北京土地市場再現(xiàn)“瘋搶” 豪宅價(jià)高卻去化不易

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

“330新政”后，樓市熱度向土地市場熱點(diǎn)板塊傳導(dǎo)。

4月27日，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊經(jīng)過139輪血拼后，以56.4億元的總價(jià)被首創(chuàng)置業(yè)競得。該地塊為住宅混合公建用地，建筑面積208702平方米，起始總價(jià)為37.87億元，綜合起始樓面價(jià)為1.8萬元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地價(jià)再加上建安稅費(fèi)財(cái)務(wù)管理成本，項(xiàng)目未來的成本價(jià)將達(dá)到7萬到8萬。如果考慮10%~20%的利潤，售價(jià)預(yù)期將在10萬元/平方米以上。作為一個(gè)將建設(shè)成20層的高層住宅來說，該地塊的樓面價(jià)又是地王價(jià)格。

供需不對稱使宅地爭搶火熱

“本以為今年（政策方面）會來一縷小春風(fēng)，沒想到給了（開發(fā)商）整個(gè)春天。”一開發(fā)商給記者調(diào)侃道。

數(shù)據(jù)也能證明市場在回暖。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，4月第四周，新建商品住宅網(wǎng)簽量為2438套，環(huán)比上漲12.2%?？鄢Ｕ戏俊⒆宰》亢?，成交893套，比上周上漲1.9%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發(fā)商對于樓市未來預(yù)計(jì)普遍轉(zhuǎn)好，并且隨著信貸環(huán)境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。“特別是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價(jià)高企。”

但是，與房企積極競地相對的是北京宅地供應(yīng)的稀缺現(xiàn)狀。亞豪數(shù)據(jù)顯示，2015年前4個(gè)月（截至4月27日），北京土地市場新增宅地供應(yīng)僅7宗，相比去年同期減少了10宗。宅地供應(yīng)面積84.03萬平方米，規(guī)劃總建筑面積130.71萬平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%，供需的不對稱也使得宅地的爭搶火熱。

豪宅去化不易

不僅是北京，房企開始爭相回歸一線城市。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月以來，一線城市住宅土地成交樓面價(jià)、溢價(jià)率均創(chuàng)紀(jì)錄，平均樓面價(jià)達(dá)到了18591.22元每平米，溢價(jià)率為65.82%。

張大偉分析,4月份一線城市的住宅類土地成交溢價(jià)率、樓面價(jià)均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷。

但是，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高溢價(jià)的地塊，仍難保證開發(fā)商的利潤。

同時(shí)豪宅的去化，并非易事。亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份截至27日，北京市超過10萬元的項(xiàng)目，共簽約4套，萬柳書院、萬城華府、潤澤御府、泰禾·北京院子四個(gè)項(xiàng)目，各簽約一套。

 郭毅說，一是豪宅的昂貴決定著這類房產(chǎn)本身就是面向財(cái)富人群的小眾產(chǎn)品，客戶基數(shù)小，成交速度就會比較慢；二是豪宅本身的成交周期特點(diǎn)造成的，一套豪宅動(dòng)輒3千萬、5千萬，購房者需要相當(dāng)長的時(shí)間去調(diào)配資金、騰挪購房資格，這些問題都解決好的情況下才能簽約，因此豪宅的簽約周期嚴(yán)重滯后也是造成項(xiàng)目成交分散的原因；三是今年會有大量新的豪宅項(xiàng)目入市，一些購房者也在等待和觀望，在新項(xiàng)目上市后再做出購房決策，因此當(dāng)前成交并不穩(wěn)定。