萬科物業(yè)業(yè)務擴張 不接競爭對手在售樓盤

每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

上周末，萬科（000002，SZ）發(fā)布公告稱，萬科董事會已同意萬科物業(yè)的業(yè)務通過市場化道路，追求快速增長的總體策略。不過，作為曾經(jīng)的營銷利器，在并購與合作的擴張中，萬科物業(yè)如何解決萬科與其他房企的競爭？

已在萬科地產(chǎn)板塊落地多時的合伙人制度，也被引入萬科物業(yè)。在分拆上市前夕，為萬科物業(yè)員工提供股權，預計將極大解決物業(yè)板塊員工流動性過大的問題。

接收非萬科樓盤

在地產(chǎn)的黃金時代，萬科物業(yè)不用考慮收入、利潤等財務數(shù)字，作為萬科樓盤的營銷利器，衡量它價值的是客戶滿意度、管理面積等指標。當物業(yè)公司入不敷出時，往往可以獲得集團補助。

自從去年彩生活上市后，萬科物業(yè)的市場化進程也開始提速，對盈利能力要求開始提高，并通過“睿服務”進行擴張，分拆上市意圖明顯。萬科總裁郁亮稱，原本想發(fā)展一段時間再說，但現(xiàn)在看來，時間不等人。

然而，將樓盤的營銷利器市場化，則不可避免地要遇到競爭問題，以前萬科物業(yè)從來不接收其它開發(fā)商的物業(yè)業(yè)務。

過去，萬科物業(yè)通過服務質(zhì)量、資產(chǎn)增值，推動著萬科樓盤的銷售。萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾表示，萬科的戰(zhàn)略愿景之一就是為業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，其物管超過10年以上的老社區(qū)里，有85%的項目售價高于周邊小區(qū)。以深圳萬科坂田片區(qū)的四季花園項目為例，增值幅度遠超周邊樓盤。

萬科股東大會上，有中小股東質(zhì)疑稱，如果市場化，萬科樓盤如何與其他房企競爭？

在這一問題上，萬科的思路是繞開存在直接競爭關系的在售樓盤，多接收現(xiàn)有已銷售完畢的成熟社區(qū)。萬科方面表示，萬科物業(yè)擴張的思路是，主要接觸國有開發(fā)商手中的樓盤，用“睿服務”作為接受其他開發(fā)商物業(yè)業(yè)務的工具，保留業(yè)主與原物業(yè)公司的物業(yè)合同，由原物業(yè)公司出面做物業(yè)管理、聘用、收費等，萬科幫其管理員工和服務流程。

用合伙人制突破管理痛點

在萬科物業(yè)的市場化推進過程中，其股權、人事制度也是改革方向之一。

根據(jù)此次公告，萬科物業(yè)將面向其內(nèi)部員工進行股權增發(fā)，增發(fā)后，10%的股份屬于內(nèi)部員工，其中，3.3%的股份在2015年內(nèi)直接分配給物業(yè)員工，剩余6.7%的股份作為未來的激勵措施，暫不歸到個人名下，未來滿足設定的考核標準后，再轉讓給物業(yè)公司員工。

目前，每股的認購價格將由相關機構進行估值。但不論估值結果如何，這一價格肯定極具吸引力，畢竟萬科物業(yè)正處于分拆上市前夕。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，萬科物業(yè)的服務滿意度更高，現(xiàn)金流較為實在。雖然不能保證上市后，萬科物業(yè)在二級市場的股價一定很高，但只要有資本推動，其價值肯定會高于現(xiàn)有的一些物業(yè)公司。

萬科物業(yè)員工的流動性很大，平均司齡在2年左右，遠低于萬科地產(chǎn)板塊員工司齡。

在談及物業(yè)痛點時，彩生活董事局主席潘軍曾不止一次表示，資金不是問題，收購也比預期容易，培養(yǎng)員工、找出合適的人才，才是物業(yè)公司發(fā)展的最大痛點。

朱保全曾表示，解決流動性問題很難，其內(nèi)部的業(yè)務經(jīng)理認為是公司的人事政策問題，而人事經(jīng)理認為是社會問題，調(diào)研后，他曾打算投入幾千萬元改善基層員工的生活條件。

對此，高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋稱，通過股權激勵，一方面可以留下有能力的員工，改善員工流動性過大的問題，另一方面，還可以將員工利益和企業(yè)利益進行捆綁。