廣州一二手房成交同時(shí)回暖 開發(fā)商慎談漲價(jià)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

“我們也沒想到客戶那么多，現(xiàn)在銷售員都忙著負(fù)責(zé)接待，公司很多后臺(tái)人員也在支援簽約工作”，在廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城銷售中心，一位營(yíng)銷顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

有著同樣工作狀態(tài)的樓盤還包括越秀·濱海悅城、萬(wàn)科黃埔倉(cāng)等項(xiàng)目，他們的共同特點(diǎn)是當(dāng)日開盤即售罄。自5月份起，廣州樓市成交突然放量暴漲，單月新房成交套數(shù)創(chuàng)下近5年同期新高，久違的“日光盤”也屢次出現(xiàn)。沉寂了大半年的廣州樓市，呈現(xiàn)出“熱追”深圳樓市的勢(shì)頭。

但記者經(jīng)過(guò)多方采訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州新房去化周期依然高達(dá)18個(gè)月，在沉重的庫(kù)存壓力下，開發(fā)商慎談漲價(jià)，即便在公積金新政等政策利好刺激下，廣州房?jī)r(jià)上行依然壓力重重。

5月新房均價(jià)環(huán)比下跌

6月13日上午，32度高溫，酷熱的天氣也沒法澆滅購(gòu)房者的熱情。

在廣州市花都區(qū)，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林號(hào)稱斥資500億巨資打造的廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城再度推出新貨，當(dāng)天推出約450套Loft，在開盤1小時(shí)內(nèi)，所有的戶型就被搶購(gòu)一空，一位來(lái)自溫州的買家一口氣購(gòu)買6層合計(jì)150套。據(jù)了解，該項(xiàng)目在最近半個(gè)月共推出925套公寓，都在1小時(shí)內(nèi)售罄，項(xiàng)目也因此被戲稱為“時(shí)光盤”。

在深圳樓市率先回暖后，向來(lái)反應(yīng)緩慢的廣州樓市也終于呈現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，環(huán)比增加28%，不僅創(chuàng)下今年以來(lái)成交新高，同時(shí)還是自2010年以來(lái)同期最高成交水平。

二手房市場(chǎng)同樣火熱，根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州全市二手房簽約4259套，同比大增121%，網(wǎng)簽量也為近兩年來(lái)的次高峰。

“市場(chǎng)最大的變化是增加了許多‘賣一買一’的買家”，雅居樂地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“3·30新政”后，個(gè)人出售二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限由5年縮減為2年，加上首套房貸結(jié)清后，再買二套房視同“首套”標(biāo)準(zhǔn)，很多希望改善居住環(huán)境的買家都傾向于“賣舊買新”，帶動(dòng)一二手市場(chǎng)成交同時(shí)回暖。以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例，5月份90~120平方米的改善性三房成為新房市場(chǎng)的成交主力。

但與深圳樓市“量?jī)r(jià)齊漲”不同，在廣州樓市成交暴漲的背后，房?jī)r(jià)卻依然在底部徘徊?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，5月份廣州新房成交均價(jià)為14328元/平方米，環(huán)比下降1.02%，同比降幅更達(dá)到12.93%。從今年1~5月來(lái)看，只有南沙的成交均價(jià)升幅較為明顯，從9985元/平方米上漲至10423元/平方米。

去化周期高達(dá)18個(gè)月

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，盡管市場(chǎng)成交開始放量，但除了中心城區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以及受到自貿(mào)區(qū)利好帶動(dòng)的南沙區(qū)外，多數(shù)樓盤并沒有漲價(jià)的底氣，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭弱于深圳，最重要的原因在于庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻。

根據(jù)合富輝煌研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月初，廣州新房存量面積為1415萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)18.5個(gè)月，在一線城市中位居首位。與之相對(duì)，深圳的新房存量面積為369萬(wàn)平方米，去化周期僅為10.4個(gè)月。

黎文江認(rèn)為，由于深圳長(zhǎng)期的土地存量也已接近枯竭，可開發(fā)土地面積極少，只能依靠舊城改造與外圍擴(kuò)張，導(dǎo)致近年來(lái)土地供應(yīng)量處于一線城市的絕對(duì)低位，引發(fā)深圳購(gòu)房者對(duì)未來(lái)新房供應(yīng)緊缺形成強(qiáng)烈預(yù)期。但廣州的土地供應(yīng)量歷年充足，在新房未來(lái)供應(yīng)量有保證的情況下，購(gòu)房者要相對(duì)理性許多。

購(gòu)房需求被分流

在需求端，廣州面臨的壓力也并不小。龍轅資本研究總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為，深圳背靠金融市場(chǎng)，近年來(lái)成為創(chuàng)業(yè)者的天堂，股市大熱造就了巨大的財(cái)富效應(yīng)，推動(dòng)購(gòu)房需求上升。與之相對(duì)，廣州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，金融產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，導(dǎo)致人口吸納能力弱于深圳。

更有甚者，隨著廣州與佛山近年來(lái)積極推動(dòng)“廣佛同城化”，自4月30日佛山解除限購(gòu)后，大量本地住房需求被分流到佛山市場(chǎng)。合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月佛山市新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到16138套，創(chuàng)下同期的歷史新高?！半S著廣佛兩城的交通條件不斷完善，佛山樓盤受到大量廣州客源的追捧，尤其在廣佛交界的金沙洲等區(qū)域，一路之隔的佛山盤與廣州盤價(jià)格差距超過(guò)1/3，這導(dǎo)致廣州樓市在需求端面臨更大的壓力”，黎文江認(rèn)為。

正因如此，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，在5月份廣州樓市成交出現(xiàn)井噴后，預(yù)計(jì)在6~8月市場(chǎng)成交會(huì)出現(xiàn)回落，在巨大的供應(yīng)壓力下，房?jī)r(jià)上行壓力重重，“去庫(kù)存”依然是市場(chǎng)的主題。預(yù)計(jì)最快要到“金九銀十”，庫(kù)存壓力才會(huì)明顯下降，開發(fā)商才敢用漲價(jià)試探市場(chǎng)。