廣東自貿(mào)區(qū)已揭牌 南沙樓市該漲價(jià)還是去庫(kù)存？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

4月21日上午10時(shí)，廣東自貿(mào)區(qū)在廣州南沙正式揭牌。自2012年10月晉級(jí)國(guó)家級(jí)新區(qū)之后，南沙再度迎來(lái)重磅級(jí)政策大禮包。

近幾年來(lái)，南沙的樓市發(fā)展與國(guó)家政策緊密相關(guān)。去年年中自貿(mào)區(qū)暫停申報(bào)的消息傳出，南沙樓市一度“烏云密布”，不少樓盤(pán)降價(jià)求生。但隨著去年12月自貿(mào)區(qū)獲批落實(shí)后，區(qū)域樓市幾乎實(shí)現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)，樓盤(pán)漲價(jià)動(dòng)作頻頻。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前區(qū)域內(nèi)的漲價(jià)更多只是去年調(diào)整以來(lái)的超跌反彈，大多數(shù)樓盤(pán)的售價(jià)甚至沒(méi)有回到2014年初的水平，最大的隱憂在于目前區(qū)域的絕對(duì)庫(kù)存量依然高企，趁機(jī)出貨是優(yōu)先要考慮的。

一季度成交猛增117%

作為方興地產(chǎn)廣州公司的項(xiàng)目策劃經(jīng)理，陳偉（化名）最近一年的心情緊隨著南沙樓市的變化跌宕起伏。位于廣州市南沙區(qū)鳳凰大道和蕉西路交會(huì)處的方興·南沙金茂灣，是方興地產(chǎn)進(jìn)軍廣州市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，按照方興地產(chǎn)的設(shè)想，公司將斥資100億元把其打造成大型濱海城市綜合體。

但計(jì)劃趕不上變化，當(dāng)方興籌劃開(kāi)盤(pán)之時(shí)，去年6月突然傳出自貿(mào)區(qū)申報(bào)暫停的消息，讓沸騰的南沙樓市頓時(shí)降溫，區(qū)域部分樓盤(pán)更率先降價(jià)出貨?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年3月南沙區(qū)成交均價(jià)高達(dá)11985元/平方米，但到了7月份，成交均價(jià)已經(jīng)下跌至9925元/平方米，跌幅達(dá)17%。部分樓盤(pán)如時(shí)代南灣，售價(jià)從去年上半年的16000元/平方米直降至最低12000元/平方米，降幅超過(guò)20%。

突如其來(lái)的市場(chǎng)變化讓方興地產(chǎn)與陳偉都承受了巨大的壓力，盡管他們?nèi)ツ?1月以11000元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)試探市場(chǎng)，推出的100余套公寓售罄，但后續(xù)銷售壓力依然艱巨?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南沙區(qū)住宅去化周期從去年5月份起一直維持在20個(gè)月以上，即便到了去年11月份，去化周期依然高達(dá)25個(gè)月，要在天量供應(yīng)中殺出重圍，競(jìng)爭(zhēng)的殘酷程度可想而知。

廣東自貿(mào)區(qū)獲批的消息在去年12月終于落實(shí)，南沙樓市終于迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。就在當(dāng)月，南沙住宅成交量達(dá)到1062套，創(chuàng)出年內(nèi)新高。今年一季度區(qū)域住宅成交2557套，與去年同期相比大增117%，銷售均價(jià)也從去年10月的低點(diǎn)9331元/平方米回升至今年3月份的10375元/平方米，帶動(dòng)南沙的庫(kù)存去化周期大幅回落至16個(gè)月。

部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)10%

自貿(mào)區(qū)利好落地，對(duì)南沙樓市的刺激作用毋庸置疑，部分區(qū)域樓盤(pán)重拾漲價(jià)大旗?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，方興·南沙金茂灣新一期的售價(jià)已經(jīng)漲至12304元/平方米，像南沙濱?；▓@、中惠璧瓏灣、南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目今年以來(lái)售價(jià)漲幅更在10%以上。從一些跡象來(lái)看，這個(gè)云集了萬(wàn)科、保利、富力等60多家全國(guó)大型開(kāi)發(fā)商的新晉自貿(mào)區(qū)，新一波漲價(jià)潮似乎正在醞釀中。

但在南沙代理了多個(gè)樓盤(pán)的中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜卻沒(méi)有那么樂(lè)觀，他告訴記者，盡管南沙樓市已經(jīng)出現(xiàn)觸底回升的跡象，但目前的漲價(jià)更多只是去年調(diào)整以來(lái)的超跌反彈，大多數(shù)樓盤(pán)的售價(jià)甚至沒(méi)有回到2014年初的水平，最大的隱憂在于目前區(qū)域的絕對(duì)庫(kù)存量依然高企，考慮到今年南沙的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到1萬(wàn)套，盲目的漲價(jià)有可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商錯(cuò)失出貨良機(jī)。

“南沙擁有航運(yùn)、制造業(yè)的優(yōu)勢(shì)，而且可依托廣州廣交會(huì)等商貿(mào)優(yōu)勢(shì)，但自貿(mào)區(qū)商務(wù)氛圍的成熟需要一個(gè)過(guò)程，即便是上海自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃，也是經(jīng)過(guò)了兩至三年才完成改革試驗(yàn)。”戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部聯(lián)席主管及董事邵豐也認(rèn)為，目前南沙區(qū)商務(wù)氛圍較弱，基礎(chǔ)設(shè)施還處于建設(shè)完善階段，自貿(mào)區(qū)商務(wù)集聚需1~2年緩沖期，商貿(mào)服務(wù)成熟更需3~5年時(shí)間。如果后續(xù)缺乏實(shí)質(zhì)上的利好持續(xù)推動(dòng)，無(wú)法吸引自住型買家進(jìn)入，如何消化巨大的庫(kù)存將是難題。

陳偉與他的同事正忙著5月初的新一輪推貨計(jì)劃，他告訴記者，目前公司并不考慮漲價(jià)，速戰(zhàn)速?zèng)Q、趕快出貨才是目前最重要的任務(wù)。