深圳樓市瘋狂背后：預(yù)期遲遲不兌現(xiàn) 投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)惠州

每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

在杠桿難以增加、總房價持續(xù)上漲、貸款政策收緊等多重合力作用下，“3·30新政”后市場預(yù)期遲遲不能兌現(xiàn)，深圳樓市的投資需求開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市。

端午假期，惠州樓盤擠滿了來自深圳的購房者，在他們看來，只要深圳成為“硅谷”這個預(yù)期不破，這些片區(qū)遲早迎來高房價，對于這些相對的高收入者而言，惠州的房價遠談不上貴，而且首付低，每月還貸不到2000元的壓力并不大。

成交量下降

瘋狂的深圳樓市終于出現(xiàn)了回到正軌的信號。

6月第一周，深圳樓市成交價格出現(xiàn)小幅回落。“3·30新政”出臺后，深圳房價拉起陡直的大陽線，只升不降。這并不意味著同一套房源的價格出現(xiàn)松動。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒分析稱，回落主要因為龍崗片區(qū)等低價房源大量入市，拉低均價。

第二周，樓市成交總量也出現(xiàn)了下跌。根據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，一手住宅成交1752套，成交面積為18萬平米，環(huán)比下降6%。由于購房手續(xù)的時間差，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)存在滯后性。就目前來看，第二周入市新盤套數(shù)是611套，推盤量有所下降，而且，同期無項目批售。

推盤走低與業(yè)內(nèi)對市場走向判斷有關(guān)。包括深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓在內(nèi)的諸多業(yè)內(nèi)人士認為，下半年，雖然深圳成交價格不會下跌，但也不可能繼續(xù)陡直上漲，而且最近釋放了大量需求，預(yù)計未來幾個月成交量難以維持瘋狂狀態(tài)。

對于深圳購房者而言，在某種意義上，“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年齡在34歲左右，高學(xué)歷人群占比高，且多從事包括金融在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，對貨幣政策極為敏感。

原本“3·30新政”旨在降低交易費用和進入門檻，增加市場活躍度，因此大量二手房持有者在政策公布當(dāng)晚敏銳“反價”，購房者在杠桿提升以及漲價預(yù)期下恐慌入市，由此造就了近兩個月的“搶房”局面。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳漲幅居全國之首，達到6.7%，創(chuàng)下單月房價環(huán)比漲幅的歷史記錄。

但事實上，政策出臺80多天后，杠桿并沒有提升，二套房貸款首付仍為7成，再加上總房價的上漲，進入門檻反而增加了。由于樓市火爆，按揭額度緊張，深圳多家銀行上調(diào)貸款利率。以風(fēng)向標(biāo)四大行的首套房貸款利率為例，中國銀行上調(diào)0.2折，建設(shè)銀行上調(diào)0.2折到0.3折。

“便宜”的惠州

在這一背景下，不少投資客外溢到惠州、東莞。

端午假期，《每日經(jīng)濟新聞》記者在惠州多個樓盤現(xiàn)場看到，其中不乏掛著深圳牌照的汽車。某上市公司高管告訴記者，在傳出深圳將升級為直轄市的消息后，該公司在深圳周邊的一個樓盤銷售猛增，曾有批客人一次性購入40套。

總價低、杠桿高是這些房源的共同特征。以惠州龍光城項目為例，一套70平方米左右的房子，均價從每平方米5000元左右上漲至6000元左右后，總房價不過40余萬元，雖然與其他三四線城市相比并不算便宜，但與深圳動輒三五百萬元的房子相比，大巫見小巫，同期，與之一路之隔的坪山新區(qū)房源均價在1萬元以上。

除了二套房首付4成政策在惠州地區(qū)落地，惠州的開發(fā)商還給出了與房價優(yōu)惠、降低首付等相關(guān)的刺激購買方案。

深圳寶安一名購房者稱，她剛在惠州買了一套緊鄰深圳的房子，在二套房4成首付政策下，一次性拿出15萬元，每月還款1000元左右，“還款壓力不大，就當(dāng)存定期了”，有機會再賣。

惠州樓市開始升溫，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，5月，惠州成交了2597套，成交面積環(huán)比上漲40.45%。

除了惠州，東莞鳳崗鎮(zhèn)的樓市也在走熱。深圳行政地圖呈狹長狀，兩邊寬、中間窄，在地圖上東莞鳳崗鎮(zhèn)好像插入深圳一樣，其距離深圳福田、羅湖等中心區(qū)的距離甚至小于某些邊緣片區(qū)。