“水帶財(cái)”原來(lái)是真的！深圳樓市暴雨中狂撈70億！

每經(jīng)編輯 白亞靜    

邦地產(chǎn)記者 白亞靜

周末的暴雨紅色預(yù)警，也沒(méi)有澆滅深圳市民的購(gòu)房熱情。新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”，銷售總額約70億元。

“3.30新政”后，深圳樓市徹底結(jié)束筑底過(guò)程，在去年反彈的基礎(chǔ)上，開(kāi)始大幅上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的住宅銷售價(jià)格數(shù)字顯示，深圳僅上漲1.8%，但如果你聚焦熱門區(qū)域，會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲幅度完全非理性，如半年內(nèi)新房房?jī)r(jià)接連突破三萬(wàn)、四萬(wàn)的龍華片區(qū)。

周末“日光”

上述三個(gè)樓盤所在的區(qū)域，原屬深圳樓市的房?jī)r(jià)洼地，但在近半年的“搶房”潮中，這些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“藍(lán)籌”福田片區(qū)的架勢(shì)。目前，福田片區(qū)的二手房每平方米均價(jià)亦處于4萬(wàn)水平。

龍華片區(qū)的上漲行情，始于一宗被拍出的地塊。去年10月以前，龍華乃至深圳樓市都已低迷半年有余，量?jī)r(jià)齊跌。9月30日，央行放松限貸政策后，樓市回暖，10月，深圳拍出全年唯一一塊住宅用地，每平方米樓面地價(jià)2.5萬(wàn)元。

在拍出“地王”的鼓舞下，龍華片區(qū)迅速釋放了之前市政規(guī)劃的利好。邦地產(chǎn)記者發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)新盤現(xiàn)場(chǎng)甚至出現(xiàn)了來(lái)自香港的置業(yè)者和炒房者。去年11月，中海錦城以均價(jià)3.25萬(wàn)元開(kāi)盤，龍華新盤房?jī)r(jià)首次“破3”，今年5月23日，中海錦城又加推項(xiàng)目，將龍華新房帶入4萬(wàn)時(shí)代。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，龍華片區(qū)樓價(jià)“破4”不奇怪，主要緣于市政規(guī)劃。目前，深圳北站商務(wù)中心的建設(shè)已全面啟動(dòng)。該片區(qū)還聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商業(yè)綜合體。等到廣深港高鐵全面開(kāi)通后，深圳北站還將具有口岸功能，免過(guò)關(guān)，30分鐘直達(dá)香港西九龍。

南山西麗片區(qū)的情況與龍華類似。2014年以前，入市項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。自從2010年市政規(guī)劃將此定位成深圳硅谷和南山國(guó)際知識(shí)創(chuàng)新村后，包括萬(wàn)科、特建發(fā)在內(nèi)的房企紛紛進(jìn)駐，于是從2014年開(kāi)始成為深圳住宅供應(yīng)熱區(qū)。

供需真相

一名上市房企高管向邦地產(chǎn)說(shuō)，一方面，深圳土地供應(yīng)太少，另一方面，人口凈流量又持續(xù)為正，且常住人口平均年齡僅34歲，所以，在傳出深圳即將成為直轄市的消息后，不少炒房者甚至來(lái)到位于深圳與惠州交界處狂買房。

的確，從2011年開(kāi)始，深圳的招拍掛渠道的住宅土地供應(yīng)持續(xù)走低，已逼近無(wú)地可供。2013年，僅出讓三宗，共計(jì)13.2萬(wàn)平方米，較2012年出讓面積縮減70%多。2014年，更是直接減少到只出讓一宗地。這使得深圳地價(jià)每平方米從3618元（2011年）、10649元（2013年）一路上漲到25093元（2014年）。

深圳住宅市場(chǎng)還有來(lái)自城市更新（舊改）的項(xiàng)目補(bǔ)充，但是，深圳規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一直以來(lái)，城市更新用地都側(cè)重于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用地，未來(lái)占比會(huì)較現(xiàn)在更明顯。這意味著，住宅用地供應(yīng)還將會(huì)壓縮。

減少住宅用地的主要原因，在于深圳近2000平方公里的空間已達(dá)到了50%的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，繼續(xù)開(kāi)發(fā)易引發(fā)生態(tài)問(wèn)題。而且，深圳出讓地塊性質(zhì)大多為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

不過(guò)，從住宅市場(chǎng)的幾個(gè)數(shù)據(jù)上看，深圳樓市的供需似乎又并沒(méi)有那么緊張。

深圳商品住宅銷供比在經(jīng)過(guò)2009年的高點(diǎn)后，整體呈下降態(tài)勢(shì)。從2010年到2014年的5年間，批準(zhǔn)上市面積為2521萬(wàn)平方米，銷售面積1800萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)上市套數(shù)約27萬(wàn)，銷售套數(shù)約20萬(wàn)套，平均供銷比為0.71。這意味著，至少有30%的房源成為了庫(kù)存。

另外，自從2008年新開(kāi)工面積（471萬(wàn)平方米）與竣工面積（444萬(wàn)平方米）大致持平外，此后深圳的新開(kāi)工面積一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。2013年高點(diǎn)時(shí)，甚至達(dá)到910萬(wàn)平方米：196萬(wàn)平方米。

要知道，在2002年到2014年的13年間，上海新開(kāi)工面積僅比竣工面積多了174萬(wàn)平方米，相當(dāng)于只多了2萬(wàn)套住房。

深圳這座城市似乎正處于樓市大供應(yīng)的前夕。