劉永好、馮侖再把脈 立體城將引領(lǐng)溫州商業(yè)地產(chǎn)新生代

4月14日，上海浙江商會會長郭廣昌率領(lǐng)一眾國內(nèi)知名企業(yè)家考察溫州，陳愛蓮、周成建、王均金等均同行；5月9日，溫州又將迎來劉永好、馮侖、任志強(qiáng)、葉檀，及海底撈董事長張勇、星期八小鎮(zhèn)董事長印嵐、德恒醫(yī)療董事長杜明倫等商界大腕及財(cái)經(jīng)學(xué)者，經(jīng)濟(jì)已筑底企穩(wěn)的溫州越來越受到投資界的青睞。

日前，全球知名五大房地產(chǎn)投資咨詢機(jī)構(gòu)之一的仲量聯(lián)行發(fā)布其綜合研究報(bào)告《中國城市60強(qiáng)》顯示，溫州排名列第28位，并被定義為三線增長型城市，其中，溫州最為突出的優(yōu)勢是富裕程度，即包括零售銷售總額、居民儲蓄、可支配收入和人均GDP等的綜合得分，在60強(qiáng)城市中排名第8。

溫州盡管藏富于民，消費(fèi)購買力很強(qiáng)，但整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展落后于全國同類城市。今年年初，萬達(dá)便傳出關(guān)閉全國10家嚴(yán)重虧損百貨門店，其中一家就位于溫州，據(jù)溫州龍灣萬達(dá)廣場項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，萬達(dá)百貨面臨業(yè)態(tài)調(diào)整，未來將側(cè)重于體驗(yàn)式消費(fèi)的布局與培育。

實(shí)際上，面對行業(yè)激烈競爭，以及多樣化的終端消費(fèi)需求，溫州商業(yè)地產(chǎn)即將迎來新一輪進(jìn)化。

溫州消費(fèi)力強(qiáng)勁復(fù)蘇

作為中國第一批14個(gè)沿海對外開放城市之一，以及浙江省三大中心城市之一，有人把溫州經(jīng)濟(jì)看作中國民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地，是中國市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。改革開放以來，溫州創(chuàng)造了舉世矚目的“溫州模式”。但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，民營經(jīng)濟(jì)目前面臨諸多壓力和挑戰(zhàn)。

近日，由溫州市委黨校與社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《溫州藍(lán)皮書：2015年溫州經(jīng)濟(jì)社會形勢分析與預(yù)測》認(rèn)為（以下簡稱《藍(lán)皮書》），當(dāng)前溫州仍處于“后危機(jī)時(shí)期”，影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問題尚未解決好，各種社會矛盾仍有激化的危險(xiǎn)。

不過，上述《藍(lán)皮書》也指出利好因素，溫州域內(nèi)消費(fèi)已從前幾年的增長乏力狀態(tài)下逐步恢復(fù)正常，投資增長逐漸回歸理性，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤也恢復(fù)增長。

據(jù)溫州統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全市消費(fèi)品零售總額2410.36億元，同比增長12.8％，增幅高于全國（12.0%）和浙江省平均水平（11.7%）；同時(shí)，這樣的增幅高于北京（8.6%），上海（8.7%）、廣州（12.5%）和深圳（9.3%）。

其中，在溫州的消費(fèi)區(qū)域構(gòu)成中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額2182.76億元，增長13.1％；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額227.61億元，增長10.3％。按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2121.85億元，增長12.9％；住宿餐飲業(yè)零售額288.51億元，增長12.5％。

今年一季度，溫州市居民消費(fèi)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，共實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額614.45億元，雖然增幅比去年同期回落了2.3個(gè)百分點(diǎn)，但是同比增長仍然達(dá)到9.8%，按照906.8萬的常住人口來計(jì)算，每人每月在零售品上的平均花費(fèi)超過了2200元。

實(shí)際上，盡管近年來溫州民營經(jīng)濟(jì)受到影響，但民間資金仍然豐富。據(jù)溫州市證券期貨業(yè)協(xié)會最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度溫州全市證券交易額同比上漲249%，占全國總交易額1.94%，占比同比上漲0.04%。同時(shí)，截至今年3月末，溫州證券市場保證金余額已達(dá)123.29億元，同比增長196%。

姜孟軍是溫州立體城項(xiàng)目的總經(jīng)理，熟稔溫州商業(yè)地產(chǎn)市場的他認(rèn)為，溫州民資購買力很強(qiáng)，但溫州整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展落后于全國同類城市。有研究表明，每2億~3億元的社會消費(fèi)品零售額，就需要配置1萬平方米的商業(yè)面積，而溫州去年的社會消費(fèi)品零售總額達(dá)2400億元，按此推算，溫州至少需要800萬~1000萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)才能匹配，溫州商業(yè)地產(chǎn)的潛力很大。

商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大

實(shí)際上，盡管溫州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，但由于分布較為集中以及主要是傳統(tǒng)的運(yùn)營模式，如何才能從殘酷的市場競爭中尋得生機(jī)？

