產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)投 瞄準(zhǔn)超額投資紅利

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”風(fēng)起云涌，處在轉(zhuǎn)折路口的眾多房企也多方尋求突圍之道：有的立足主業(yè)深耕細(xì)作；有的聯(lián)合抱團(tuán)發(fā)展；有的轉(zhuǎn)向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)……

在創(chuàng)業(yè)企業(yè)的傳統(tǒng)聚集地，諸如張江高科等產(chǎn)業(yè)園區(qū)也正在加速轉(zhuǎn)變運(yùn)營模式，開始瞄準(zhǔn)超額投資收益和長期紅利，向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)增值的方向轉(zhuǎn)型升級。而傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，則紛紛構(gòu)建自己的線上平臺(tái)，轉(zhuǎn)型O2O模式，給業(yè)界帶來了革命性的影響。

在創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮下，國內(nèi)創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量去年達(dá)到了365萬家，幾乎每天誕生1萬家初創(chuàng)企業(yè)。在創(chuàng)業(yè)企業(yè)的傳統(tǒng)集中地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也正在面臨運(yùn)營模式的加速改變?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，主攻產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，不少已經(jīng)瞄準(zhǔn)超額投資收益和長期紅利，開始向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)增值的方向轉(zhuǎn)型升級，資本市場對此高調(diào)響應(yīng)，加速了這輪轉(zhuǎn)型。

業(yè)內(nèi)人士提醒，產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)和管理體系構(gòu)建復(fù)雜，如何實(shí)施是關(guān)鍵，轉(zhuǎn)型潮流終究需要大浪淘沙。

創(chuàng)業(yè)潮加速轉(zhuǎn)型升級

“我國的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式，從低成本的工業(yè)園區(qū)開始，逐漸引入產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，形成市場、政府雙輪驅(qū)動(dòng)，再由內(nèi)生動(dòng)力和技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，至今已開始形成以具備高勢能優(yōu)勢的現(xiàn)代科技新城為核心的運(yùn)營模式。”鼎韜咨詢CEO齊海濤表示，這一過程中，不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始從單純的土地增值、物業(yè)租售，向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)增值等方向拓展更多價(jià)值實(shí)現(xiàn)模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為“產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)”這一常見模式的典型代表，華夏幸福（600340，SH）正迫切想在“園區(qū)運(yùn)營+地產(chǎn)開發(fā)”的傳統(tǒng)模式上，玩出更多新意。

5月4日，華夏幸福與太庫科技達(dá)成協(xié)議。雙方約定，將尋找全球領(lǐng)先的創(chuàng)新技術(shù)，利用華夏幸福全國超30個(gè)產(chǎn)業(yè)新城幫助科技成果商業(yè)化，華夏幸福則將從太庫科技的孵化器運(yùn)營管理中受益。

“華夏幸福意圖打通從孵化、加速，到產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)的價(jià)值鏈條。”中銀國際分析師袁豪表示，在國家鼓勵(lì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的大環(huán)境下，其希望探索創(chuàng)新發(fā)展的模式。

在轉(zhuǎn)型上，張江高科（600895，SH）走得更快。近日，張江高科總經(jīng)理葛培健就多次公開強(qiáng)調(diào)，“要成為科技投行，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資協(xié)同發(fā)展。”

在張江高科2014年年報(bào)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入25.32億元，占主營業(yè)務(wù)的86%，服務(wù)類業(yè)務(wù)則占比13.8%。“3年后，張江高科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收入占比將從60%~70%降到50%，產(chǎn)業(yè)投資占比將升至50%。”葛培健表示。

成都高投集團(tuán)旗下天府軟件園方面也告訴記者，園區(qū)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)模一直在擴(kuò)張，供不應(yīng)求。預(yù)計(jì)隨著入園企業(yè)增加，企業(yè)咨詢、設(shè)施、注冊、品宣、培訓(xùn)等孵化服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模將隨之?dāng)U大。“在大眾創(chuàng)業(yè)的潮流下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模等方面，短期未必會(huì)有很大擴(kuò)張，但在經(jīng)營模式上，尤其是在服務(wù)與科技投資方面會(huì)發(fā)生很大變化和提升。”上海陸宥投資CEO胡之驥表示。

