每經(jīng)網(wǎng) 2015-05-03 19:55:29
有沒有想過有一天能像買A股的股票一樣,去買下一棟寫字樓,成為這棟寫字樓的股東?對(duì)于中國(guó)投資者來說,這或許不再是一個(gè)夢(mèng)。
每經(jīng)編輯 杜冉樂
每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都
有沒有想過有一天能像買A股的股票一樣,去買下一棟寫字樓,成為這棟寫字樓的股東?對(duì)于中國(guó)投資者來說,這或許不再是一個(gè)夢(mèng)。
日前,證監(jiān)會(huì)受理了鵬華基金作為基金管理人的“前海萬科REITs封閉式混合型”公募基金產(chǎn)品,托管機(jī)構(gòu)為浦發(fā)銀行,其他資料不詳。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這是內(nèi)地版公募REITs啟航。
收益率低成主要障礙
早在2011年底,鵬華基金在A股市場(chǎng)發(fā)行了首款投向美國(guó)樓市的QDII產(chǎn)品“鵬華美國(guó)房地產(chǎn)(206011)”,以不低于60%的基金資產(chǎn)投資于美國(guó)上市REITs,曾自稱是國(guó)內(nèi)首只創(chuàng)新REITs投資基金。
除了鵬華美國(guó)房地產(chǎn)之外,國(guó)內(nèi)由公募基金機(jī)構(gòu)后續(xù)投向全球房地產(chǎn)的QDII產(chǎn)品還包括嘉實(shí)全球房地產(chǎn)(070031)、國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)(160218)、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)(320017)、廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)(000180)、廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)(000179)等9只基金產(chǎn)品。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,除了公募基金作為發(fā)起人之外,信托機(jī)構(gòu)作為中國(guó)REITs發(fā)起人和管理人的產(chǎn)品主要是信托業(yè)巨頭的中信信托,但其所發(fā)行的這兩款產(chǎn)品主要均為私募REITs。
為何會(huì)成為私募REITs?在美國(guó)NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬看來,這主要是普通投資人對(duì)國(guó)內(nèi)REITs熱情度不高。
記者注意到,早些年,國(guó)內(nèi)包括北辰實(shí)業(yè)等知名房企為了騰挪資產(chǎn),曾試圖發(fā)行A股REITs,但最終只有越秀、開元、金茂等個(gè)別繞道港交所,發(fā)行H股REITs或商業(yè)信托。
在投資REITs最為發(fā)達(dá)的美國(guó)市場(chǎng),也多以上市交易的公募REITs為主。據(jù)東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示,包括普洛斯、金科房地產(chǎn)、西蒙地產(chǎn)等178家公募REITs產(chǎn)品,交易場(chǎng)所主要在美國(guó)紐交所或納斯達(dá)克。
翻譯過美國(guó)REITs的金融資深人士宋光輝說,美國(guó)REITs的法律實(shí)體可以是公司,也可以是信托,在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為充分,很多REITs逐漸聚焦于某一個(gè)特定領(lǐng)域,并在該領(lǐng)域形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,包括了寫字樓REITs、購(gòu)物廣場(chǎng)REITs、養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)REITs、旅館REITs等,甚至更細(xì)分的影院類REITs和實(shí)驗(yàn)室REITs等。
國(guó)內(nèi)著名REITs專家、現(xiàn)任北京和美商地投資董事長(zhǎng)兼總裁的穆健瑋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說,美國(guó)REITs 的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益,至少90% 必須以股利方式分配給投資人,總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其它REITs證券等。
稅改決定A股REITs成功率
截至目前,被業(yè)內(nèi)封為內(nèi)地公募REITs破冰之作的鵬華前海萬科REITs仍未對(duì)外公布其產(chǎn)品詳情。
在蔣鵬看來,雖然這款具體產(chǎn)品的細(xì)則還沒看到,但相比于其他機(jī)構(gòu)作為內(nèi)地公募REITs的發(fā)起人和管理人,由公募基金來發(fā)起這款REITs估計(jì)是要考慮到成本問題,比私募要低一些,應(yīng)該接近于理財(cái)產(chǎn)品,在行業(yè)收益率上應(yīng)該會(huì)高一些。
“鵬華的這款REITs象征性意義更多一些,順應(yīng)了當(dāng)前政策。”蔣鵬表示,美國(guó)REITs收益在企業(yè)層面不收稅,而目前內(nèi)地REITs最大的問題是稅收,僅營(yíng)業(yè)稅5.8%加上個(gè)稅25%,這些都是跑不掉的。
多年為推廣REITs而奔走呼號(hào)的全國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書長(zhǎng)閆宗成也深有體會(huì)。他說,REITs到底是讓證監(jiān)會(huì)管還是銀監(jiān)會(huì)來管等,稅收政策也沒到位,難以吸引投資者。
美國(guó)在設(shè)計(jì)REITs結(jié)構(gòu)時(shí),當(dāng)初的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)就是避免雙重征稅,但為進(jìn)一步提高回報(bào)率,曾在1986年出臺(tái)稅改法案,放松了歷史上限制REITs業(yè)務(wù)的管制,允許REITs通過其內(nèi)部組織來有效實(shí)施物業(yè)出租和管理等。
按照宋光輝的介紹,就美國(guó)REITs而言,持有REITs的當(dāng)期股息回報(bào)約為4%,加上約4%的股息增長(zhǎng)率,REITs大約能為投資者帶來8%左右的總回報(bào),相比標(biāo)普500指數(shù)、債券指數(shù)也有更小的波動(dòng)性。
記者注意到,在港上市交易的11個(gè)REITs中,屬于內(nèi)地REITs的越秀房托和開元房托,前者2014年每份基金單位的分派收益率為8.72%,后者為7.7%。
“凡是與破冰有關(guān)的任何REITs, 比如鵬華前海萬科REITs,主要看幾個(gè)點(diǎn)位,包括與財(cái)務(wù)、稅務(wù)結(jié)構(gòu)等是否掛鉤。如果不掛鉤,僅屬個(gè)案。‘個(gè)案’就是說,用其他手段平衡成本。”蔣鵬補(bǔ)充說。
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP