西安樓市新政全方位去庫(kù)存 鼓勵(lì)大企業(yè)接盤不良地產(chǎn)項(xiàng)目

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 畢華章    

每經(jīng)記者 畢華章

繼天津、大連、杭州等陸續(xù)出手“救市”后，西安也加入這一行列。

6月26日，西安市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱西安房管局）正式公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。

此次救市措施出臺(tái)的初衷，與西安房產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存的現(xiàn)狀密不可分。與其他城市采取降低公積金貸款利率、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼等救市措施相比，西安此次推出“買房落戶”政策，則令市場(chǎng)驚艷不已。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，圍繞去庫(kù)存這一核心問(wèn)題，該《意見(jiàn)》列出減少土地供應(yīng)、購(gòu)房落戶、征遷項(xiàng)目貨幣化安置以及鼓勵(lì)大型地產(chǎn)商兼并重組等九條內(nèi)容，被市場(chǎng)稱為“新九條”。

更為重要的是，本次的西安“救市”，形成了從上游減少土地供應(yīng)、下游借助貨幣安置與政府收購(gòu)，以及市場(chǎng)層面鼓勵(lì)大型房企兼并小型房企等多層次的組合措施。

不過(guò)，在如今樓市低迷而各地救市措施層出的情形下，西安“新九條”救市效果究竟如何，仍然有待觀察。

土地：減少入市供應(yīng)，控制項(xiàng)目開發(fā)速度

本次西安救市“新九條”中，首先是對(duì)土地供應(yīng)“閘門”的控制。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為消化庫(kù)存，房管部門將采取減少市場(chǎng)供應(yīng)等措施。

該《意見(jiàn)》指出，要根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)。

同時(shí)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌安排商品住房、棚戶區(qū)改造和保障性住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制2015年和2016年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度。

對(duì)尚未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，可調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，轉(zhuǎn)型用于租賃型保障房、棚戶區(qū)改造以及國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

此外，對(duì)按照新用途或新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，核定相應(yīng)的土地價(jià)款；符合劃撥用地條件的，重新辦理劃撥用地手續(xù)。

值得一提的是，此次救市引起較大關(guān)注的還有“購(gòu)房落戶”政策。

西安市房管局下發(fā)的《意見(jiàn)》指出，在西安市具有合法穩(wěn)定職業(yè)的非本市戶籍居民，今年7月1日至2016年12月31日期間，在西安市行政區(qū)內(nèi)購(gòu)買建筑面積90平方米（含90平方米）以上商品住房和二手住房的，取得房屋所有權(quán)證且繳納一年以上社會(huì)保險(xiǎn)后，即可在房屋所在地辦理購(gòu)房本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續(xù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，西安市房管局相關(guān)人士在26日下午的媒體通氣會(huì)上表示，對(duì)在西安穩(wěn)定就業(yè)的常住外地戶籍居民家庭在購(gòu)房時(shí)給予落戶優(yōu)惠政策，“是西安市在穩(wěn)定住房消費(fèi)方面的一次重要嘗試。”

在西安房地產(chǎn)專家咨詢委員會(huì)秘書長(zhǎng)李宇兵看來(lái)，購(gòu)房落戶涉及到稅收、落戶等問(wèn)題，涉及多個(gè)部門，是近年來(lái)救市政策中力度最大的一項(xiàng)。

“據(jù)估算，西安市外來(lái)購(gòu)房需求大概占比15%左右。這次出臺(tái)落戶政策、放寬社保條件，也是希望拉動(dòng)外來(lái)購(gòu)房者的消費(fèi)需求。”李宇兵稱。

庫(kù)存：棚改力推貨幣安置，收購(gòu)存量商品房

除依托購(gòu)房落戶消化部分庫(kù)存的之外，西安還鼓勵(lì)征遷項(xiàng)目中涉及的被征遷人選擇貨幣化安置，自主購(gòu)買適合的商品房，以消化部分庫(kù)存。

