有望成深圳最大“地主”招商地產(chǎn)能否修正定位失誤？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

招商地產(chǎn)（000024，SZ）最近一年股價漲幅接近200%，遠高于萬科（000002，SZ）同期81%的漲幅，可見資本市場對于招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合前景充滿期待。

招商地產(chǎn)此前發(fā)布的公告顯示，招商局集團正在籌劃地產(chǎn)板塊的整合事項，且該重大事項屬于“重大資產(chǎn)重組涉及無先例事項”情形。由于招商地產(chǎn)是招商局集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)和唯一上市公司，業(yè)界預期招商局會將旗下優(yōu)質(zhì)土地儲備注入招商地產(chǎn)。

在大股東的支持下，一度因戰(zhàn)略定位失誤而掉隊的招商地產(chǎn)，能否重振雄風回到房企第一梯隊？

招商地產(chǎn)要做大

資料顯示，招商地產(chǎn)母公司蛇口工業(yè)區(qū)、招商局集團的土地儲備主要位于深圳蛇口、前海和福建漳州。這其中，蛇口占地面積約11平方公里，近年來蛇口啟動舊改，基本都由招商地產(chǎn)包攬。

近年來，蛇口工業(yè)區(qū)一直持續(xù)將資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)，注入方式包括定向增發(fā)、現(xiàn)金出售。其中，蛇口工業(yè)區(qū)曾于2010年、2012年、2014年先后將1.1億元、39.8億元、48.6億元的優(yōu)質(zhì)土地注入招商地產(chǎn)，包括海上世界多個商住地塊、文化藝術(shù)中心等。但截至目前，蛇口工業(yè)區(qū)還有大量住宅、商業(yè)用地仍待注入。

根據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道，知情人士透露，在本次重大資產(chǎn)重組完成后，招商地產(chǎn)將取得招商局蛇口工業(yè)區(qū)在海上世界片區(qū)的所有住宅地塊，獲得該區(qū)域商業(yè)項目的控股權(quán)，消除了兩者未來同業(yè)競爭的可能性。

除了蛇口工業(yè)區(qū)外，更受關(guān)注的是已經(jīng)劃入廣東自貿(mào)區(qū)的深圳前海。由于歷史原因，前海有4.8平方公里的土地劃給了招商局、中集集團和西部物流三大企業(yè)，其中招商局大約擁有3.9平方公里。但由于這些地塊的土地屬性均為工業(yè)土地，招商局需要與地方政府協(xié)商更改土地用途，因此業(yè)界預計前海地塊不會在此次重大資產(chǎn)重組中注入招商地產(chǎn)，但該資產(chǎn)注入也只是時間問題。

中銀國際房地產(chǎn)分析師田世欣向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前招商地產(chǎn)的市值僅為823億元，與招商局集團另外兩大板塊交通運輸及金融相去甚遠。自去年7月李建紅任招商局集團董事長以來，力促做大地產(chǎn)板塊，真正形成三大業(yè)務(wù)板塊鼎立態(tài)勢，在此次停牌重組后，招商地產(chǎn)有望成為手握最大規(guī)模深圳黃金地段土地儲備的大型房企。

有望實現(xiàn)輕資產(chǎn)化

曾經(jīng)的“招保萬金”，均處于國內(nèi)房企的第一梯隊。但近年來招商地產(chǎn)發(fā)展后勁不足，逐漸被萬科與保利拋離第一陣營。

數(shù)據(jù)顯示，2009年招商地產(chǎn)的銷售金額為205億元，約為萬科與保利同年銷售金額的32%與47%。2014年末，招商地產(chǎn)的銷售金額為510億元，僅為萬科、保利同年銷售金額的23%與37%，且被碧桂園、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等后起之秀超越。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，過去數(shù)年異軍突起的房企，無不采用“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，但招商地產(chǎn)卻傾向于謹慎，凈負債率基本保持在30%左右，較低的財務(wù)杠桿導致公司錯失了很多擴張良機。

在拿地層面上，截至2013年末，招商地產(chǎn)土地儲備僅為1300萬平方米，不僅遠低于同處第二梯隊的世茂房地產(chǎn)、華潤置地、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等房企，甚至不如一些第三、四梯隊的房企，因此難以支撐連續(xù)高速增長。

朱一鳴指出，由于招商地產(chǎn)缺乏產(chǎn)品線標準化建設(shè)，導致公司周轉(zhuǎn)速度較慢，加上公司市場布局不夠均衡，且高端產(chǎn)品占比較高，堅持高溢價策略導致其甚少根據(jù)市場變化調(diào)整價格策略，也是公司規(guī)模日漸被萬科等龍頭房企拉大差距的重要原因。

如今，隨著招商局將深圳蛇口工業(yè)區(qū)、前海的土地陸續(xù)注入，招商地產(chǎn)在土地儲備上的短板有望大幅改善。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，在現(xiàn)今市場環(huán)境下，單純通過做大市場躋身第一梯隊已經(jīng)非常困難。要突破瓶頸、跨上臺階，只有采用超常規(guī)的并購重組發(fā)展模式，依靠招商局的強大背景與資源，招商地產(chǎn)將擁有其他房企無法復制的優(yōu)勢。

此外，隨著招商系板塊各企業(yè)資源逐步打通，招商地產(chǎn)有望獲得強有力的集團產(chǎn)業(yè)協(xié)同支撐。尤其在金融層面，招商局集團旗下?lián)碛姓猩蹄y行、招商證券、招商局資本等國內(nèi)知名的金融機構(gòu)，招商地產(chǎn)本身也具有境內(nèi)外兩大上市融資平臺，目前擁有這種立體金融體系支撐的房企在國內(nèi)屈指可數(shù)。

“招商地產(chǎn)可以依托集團資源和境外融資平臺在國內(nèi)外開展低息債券融資，也可以獲得招商銀行的巨額授信，開發(fā)出來的持有經(jīng)營性物業(yè)甚至可獲得直接股權(quán)投資，或經(jīng)由招商證券做成證券化理財產(chǎn)品，進而讓重資產(chǎn)的商業(yè)模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)化”，朱一鳴認為，隨著此前一些錯誤的戰(zhàn)略部署逐步被糾正，依托大股東資源，公司有望進入新一輪高速擴張期，并強勢回歸第一梯隊。