轉(zhuǎn)型瞄準(zhǔn)超額投資紅利

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，科技部網(wǎng)站最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月，我國國家高新區(qū)總數(shù)已達(dá)129家。據(jù)投中研究院數(shù)據(jù)，2014年全國孵化器數(shù)量預(yù)估超過1500家。

目前，國內(nèi)孵化器的主要載體依然是以高新技術(shù)區(qū)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)的大幅增加，更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)將承擔(dān)創(chuàng)業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)。其中巨大的資本收益，已對企業(yè)形成巨大的吸引力。

在資本市場上，園區(qū)開發(fā)概念股和創(chuàng)投概念股表現(xiàn)搶眼。萬得數(shù)據(jù)顯示，年初至今，高新發(fā)展?jié)q幅為122%、蘇州高新漲幅為135%、張江高科漲幅為139%。

對高新發(fā)展來說，調(diào)整業(yè)務(wù)和優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，是其當(dāng)務(wù)之急。3月份，高新發(fā)展便借力高投集團(tuán)通過定增方式，募資4.97億元，實(shí)施業(yè)務(wù)整合，推動(dòng)主營業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。

在這期間，張江高科有更高的利潤預(yù)期。記者注意到，張江高科投資收益已達(dá)到利潤總額的75%，且持續(xù)提高。“目前，張江高科股權(quán)投資額約32.6億元，假設(shè)創(chuàng)投業(yè)務(wù)權(quán)益增加值是投入額的6倍，張江高科的創(chuàng)投業(yè)務(wù)權(quán)益增加值將在195.62億元，參股多家高新企業(yè)以及日趨完善的PE投資鏈條，使其投資收益增長潛力很大。”海通證券分析師涂力磊表示。

胡之驥直言，每個(gè)企業(yè)都有自己的經(jīng)營理念和模式，但地產(chǎn)和金融結(jié)合是必然趨勢，部分金融功能很強(qiáng)的企業(yè)，不排除將形成大型的投資集團(tuán)。“園區(qū)開發(fā)企業(yè)市值普遍不高，未來告別地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型創(chuàng)投業(yè)務(wù)，既能發(fā)揮優(yōu)勢又能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級、創(chuàng)新發(fā)展。”光大證券也表示。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利差距較大

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前，主要的園區(qū)開發(fā)企業(yè)雖然預(yù)期普遍向好，但實(shí)際盈利能力差距不小。

就2015年一季度業(yè)績而言，季報(bào)顯示，張江高科、南京高科凈利潤同比增幅分別在260.72%和446.97%，中關(guān)村、長春經(jīng)開等園區(qū)開發(fā)企業(yè)凈利潤同比增幅也在20%以上。高新發(fā)展、蘇州高新、電子城等企業(yè)凈利潤則同比下滑，市北高新跌幅甚至達(dá)700.6%。

南京高科正逐步退出房地產(chǎn)和市政業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)入搭建孵化器架構(gòu)，且多股權(quán)投資已進(jìn)入收獲期。張江高科已同時(shí)具備275萬平方米產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、27萬平方米孵化器、科創(chuàng)成功發(fā)布平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)集群、金融聯(lián)動(dòng)平臺(tái)等系統(tǒng)型資源。華夏幸福產(chǎn)品線也已覆蓋產(chǎn)業(yè)新城和創(chuàng)新中心……在這輪創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潮下，向資產(chǎn)增值的綜合型運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型較快的園區(qū)開發(fā)企業(yè)，盈利能力更加突出。

胡之驥指出，園區(qū)開發(fā)應(yīng)該傾向小而專業(yè)的園區(qū)群，而且要更多依托虛擬園區(qū)，加強(qiáng)在企業(yè)社交、大數(shù)據(jù)等方面的構(gòu)建。硬件之外，項(xiàng)目篩選、選拔、投資的能力，各類資源的整合、園區(qū)融資渠道的拓展等服務(wù)，才是企業(yè)的強(qiáng)硬支撐。“園區(qū)能否成功，一看服務(wù)，二看科技金融，同時(shí)還要培養(yǎng)一支專業(yè)且長期致力于行業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)很缺乏真正了解整合資源、孵化企業(yè)服務(wù)的人才。”