樓市成交活躍 北上廣深擔(dān)綱反彈主力軍

政策持續(xù)放松，無疑是樓市企穩(wěn)回升的最大助力。今年以來央行連續(xù)降準(zhǔn)、降息，再加上公積金新政出臺(tái)，樓市成交明顯回暖。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)主要城市新建商品住宅的成交量出現(xiàn)了環(huán)比、同比雙增長(zhǎng)，其中一線城市的增幅最為明顯。分析人士認(rèn)為，從過去的經(jīng)驗(yàn)看，政策步入寬松周期后，樓市回暖的力度將加大，但不同城市之間的分化可能加劇。其中，一線城市預(yù)計(jì)會(huì)成為市場(chǎng)量?jī)r(jià)反彈的“主力軍”，二三線城市仍需面對(duì)去庫(kù)存壓力。

政策有望持續(xù)寬松

5月10日，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。購(gòu)房者稱其為“最好的母親節(jié)禮物”。對(duì)于資金鏈偏緊的房地產(chǎn)企業(yè)來說，降息無疑會(huì)降低融資成本，改善資金基本面狀況。中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，去年11月以來，央行已多次降準(zhǔn)降息，寬松政策釋放的流動(dòng)性應(yīng)已傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)。從加權(quán)平均貸款利率中也可以看出，一般貸款加權(quán)平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本有所降低。

就房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，今年以來利好頻出。3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成，對(duì)于使用公積金購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

在上述“330新政”出臺(tái)后，各地即進(jìn)入地方細(xì)則落地的高峰期。先后有浙江、遼寧、上海、江蘇等地出臺(tái)新的公積金政策，且“330新政”出臺(tái)后不到一個(gè)月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整了已有的公積金政策。

“五一”小長(zhǎng)假前夕，廣東佛山宣布，自5月1日起全面放開限購(gòu)：不再對(duì)在佛山行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進(jìn)行購(gòu)房資格審查。這意味著佛山為期4年的住房限購(gòu)結(jié)束，佛山也成為廣東省內(nèi)第一個(gè)全面放開住房限購(gòu)的城市。

分析人士指出，從去年四季度以來的政策調(diào)整力度和持續(xù)性來看，樓市目前已經(jīng)迎來了政策寬松周期，二季度樓市反彈力度或繼續(xù)加大。

一線城市成交活躍

央行再度降息，無疑會(huì)提振樓市成交，“330新政”出臺(tái)后的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)顯露出回暖跡象。

從開發(fā)商角度看，推盤熱情極大提高。以深圳為例，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，4月份深圳全市共有24個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，供應(yīng)3916套共40萬平方米住宅，尤其是4月最后一周，11個(gè)項(xiàng)目集中入市，使得新房市場(chǎng)氣氛迅速回暖。4月入市的項(xiàng)目開盤情況較2、3月有明顯好轉(zhuǎn)，半數(shù)項(xiàng)目開盤銷售率都在九成以上，開盤即“日光”的項(xiàng)目更是達(dá)到6個(gè)。

“日光盤”更為頻繁的出現(xiàn)，折射出樓市成交的活躍。易居地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年4月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1657萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.1%，同比增長(zhǎng)30.8%。該機(jī)構(gòu)指出，2015年1-2月份房企推盤力度有所減弱，市場(chǎng)成交量隨之下滑。3月份，房企推盤力度有所加大，購(gòu)房者入市節(jié)奏也開始加快，這使得成交量得以上升。4月份“330新政”效應(yīng)凸顯，市場(chǎng)成交同比增長(zhǎng)三成。在30個(gè)城市中，有19個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，與往年同期相比，今年4月份成交是近5年來最好水平。

