每經(jīng)網(wǎng) 2015-06-24 20:18:30
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)文表示,自2012年4月以來(lái),商品房庫(kù)存的上升態(tài)勢(shì)從未停止過(guò),但在今年5月末,這個(gè)節(jié)奏被終結(jié),商品房待售面積為65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米。
每經(jīng)編輯 蔡雅蕓
每經(jīng)記者 蔡雅蕓
持續(xù)上升3年的商品房庫(kù)存開(kāi)始減少了。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)文表示,自2012年4月以來(lái),商品房庫(kù)存的上升態(tài)勢(shì)從未停止過(guò),但在今年5月末,這個(gè)節(jié)奏被終結(jié),商品房待售面積為65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,庫(kù)存減少的原因,和政策的利好刺激密不可分。
萊坊亞太研究部主管霍尼克在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,在未來(lái)的1年到3年之間,對(duì)中國(guó)市場(chǎng)影響最大的是貨幣寬松(如降息)、市場(chǎng)氣氛、放松“降溫措施”(放寬或取消限購(gòu))和城鎮(zhèn)化。但城鎮(zhèn)化是個(gè)較長(zhǎng)的進(jìn)程,短期來(lái)看,貨幣寬松和放松“降溫措施”對(duì)中國(guó)樓市有較大影響。
政策利好顯現(xiàn)
易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言,近期信貸門(mén)檻降低,公積金和二套房貸的政策趨于寬松,使得改善型購(gòu)房者的購(gòu)房需求得到有效釋放。這是去庫(kù)存的一個(gè)很重要因素,效果很直接。
就在近期,多地公積金迎來(lái)調(diào)整。以一線(xiàn)城市為例,早在4月9日,上海公積金中心發(fā)布個(gè)人、家庭公積金貸款上限調(diào)至50萬(wàn)元、100萬(wàn)元。深圳市公積金貸款政策調(diào)整為首付款比例為20%,等等。5月29日,北京市住房公積金中心宣布從6月1日起,首套自住房貸款最低首付款比例為20%,貸款最高額度為120萬(wàn)元。6月16日,廣州市公積金中心發(fā)消息稱(chēng)將試行開(kāi)展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。
“限購(gòu)令”取消、降息、房貸優(yōu)惠加大、購(gòu)房稅收減免等多重政策利好,也加大了消費(fèi)者的購(gòu)房信心。
一位意向購(gòu)房者告訴記者,“政策利好不斷,該出手時(shí)就出手。”
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景輝認(rèn)為,去庫(kù)存較大地體現(xiàn)在一線(xiàn)城市,尤其是在政策更寬松的城市,去庫(kù)存效果更為明顯。另外,區(qū)域一體化,如京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略能在更多的城市中展開(kāi),對(duì)去庫(kù)存更是有利。
根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),4個(gè)一線(xiàn)城市城市1~5月份新建商品住宅成交面積為1432萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)36%;20個(gè)二線(xiàn)城市成交面積為5700萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)14%;11個(gè)三線(xiàn)城市成交面積為975萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,商品房成交的回暖更直接改善了各地的庫(kù)存壓力。截至5月末,全國(guó)商品房待售面積65666萬(wàn)平方米,比4月末減少15萬(wàn)平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好,表明前期一系列的利好政策開(kāi)始見(jiàn)效,市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變,購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示,部分大城市的庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),即去庫(kù)存的壓力轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)庫(kù)存的壓力。這個(gè)時(shí)候或在開(kāi)發(fā)貸方面應(yīng)該有所放松,否則市場(chǎng)滯后效應(yīng)顯現(xiàn),確實(shí)會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的再次失衡。
城市分化明顯
值得注意的是,一二線(xiàn)城市仍被房企視為“香餑餑”。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年,20大標(biāo)桿房企集中在一二線(xiàn)城市拿地,合計(jì)一二線(xiàn)城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億元,占比所有土地支出的90.1%,創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。
截至6月22日,一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)依舊火爆,一線(xiàn)城市已經(jīng)成交11宗住宅土地,合計(jì)成交額達(dá)到了248億元,平均樓面價(jià)也達(dá)到了16803元的年內(nèi)最高。二線(xiàn)城市也明顯升溫,平均住宅土地樓面價(jià)達(dá)到了3561元每平米,溢價(jià)率突破22%,而土地出讓金也達(dá)到了460.9億元。預(yù)計(jì)6月房企積極爭(zhēng)搶一二線(xiàn)城市土地的趨勢(shì)依然將延續(xù)。
張大偉說(shuō),從全國(guó)樓市看,市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化,一二線(xiàn)城市雖然也處于調(diào)整中,但需求基礎(chǔ)依然龐大,從2014年4季度以來(lái)的市場(chǎng)看,一二線(xiàn)城市明顯快速?gòu)?fù)蘇,三四線(xiàn)城市天量庫(kù)存積壓。“一二線(xiàn)城市聚集了過(guò)多的資源,需求集中,而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的情況下,一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)易漲難跌。”
張大偉認(rèn)為,整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“四不均”:需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲跌幅不均衡。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看,很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,局部三四線(xiàn)市場(chǎng)即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房企此前的庫(kù)存壓力很大,滯銷(xiāo)多來(lái)自于房企自身矛盾的積壓,自政策力度加大后,激活了市場(chǎng)。庫(kù)存的消化意味著房企正從中解套,但不一定會(huì)加大推盤(pán)和拿地的意愿,尤其在三四線(xiàn)城市。
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