14億永續(xù)債疊加項(xiàng)目跟投 金科股份加速項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

6月9日，金科股份（000656,SZ）對(duì)外公告稱，公司擬與民生加銀資管簽署委貸協(xié)議，由對(duì)方設(shè)立資管計(jì)劃募資，委托民生銀行發(fā)放無固定期限貸款14億元，業(yè)內(nèi)俗稱“永續(xù)債”。

同時(shí)，金科股份還推出了“項(xiàng)目跟投”模式，金科員工跟投資金成立有限合伙制基金，待所投項(xiàng)目銷售達(dá)到90%體量或符合其他條件時(shí)方可退出。

金科股份董秘劉忠海對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，永續(xù)債主動(dòng)權(quán)在金科，為了改善資本結(jié)構(gòu)，做項(xiàng)目跟投有利于形成利益共同體。行業(yè)人士指出，金科的上述動(dòng)作，其實(shí)是為了籌集更多資金，加速項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。 

二度發(fā)行14億永續(xù)債

公告顯示，上述委貸事項(xiàng)已獲得金科股份董事會(huì)全票通過，尚需進(jìn)一步提交股東大會(huì)審議。

14億元委貸資金中，有5億元將投向重慶金科匯茂“金科·蔡家”（金科城）二期項(xiàng)目，其他9億用于重慶金科昌錦置業(yè)位于榮昌的“金科·世界城”二期項(xiàng)目，以加速這兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，如果算上去年底同樣接受民生加銀資管發(fā)放的14億元委貸資金，金科股份相當(dāng)于將發(fā)行28億元規(guī)模的“永續(xù)債”。

資金成本上，金科上一次約定第1年利息率為11.5%，第2年為12%，第3年為15%，第4年及以后為18%。這次付息成本與之類似，約定前兩年利息率為11.9%，第3年為15%，第4年及以后為18%。

付息方式上，金科股份采取了“分紅必派息，不分紅不派息”的策略。通俗講就是，如果金科股份及相關(guān)子公司某一年宣布分紅，則借款人必須支付當(dāng)年的資金成本及以前遞延的資金成本。

若N年不分紅，借款人當(dāng)年支付利息遞延至N+1年，N年利率應(yīng)在當(dāng)年基礎(chǔ)上上浮20%，若N+1年仍未分紅，那么這兩年的利息均遞延至N+2年，且N+1年利息在當(dāng)年基礎(chǔ)上也上浮20%。以此類推，但上浮后利率上限為18%。

劉忠海解釋說，上述委貸資金的成本相對(duì)偏高，比信托等融資渠道要高出一兩個(gè)點(diǎn)，做出這樣的付息方式，也是基于相關(guān)金融工具的要求，但這種融資方式的主動(dòng)權(quán)掌握在金科手里，他們也不會(huì)真的將付息期限推到15%~18%的水平。

“這種融資方式，主要是作為一種權(quán)益工具。”劉忠海說，這種融資還算合理，主要是通過更多的資金來源優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

重慶渝閩資產(chǎn)管理股份有限公司董事、副總經(jīng)理林海彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不管哪家企業(yè)，誰都不想接受較高成本的資金，但地產(chǎn)微利時(shí)代，房企壓力大，第一步可能先解決短期資金缺口，隨后會(huì)用其他低成本資金替換。

疊加項(xiàng)目跟投模式

除了發(fā)行永續(xù)債，金科股份還推出了“項(xiàng)目跟投”模式，看似與融資無直接關(guān)聯(lián)，但這種輕資產(chǎn)化運(yùn)作模式，相當(dāng)于金科借眾人的資金來撬動(dòng)更多地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

公告顯示，金科股份下一步推出的跟投項(xiàng)目主要是今年6月30日后首次開盤銷售的項(xiàng)目，分為銷售型項(xiàng)目與其他類型項(xiàng)目，前者須報(bào)總裁會(huì)議審批，后者須經(jīng)董事會(huì)審批后實(shí)施。此外，還涉及金科非并表項(xiàng)目，須走項(xiàng)目公司的審批程序等。

針對(duì)跟投項(xiàng)目投資人，金科股份列出了必須跟投人與自愿跟投人，前者主要涉及區(qū)域公司、城市公司及項(xiàng)目上的經(jīng)營(yíng)管理骨干成員，后者主要是區(qū)域公司、城市公司及項(xiàng)目層級(jí)中與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的正式員工。

記者注意到，項(xiàng)目跟投人須通過有限合伙制基金形式參與項(xiàng)目投資，這種跟投基金在跟投項(xiàng)目中占股不超過10%，單個(gè)跟投人持股原則上不超過1.5%。綜合其他信息來看，這種跟投基金只是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資者，退出時(shí)點(diǎn)為跟投項(xiàng)目已銷售建面達(dá)到擬銷售建面90%或符合其他約定。

截至目前，包括萬科、碧桂園、金地等一線房企均在嘗試拓展項(xiàng)目跟投模式。劉忠海解釋說，相對(duì)于其他房企，金科是把項(xiàng)目跟投制度更透明、公開化了，這是地產(chǎn)業(yè)的大趨勢(shì)，能更好地獲取項(xiàng)目及管理，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。