萬科提前四年達(dá)千億的三個(gè)秘密

每經(jīng)編輯 王威    

永正資本 王威

    十年前，萬科確定了10年千億戰(zhàn)略。2005年，永正資本總裁王威先生發(fā)表了個(gè)人研究成果《中國房企：從100億到1000億的王者之道；十年后，他再次對(duì)萬科戰(zhàn)略成就做了一次深入的分析。邦地產(chǎn)今天獲得王威先生的投稿，略加刪減，在此推出，以饗粉絲。

    2004年9月，萬科發(fā)布十年千億戰(zhàn)略，拉開了“戰(zhàn)略時(shí)代”大幕，“成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者，每年保持30%的穩(wěn)健增長，到2014年，銷售額增長到1000億元，利潤100億，占全國住宅市場(chǎng)的份額從目前的1%增長到3%”。沒想到，到了2010年，千億目標(biāo)提前實(shí)現(xiàn)，銷售額已超1000億，2014年更是超過2000億。當(dāng)年還有6家房企的銷售額超過千億。

    但千億的成色不足。

    萬科能提前四年達(dá)到千億銷售額，有三個(gè)決定性因素。首先是源于房價(jià)的高漲，2004年到2010年，銷售均價(jià)的復(fù)合增長率高達(dá)13.6%，遠(yuǎn)超預(yù)期。2007年暴漲147%躍升到500億量級(jí)和2010年高漲70%突破千億，都得益于2007和2010年的大牛市（見下圖）。正如我在十年前的拙文中所言，“通往一千億的路徑中最容易的一條是高房價(jià)。”

    其次是大量和其他開發(fā)商合作，不斷合并報(bào)表。2004年少數(shù)股東權(quán)益只占2%，從2006年開始就大幅增加，最高時(shí)的2013年高達(dá)27%。假設(shè)只算權(quán)益占比的銷售額，萬科要在2012年才能突破千億。為了保持第一的位置，萬科真是蠻拼的。

    再次是大規(guī)模股權(quán)融資。2006年增發(fā)42億，2007年增發(fā)99億，兩年合計(jì)141億，恰好是十年前舊文中所分析的140億的權(quán)益融資需求。借助金融危機(jī)前的牛市，抓住時(shí)機(jī)，迅速融到了足夠的股權(quán)資金，于2007年實(shí)現(xiàn)了千億征途中的關(guān)鍵一跳！

    最后才是產(chǎn)能的擴(kuò)大和效率的提升。萬科的銷售面積從2004年的163萬平米，增長到2010年約900萬平米（見下圖）。

    別忘了萬科有個(gè)目標(biāo)至今還沒完成——3%的市場(chǎng)份額。這些年來，這個(gè)數(shù)字并未穩(wěn)步提高，時(shí)高時(shí)低，長期徘徊，直到2014年，終于掙扎到2.82%。

    這再次驗(yàn)證了千億的實(shí)現(xiàn)主要是大勢(shì)造就。萬科保持了持續(xù)領(lǐng)跑，但跑得并不比同行更快，與同行的差距并未拉開。盡管集中度近年有所提高，但是正如十年前拙文所斷言，這個(gè)行業(yè)依然高度零散。只有2%的市場(chǎng)份額就可以當(dāng)行業(yè)第一，這讓互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者情何以堪？

    順便提一句，萬科聲稱：不在乎失去行業(yè)第一的位置，誰要誰拿去。各位看官，你們信嗎？

鏈接：《中國房企：從100億到1000億的王者之道》