日前，仲量聯(lián)行發(fā)布了一份研究報(bào)告稱，根據(jù)其對國內(nèi)最重要的60個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)市場的研究調(diào)查，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)正面臨著一輪短期的供應(yīng)過剩局面，而地處東南沿海的浙江溫州，其商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入爆發(fā)期。據(jù)《溫州日報(bào)》報(bào)道，目前溫州市區(qū)已建或在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目就有近20個(gè)，其中大型購物中心就占一半以上。

姜孟軍認(rèn)為，在全球商業(yè)地產(chǎn)過剩的城市里，中國占了很多，但溫州的商業(yè)地產(chǎn)落后于城市購買力，未來在溫州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不能走老路，還要少走彎路，這需要摸清新常態(tài)下的市民消費(fèi)及投資心理，同時(shí)還要充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維。

溫州大學(xué)房產(chǎn)研究所向陽研究員則稱，目前溫州商業(yè)地產(chǎn)的框架并沒有拉開，配置多集中在市中心，而且大多數(shù)規(guī)模偏小。盡管當(dāng)前由于項(xiàng)目的大量出現(xiàn)，從一個(gè)中心形成多個(gè)商業(yè)中心，但運(yùn)營模式仍以傳統(tǒng)方式居多，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，再加上電商帶來的沖擊，溫州傳統(tǒng)的商業(yè)中心的租金下滑很厲害，一些沿街商鋪的現(xiàn)在租金僅是原來的七到八折。

由“新希望”和“萬通”聯(lián)袂打造的溫州立體城，自2009年首次提出概念之后便備受引起關(guān)注，目前正在建設(shè)當(dāng)中。據(jù)透露，與傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營不同，溫州立體城將運(yùn)用重服務(wù)、體驗(yàn)式的新商業(yè)模式,業(yè)內(nèi)對此認(rèn)為，這將對溫州商業(yè)具有很大的推動作用。

姜孟軍表示，溫州需要更高檔次、更復(fù)合型、更綜合性的都市商業(yè)綜合體，溫州立體城包括寫字樓項(xiàng)目有80萬平方米的商業(yè)，其體驗(yàn)式的運(yùn)營模式將“一站式”全方位滿足消費(fèi)者衣、食、住、行等多重生活需求。目前，全國知名親子品牌星期八小鎮(zhèn)將簽署意向合作協(xié)議，全國首創(chuàng)IMAX與演繹結(jié)合的中影嘉博影劇院也將正式簽約落戶立體城。

有市場人士認(rèn)為，體驗(yàn)業(yè)態(tài)將成為商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)繁盛的重要新引擎。首先，體驗(yàn)服務(wù)無法被快遞、電商所沖擊，這是它最大的優(yōu)點(diǎn)；其次，體驗(yàn)業(yè)態(tài)具有重量級的吸人絕技，能為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的人流量。這其中以電影院業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2014年中國電影全年創(chuàng)造票房296億元，同比增幅達(dá)36%，觀影人次達(dá)8.3億。中國電影市場在全球僅次于美國居第二位，其中，2014年全國新開影院1,194家，同比新增249家，增幅26.3%；電影院業(yè)態(tài)吸引了大量年輕消費(fèi)群體。

另一個(gè)則是兒童業(yè)態(tài)，包括兒童娛樂、主題餐廳、攝影、教育、零售、夢幻主題樂園等。國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明，中國14歲以下少年兒童共有3.6億，其中5歲~14歲的少年兒童為2.2億。在中國城鎮(zhèn)人口總和中5~14歲的少年兒童總?cè)丝诩s為0.926億，每個(gè)兒童背后都有2~4位家長。

實(shí)際上，社區(qū)醫(yī)療也是體驗(yàn)式商業(yè)消費(fèi)的重要構(gòu)成。據(jù)悉，全國首座高端健康會所德恒醫(yī)療已確定落戶溫州立體城項(xiàng)目。對于這段結(jié)緣，德恒醫(yī)療董事長杜明倫介紹稱，其機(jī)構(gòu)已為馮侖私人醫(yī)療服務(wù)了七年，得到了他本人的極大認(rèn)可，并牽線引進(jìn)到溫州。德恒醫(yī)療的入駐將為溫州民眾帶來北京領(lǐng)先的醫(yī)療水平。杜明倫還透露，德恒正在全國范圍內(nèi)推廣醫(yī)療+地產(chǎn)發(fā)展模式，溫州立體城的這次合作將成為其示范項(xiàng)目。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌此前曾表示，除了單純的購物消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)所承載的文化、娛樂、旅游的這些更加精神層面的消費(fèi)會越來越多。當(dāng)衣食住行基本解決以后，最大的兩個(gè)亮點(diǎn)一個(gè)是提高消費(fèi)的質(zhì)量；第二個(gè)是消費(fèi)的升級，從物質(zhì)消費(fèi)到精神消費(fèi)。

姜孟軍表示，溫州立體城其項(xiàng)目能輻射周邊5公里范圍內(nèi)目標(biāo)客群的現(xiàn)代消費(fèi)需求，這部分人口達(dá)60萬，同時(shí)，其所在的三江商務(wù)區(qū)與溫州市區(qū)僅一橋之隔，未來將有效彌補(bǔ)溫州甌江北側(cè)，乃至整個(gè)溫州對現(xiàn)代體驗(yàn)式消費(fèi)的需求。