還在猶豫買房還是炒股？有了她就等于兩樣都有

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 據(jù)說，地產(chǎn)商都有一個夢中情人，而且一等就是十年，她叫“REITs”。 REITs，國人稱呼她為“房地產(chǎn)信托基金”，它的原理是把擁有穩(wěn)定租金收益的大型物業(yè)轉(zhuǎn)變成證券，讓凝固的建筑物化身為流動性極高的金融資產(chǎn)，開發(fā)商可以一次性收回投入的資金，而小投資者可以通過投入少量資金，分享到房地產(chǎn)的租金收益與升值回報。 簡單地說，它就是一款兼容了股票與房產(chǎn)屬性的金融產(chǎn)品。 但從首個REITs——越秀房產(chǎn)信托基金（00405，HK，以下簡稱越秀房托）在2005年上市至今，國內(nèi)REITs的發(fā)展步履蹣跚，直至今年4月末，名為“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”被受理，REITs終于有望破冰前行。 到底是什么造就了中國版REITs的“十年之癢”？它能給地產(chǎn)商帶來“第二春”嗎？ 美國版REITs：跑贏股市20年 要深入了解REITs，就要從REITs的發(fā)源地——美國說起。二戰(zhàn)以后，美國的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，市場對房地產(chǎn)的投資熱情逐漸升溫。但由于房地產(chǎn)的單筆投資巨大，且屬于中長期投資，流動性較差，因此阻礙了小額投資者的投資需求。 為了滿足小投資者投資房地產(chǎn)的需求，美國國會認(rèn)為唯一的途徑就是聚少成多，形成投資資金的蓄水池，房地產(chǎn)投資信托基金的理念因此而生。1960年，時任美國總統(tǒng)的艾森豪威爾簽署《房地產(chǎn)投資信托法案》，拉開了REITs發(fā)展的大幕。 截至2014年底，全球已有31個國家和地區(qū)推出REITs。目前，全球REITs總市值達(dá)1.46萬億美元，其中美國是REITs最大的市場，總市值達(dá)9336億美元，占全球比重逾60%。澳大利亞、日本、英國、法國、新加坡等國的REITs市值也在500億美元以上。 眼下，我們還在熱衷于爭論到底是炒股好還是買房好，如果有了REITs，那你就可以毫不猶豫地選擇她，因?yàn)樗且豢罴婢吖善迸c房產(chǎn)屬性的投資品，而且收益率也相當(dāng)可觀。 海通證券研究報告顯示，以FTSENAREIT美國房地產(chǎn)投資信托指數(shù)為例，該指數(shù)以所有上市交易的REITs為樣本編制而來，過去20年的年均收益率高達(dá)9.84%，高于標(biāo)普500指數(shù)和羅素2000，這兩個是美國股市的重要股指。 中國版REITs：原地踏步10年 過去十年，與國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)相對應(yīng)的是，REITs的發(fā)展在內(nèi)地幾乎停滯不前。 2005年12月，國內(nèi)首個REITs——越秀房托在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，無論是496倍的香港公開發(fā)售與74倍的國際配售認(rèn)購額，還是凍結(jié)資金近1000億港元，一度令人相信，REITs將迎來蓬勃發(fā)展。 REITs的成功依賴于旗下物業(yè)擁有較高的租金回報率，越秀房托之所以能嘗頭啖湯，很大程度上得益于旗下物業(yè)轉(zhuǎn)移至境外，從而避免了內(nèi)地發(fā)展REITs所面臨的多重征稅等障礙，提高了租金凈回報。 好景不長。2006年7月，國家外管局、商務(wù)部、發(fā)改委等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)，通過將商用物業(yè)轉(zhuǎn)移到境外以求降低稅費(fèi)的難度大增，不少試圖模仿越秀模式的房地產(chǎn)公司上市計劃因此“擱淺”。 典型的如現(xiàn)任國內(nèi)首富王健林，他的萬達(dá)廣場曾計劃于2006年以REITs形式在香港上市，最終因上述原因以失敗告終。統(tǒng)計顯示，從2006至今，僅有李嘉誠旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托（87001.hk）、開元酒店信托（01275.hk）以及方興地產(chǎn)旗下金茂投資（06139.hk）成功在香港上市。 無怪乎，世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉曾感嘆：十年前，他在一家金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任研究員時，市場都在描繪REITs的前景如何美好；十年后，他已經(jīng)成為一家跨國房地產(chǎn)服務(wù)商的高管，市場仍然在描繪REITs的前景如何美好…… REITs破冰背后：稅收與回報率有待解決 2014年，被視之為國內(nèi)REITs的破冰之年。兩款被視之為最接近REITs的不動產(chǎn)信托——中信啟航與中信蘇寧專項資產(chǎn)管理計劃成功發(fā)行，該產(chǎn)品最大的突破在于，可通過深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，這意味著投資者可以通過交易平臺買賣。 但由于兩款產(chǎn)品都屬于私募性質(zhì)，交易前后投資者限制在200人以內(nèi)，且轉(zhuǎn)讓門檻高達(dá)500萬以上，因此產(chǎn)品的流動性依然很弱，距離真正的REITs仍有一段距離。 正因如此，當(dāng)鵬華前海萬科REITs正在接受證監(jiān)會審批的消息流出，立刻引發(fā)高度關(guān)注。盡管目前有關(guān)這款REITs的資料少之又少，但它所采用的封閉式混合型證券投資基金模式，意味著投資者可以在股票軟件里，像買股票一樣買入鵬華前海萬科REITs的份額，流動性與國際上的REITs真正接軌。 經(jīng)歷了十年之癢，國內(nèi)REITs的破冰足以令開發(fā)商們興奮，因?yàn)樗麄儫o需再把大量資金長時間沉淀在地產(chǎn)物業(yè)里，大大降低了資金壓力。 但邦地產(chǎn)認(rèn)為，國內(nèi)REITs要實(shí)現(xiàn)蓬勃發(fā)展，還有兩個難關(guān)需要突破： 一，國內(nèi)REITs尚需完整的法律體系支撐。由于REITs同時涉及《證券法》、《公司法》、《基金法》等相關(guān)法律，政府層面需要對REITs制定完整的法律體系，包括解決目前困擾的雙重征稅難題，給予稅收優(yōu)惠，才能引導(dǎo)和扶持REITs的健康發(fā)展。 二，不動產(chǎn)租賃回報率有待提高。海通證券的研究表明，目前國內(nèi)普通住宅的租金回報率不足3%，低于當(dāng)前十年國債約3.5%的收益率，普通住房的REITs很難對投資者產(chǎn)生吸引力。在商業(yè)地產(chǎn)中，零售物業(yè)由于電商沖擊的影響，回報率并不樂觀，僅有一線城市中部分甲級寫字樓市場回報率能達(dá)到6%左右，初步滿足發(fā)行REITs的條件。 無論如何，國內(nèi)REITs有望結(jié)束過去十年的龜速發(fā)展，進(jìn)入快車道。在房地產(chǎn)金融化時代，它有助于推動開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。對于老百姓而言，投資房地產(chǎn)的途徑也不再是單一的買房，REITs有望成為繼股票、房產(chǎn)、理財產(chǎn)品、存款之外，老百姓家里的又一項重要金融資產(chǎn)。