房企密集發(fā)債 融資難加速中小開發(fā)商洗牌

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京 

在樓市各種新政利好刺激下，房企對資金的需求也更加旺盛。

4月24日，朗詩地產(chǎn)（00106，HK）發(fā)布公告稱，其作為發(fā)行人擬向認購人海通國際證券有限公司發(fā)行本金為1億美元于2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息為9.5%。

4月27日，華遠地產(chǎn)（600743，SH）發(fā)布公告稱，華遠地產(chǎn)獲準(zhǔn)向社會公開發(fā)行面值不超過14億元（含14億元）的公司債券，為5年期品種，票面利率為5.24%。

新城控股高級副總裁歐陽捷說，中小企業(yè)如果未來被淘汰出局，最大的原因是缺錢，一是自有資金短缺，不足以支撐企業(yè)的運作；二是融資渠道變窄，中小型房企更難拿到資金，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速。

低成本公司才能活得更久

上海世茂股份有限公司4月24日公告稱，公司2015年度第二期短期融資券已于4月22日發(fā)行完畢，募集資金已于4月23日全額到賬。公告顯示，上述短期融資券發(fā)行總額20億元，票面年利率4.65%，發(fā)行價格100元/百元面值，面值100元。計息方式為附息固定，到期一次還本付息。

歐陽捷表示，房企融資能力取決于評級，評級越高其融資成本越低，此外，融資成本也取決于企業(yè)的風(fēng)險程度。但總體來說，海外融資成本相對低于國內(nèi)。

中原地產(chǎn)研究部提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，4月房企公布的海外融資有景瑞控股、華潤置地和越秀地產(chǎn)共三筆，總?cè)谫Y額度為12.15億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，整體看，房企海外融資難度越來越大，融資額持續(xù)處于低位，截至目前，今年融資總額合計僅為57.45億美元，同比減少71%。

“融資能力決定成本，企業(yè)間的競爭從融資就開始了。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，其實向來房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略都與融資能力有關(guān)，在物業(yè)持有成本比較高的情況下，開發(fā)商多使用短平快方法開發(fā)，而融資成本比較低的話，可以做一些大盤、開發(fā)周期比較長的項目。

陳晟表示，在開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型中，必須考慮如何拿到便宜的錢。在目前形勢下，金融將會在房地產(chǎn)競爭的產(chǎn)業(yè)鏈中起到關(guān)鍵作用。很多房企在往金融的方向和屬性去發(fā)展，也是這樣一個目的。

融資難加速行業(yè)分化

融資的難度加劇了行業(yè)的分化。

上周（4月17日~4月23日），北交所企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)新增掛牌項目總金額為7.78億元，環(huán)比增長81.78%，房地產(chǎn)業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)居掛牌金額前三位。其中, 北京住總集團有限責(zé)任公司下屬企業(yè)轉(zhuǎn)讓的“洛陽住總宇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)及27105.65萬元債權(quán)”項目以6.25億元掛牌轉(zhuǎn)讓，為上周重點項目。

歐陽捷說，據(jù)了解，銀行對于百強外的房企，基本上是收斂的狀態(tài)，或者不放款；而基金、信托也是如此，雖然不像銀行那么普遍，但是也在收口。中小企業(yè)只能通過社會融資，高利息加速了中小房企的消亡和淘汰。

黃立沖認為，目前國內(nèi)的開發(fā)稅賦較高，如果毛利率不夠的話，開發(fā)商寧可不做這個項目。目前面臨的問題是當(dāng)開發(fā)商融資越來越高，回報率跑不贏融資成本，這樣項目就會虧錢或者不值得做了，這時候中小型開發(fā)商就被迫退出市場。“只有可以把融資成本降到很低的房企才可以做，這就是房地產(chǎn)開發(fā)投資進入低谷期的常態(tài)。”

黃立沖說，一些中小開發(fā)商已經(jīng)對投資房地產(chǎn)興趣不大，這些開發(fā)商或把資產(chǎn)投到海外、別的產(chǎn)業(yè)抑或是股市。