該《意見(jiàn)》指出，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可使用國(guó)開行政策性貸款收購(gòu)存量商品房作為安置房。各級(jí)政府主導(dǎo)的征遷項(xiàng)目，有條件的，原則上不再新建實(shí)物安置房，實(shí)行貨幣化安置。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在被征收人使用貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買存量商品房時(shí)，不僅可以享受價(jià)格優(yōu)惠，而且享有契稅優(yōu)惠。

此外，自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起3年內(nèi)，被征收人的子女可自主選擇在原被征收區(qū)域內(nèi)，或新購(gòu)商品房所屬區(qū)域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，按學(xué)區(qū)內(nèi)生源辦理入學(xué)手續(xù)。

“貨幣化安置政策以前也有，西大街和南門改造時(shí)有些市民就選擇了這個(gè)方式，這次力度更大。”西安交通大學(xué)房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授楊東朗對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

除此之外，西安還將收購(gòu)部分存量商品房用作保障房，借此減少庫(kù)存。

楊東朗分析，2007年以來(lái)，西安每年新建十幾萬(wàn)套保障房，到目前保障房的存量大概百萬(wàn)套左右。“現(xiàn)在直接回收不僅可以減少存量，而且減少居民的等待期，不用像過(guò)去那樣長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)等房源。”

事實(shí)上，由于西安市城（棚）改計(jì)劃規(guī)模龐大。

陜西廣播電視臺(tái)今年5月初曾報(bào)道稱，西安市今年計(jì)劃啟動(dòng)20個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。其中，集體土地棚改項(xiàng)目12個(gè)，涉及200萬(wàn)平方米的改造工作。并且，截至2014年，西安市已累計(jì)實(shí)施189個(gè)城中村和58個(gè)棚戶區(qū)的改造工作，涉及63.46萬(wàn)人。

這意味著，若貨幣化安置進(jìn)展順利，借此消化的庫(kù)存或許也相當(dāng)可觀。

行業(yè)：鼓勵(lì)企業(yè)兼并重組，大公司接盤不良項(xiàng)目

在向購(gòu)房者推出利好的同時(shí)，相比此前，西安有意營(yíng)造一個(gè)更加寬松的房產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

《意見(jiàn)》指出，西安將全面放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，允許開發(fā)企業(yè)聯(lián)合競(jìng)買土地，共同開發(fā)。鼓勵(lì)資信良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組運(yùn)營(yíng)狀況欠佳的房地產(chǎn)企業(yè)，適度降低困難企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件，并給予稅費(fèi)減免扶持。

“這次明確鼓勵(lì)房企兼并，實(shí)際上也是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，對(duì)于一些資金緊張的項(xiàng)目，由大開發(fā)商接手后有助于項(xiàng)目推進(jìn)，也可以推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。”楊東朗指出，目前存在的現(xiàn)象是，有些企業(yè)有錢沒(méi)地，有些企業(yè)有地項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難，甚至項(xiàng)目爛尾。

李宇兵亦表示，目前地產(chǎn)行業(yè)整體供大于求，一些大型房企已開始轉(zhuǎn)型，而一些中小企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型能力偏弱。這也就意味著，可能會(huì)有越來(lái)越多的小型房企被兼并，最終退出市場(chǎng)。

“這是一個(gè)趨勢(shì)，既是迎合市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，也是對(duì)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)推動(dòng)。”李宇兵告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

對(duì)此，而身處第一線的房產(chǎn)界人士更是感同身受。

一名國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，就一些中小開發(fā)商目前開發(fā)的項(xiàng)目而言，基本上是在2012年、2013年高位時(shí)拿到的地塊。“但運(yùn)營(yíng)后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量非常大，而有些開發(fā)商起初是通過(guò)舉債等方式融資，因此幾年下來(lái)資金壓力非常大。現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)小開發(fā)商尋求大型房企賣地等合作的非常多。”他介紹稱。

該人士表示，此次政策明確鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)和有土地的中小開發(fā)商更好地結(jié)合，對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展而言會(huì)有促進(jìn)作用。