分不同城市來看，上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，4月份30個(gè)典型城市成交同比增幅曲線的走勢(shì)大體一致，均出現(xiàn)了上升，但一線城市的上升幅度最為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為341萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36.4%，同比增長(zhǎng)59.2%。該機(jī)構(gòu)分析稱，3-4月份，一線城市房企的推盤力度加大，購(gòu)房者入市節(jié)奏加快，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)上升符合預(yù)期。北上廣深四個(gè)城市環(huán)比增幅分別為49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分別為70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。

相比之下，4月份15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1045萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)25.0%；11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為270萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比增長(zhǎng)25.5%。

價(jià)格方面，來自中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，4月十大城市住宅均價(jià)為18961元/平方米，環(huán)比上漲0.12%。具體來看，十大城市中深圳、武漢、南京、北京、成都、上海、天津7個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較上月增加4個(gè)。其中，深圳上漲1.09%，居首位，四大一線城市中，僅廣州出現(xiàn)下跌，但跌幅在1%以內(nèi)。

分析人士認(rèn)為，“330新政”對(duì)公積金政策作出調(diào)整后，央行近期又降準(zhǔn)、降息，激發(fā)了市場(chǎng)熱情。隨著政策影響不斷顯現(xiàn)，開發(fā)商推盤和購(gòu)房者入市的積極性得以提高，使得樓市成交量和價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的反彈。

市場(chǎng)回暖大勢(shì)所趨

隨著政策進(jìn)入寬松周期，整體看，樓市在二季度繼續(xù)回暖已是大勢(shì)所趨。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，2015年二季度在季節(jié)性因素及貨幣政策利好影響下，房地產(chǎn)業(yè)有望企穩(wěn)回升，商品住宅銷售面積環(huán)比增速將顯著加大，整體庫(kù)存狀況有望得到改善；二季度房企加大推盤力度也將促使市場(chǎng)新上市面積環(huán)比顯著回升。

易居地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，目前購(gòu)房者入市節(jié)奏在加快，這與市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變有關(guān)。受此影響，5月份市場(chǎng)成交量有望繼續(xù)攀升。其直接效應(yīng)是，房?jī)r(jià)反彈具備更扎實(shí)的基礎(chǔ)。尤其對(duì)于部分一二線城市而言，二季度市場(chǎng)成交反彈力度將更大，部分區(qū)域房?jī)r(jià)止跌反彈的節(jié)奏會(huì)加快。

國(guó)海證券研報(bào)認(rèn)為，目前地產(chǎn)成交已進(jìn)入季節(jié)性回暖通道，重點(diǎn)城市一、二手商品住宅交易均呈現(xiàn)加速回暖態(tài)勢(shì)。此前處于觀望的需求有望在降息促進(jìn)下加快入市步伐，配合開發(fā)商加大推盤力度，市場(chǎng)成交在5、6月份供需兩旺中持續(xù)復(fù)蘇將是大概率事件。

但由于不同城市之間的待消化庫(kù)存存在差異，區(qū)域樓市走勢(shì)分化也將加劇。根據(jù)易居地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至3月，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3600、18714和4250萬平方米，同期一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.4、15.7和20.5個(gè)月，庫(kù)存壓力大小不言自明。

國(guó)海證券研報(bào)也指出，庫(kù)存方面，重點(diǎn)城市住宅可售面積仍處于高位，去庫(kù)存周期中企業(yè)新開工及土地投資難有超預(yù)期表現(xiàn)，所以仍然維持房地產(chǎn)投資增速在四季度之前難有明顯改善的判斷。價(jià)格方面，近期一線城市一、二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比上漲，土地資源的稀缺性使一線城市更受增量市場(chǎng)青睞，一線城市房?jī)r(jià)將率先進(jìn)入上行通道，而二、三線城市庫(kù)存高企仍是未來一段時(shí)間的常態(tài)，整體價(jià)格上漲動(dòng)力不足。

分析人士認(rèn)為，目前看，由于庫(kù)存壓力大于一線城市，二三線城市未來仍將以消化庫(kù)存為主。就成交量和價(jià)格而言，一線城市將成為樓市反彈的“主力軍”。