地產(chǎn)并購基金難改樓市基本面

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

近日，在成都的一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人QQ群中，一位資本掮客發(fā)了一條“大量收購深圳、成都住宅項目”的消息。

這位資本掮客主要為一家央企找優(yōu)質(zhì)項目，但不愿透露其未來將如何運作。熟悉該領(lǐng)域的一位資本界人士透露，當(dāng)前股市火爆，未來不排除將收購的項目裝到上市公司資產(chǎn)包中。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，當(dāng)前包括多家資管、信托、地產(chǎn)私募等都在全國尋找收購標的，運作路徑是他們先完成杠桿收購，再聯(lián)合上市房企協(xié)同并購。股市會不會成為房地產(chǎn)銷售的新渠道？那么，從股市流入的資金又會對樓市產(chǎn)生何種影響？

房子可以通過股市套現(xiàn)

上述資本掮客說，他們是一家金融類投資公司。知情人士透露，該投資公司是四川一家民間投融資平臺公司，具有當(dāng)?shù)卣尘啊?/p>

這位資本掮客表示，他們主要是為一家央企尋找優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，至于這家央企要干什么，他說不排除資本運作。“收購合同為住建部的商品房銷售合同；收購價格為土地成本+建安成本+（8%~10%）的利潤率；70年產(chǎn)權(quán)的住宅，不要別墅、商鋪、寫字樓、旅游地產(chǎn)、未完工項目；面積要大，總面積1萬平方米以上，以小戶型住宅為主?！鼻笆鲑Y本掮客介紹說，已辦理四證或五證，接近封頂或已封頂，已有部分銷售或有銀行貸款的項目、爛尾樓均可。

無獨有偶，前不久，北京華信資產(chǎn)一舉收購了百強房企云南經(jīng)典地產(chǎn)及旗下核心項目經(jīng)典雙城。而華信資產(chǎn)最擅長資本運作，已開始運作一系列基金，鎖定目標就是“冰凍魚”地產(chǎn)項目或房企。

熟悉這一領(lǐng)域運作的亞信控股集團董秘榮騰洪表示，資產(chǎn)管理機構(gòu)本身不成熟，但往往會學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗，進行基礎(chǔ)處理，借助第三方機構(gòu)并購，實現(xiàn)所有者權(quán)益的變現(xiàn)。

今年4月，博雅基金剛啟動了一只地產(chǎn)并購基金，標的是部分銀行、投資公司持有“上海中環(huán)以內(nèi)或軌道交通沿線低估值住宅”的不良資產(chǎn)，通過折價收購再溢價銷售獲利。

日前，平安銀行也設(shè)立了首只地產(chǎn)并購基金，且“平安系”還在加速推進與碧桂園等龍頭房企的戰(zhàn)略合作。中融信托也在加速布局對接資本市場的并購基金，其中包括地產(chǎn)并購基金。“我所接觸的多個基金公司他們手里很有錢，直接低價團購房企的毛坯房，收購改裝之后，再溢價賣出去。”中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存說，他們收購項目的利潤率比房企利潤率還高。

陳寶存介紹，當(dāng)前基金等機構(gòu)的資金也只能投向基建、房地產(chǎn)，其他領(lǐng)域不具備賺錢能力。

對樓市影響有限

5月6日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)沖高至5937點，創(chuàng)下2009年7月31日以來新高，包括宜華健康、中茵股份、華夏幸福、中天城投等個股，短短幾個月已出現(xiàn)了較大漲幅。

日前，中天城投、萊茵置業(yè)、泰禾集團等個別上市房企自身已介入并購基金領(lǐng)域，當(dāng)前也包括了地產(chǎn)并購基金。

隨著樓市供需逆轉(zhuǎn)，地產(chǎn)并購層面將異軍突起。股市的火熱，會否加速二級市場的資金大量流入樓市？房企拿地是否會更為迅猛？這波地產(chǎn)并購潮會延續(xù)多久？

獨立經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)房地產(chǎn)基金研究中心副主任杜猛表示，炒并購屬于金融范疇，不是樓市范疇，觀察樓市變化有兩個核心要素，一個是成本定價，一個是供需引起的市場定價?！俺钦诙愂铡⒌貎r、貨幣政策等方面調(diào)整，否則這兩個因子難以改變，也意味著房價難以降下來，樓市只有僵著，房子也賣不出去?！倍琶头治稣f，只有并購洗牌、債轉(zhuǎn)股等會改變當(dāng)前樓市格局。

杜猛認為，樓市基本面沒有改變，所以股市資金難以大量進入樓市。榮騰洪也表示，杠桿資金也有成本，如果樓市銷售不好，上市房企除了炒概念之外，也不會真的大規(guī)模去接盤。