部分城市更是“日光盤”、“時光盤”頻出。

庫存首現(xiàn)環(huán)比下滑

年初，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

6月24日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月末商品房待售面積約65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是本輪樓市調(diào)整以來，商品房待售面積首次減少。同時，70個大中城市房價下跌幅度同比、環(huán)比均收窄，房價穩(wěn)步上漲的城市個數(shù)增加，且最高漲幅均創(chuàng)新高。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這屬于市場本身的調(diào)節(jié)作用，加上政策驅(qū)動，從樓市周期來看，目前出現(xiàn)了總體回暖的態(tài)勢。

“目前，樓市應(yīng)該進入一個新的回暖小周期的開端，一個小周期一般為3年，去年初真正轉(zhuǎn)冷至今剛好一年半。大周期就是白銀時代，總體供大于求，現(xiàn)在樓市即使趨熱，也不會過熱。”顧云昌說。

中洲控股副總經(jīng)理、董秘尹善峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“我們在惠州、上海、成都區(qū)域的項目銷售均有回暖，尤其是惠州和上海，回暖趨勢明顯。這與當(dāng)前時間節(jié)點上的政策支持有關(guān)系，我們的產(chǎn)品也契合了消費者首次置業(yè)、改善型住房等需求。”

樓市企穩(wěn)回暖的背后，首先是政策的回暖。

去年11月，央行時隔兩年首次降息；今年3月央行再次降息，同時祭出以降低首付比例為重點的“3·30”新政；5月11日、6月28日，央行再度連續(xù)降息。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，央行進入降息通道，首先利好樓市。

一位去年9月份在成都買了房的劉姓業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“這幾次降息下來，原本月供需要還3400元，等到明年申請房貸的建設(shè)銀行調(diào)息之后，月供只需要3000元，大大降低了還款壓力。上次公積金貸款沒用上，如果利率穩(wěn)定，我還想買一套大的。”

并購融合大勢所趨

央行連續(xù)降息，加上各地住房公積金新政頻出，讓外界誤認(rèn)為當(dāng)前樓市進入“政策市”，甚至有輿論認(rèn)為這是“救市”之舉。

但中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存并不認(rèn)同這一看法。他解釋說，限購、限價等房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控手段今后會陸續(xù)退出，讓市場決定房價高低才是樓市穩(wěn)健發(fā)展的根基。雖然近期地方政府采取了很多措施，但更多是對開發(fā)商和消費者的“減負(fù)”。“地方政府應(yīng)在‘減負(fù)’上多做些文章。”陳寶存強調(diào)說，扶持一些重點房企，比如實力較強、開發(fā)經(jīng)驗與模式較為先進的房企，讓更多的中小房企從市場調(diào)整中自我淘汰掉。

從一些上市房企來看，包括中茵股份、綠景控股、萊茵置業(yè)、宜華健康、華業(yè)資本、萬方發(fā)展、中房股份、萬通地產(chǎn)等中小房企正在跨界轉(zhuǎn)型，開始淡化其本身的房地產(chǎn)背景，部分甚至退出了地產(chǎn)行業(yè)。

前不久九鼎投資控股中江地產(chǎn)，讓業(yè)內(nèi)看到了資本的兇猛。而更多的非上市中小房企也開始被整合收購，比如百強房企經(jīng)典地產(chǎn)已被華信資產(chǎn)收購，中渝物業(yè)被恒大地產(chǎn)吞并。

在陳寶存看來，房企并購整合是當(dāng)前必然趨勢，只有這樣才能走向成熟。

顧云昌認(rèn)為，目前一線城市快速回暖，二三線城市相對沉寂，部分三線城市仍在“冬天”，未來區(qū)域分化會更加明顯。

那么，營改增等涉房的重大政策變革，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？業(yè)內(nèi)對此看法不一。

劉斌表示，房企營改增讓監(jiān)管趨于合理，使預(yù)收款進入監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ?。以前房企都有其稅收籌劃和清算體系，可以實現(xiàn)不同項目的資金調(diào)配，但現(xiàn)在行不通了，這樣一來會進一步加劇房企的資金壓力，但融資成本增加有限。

顧云昌認(rèn)為，營改增要求房企集約經(jīng)營，減輕負(fù)擔(dān)，解決的是政府與房企的關(guān)系，有助于推動地產(chǎn)行業(yè)逐步走向成熟，但對樓市供求并無實質(zhì)性影響。他同時指出，國家應(yīng)繼續(xù)深化改革，明確保障房非市場化機制及法律界限。