廣東自貿(mào)區(qū)利好落地 南沙樓市該漲價(jià)還是去庫存？

每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

人人都喜歡“于是公主與王子幸福地生活在一起”的童話。關(guān)于南沙的房?jī)r(jià)，也有這么一個(gè)戲劇性的反轉(zhuǎn)故事。

方興地產(chǎn)廣州公司的項(xiàng)目策劃經(jīng)理陳偉，最近一年的心情緊隨著南沙樓市的變化跌宕起伏。位于廣州市南沙區(qū)鳳凰大道和蕉西路交會(huì)處的方興·南沙金茂灣，是方興地產(chǎn)進(jìn)軍廣州市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，按照方興地產(chǎn)的設(shè)想，公司將斥資100億元把其打造成大型濱海城市綜合體。

但計(jì)劃往往趕不上變化，當(dāng)方興在去年籌劃開盤計(jì)劃之時(shí)，去年6月突然傳出自貿(mào)區(qū)申報(bào)暫停的消息，沸騰的南沙樓市瞬間冷卻，部分樓盤率先降價(jià)出貨。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年3月南沙區(qū)成交均價(jià)高達(dá)11985元/平方米，但到了7月份，成交均價(jià)已經(jīng)下跌至9925元/平方米，跌幅達(dá)17%。部分樓盤如時(shí)代南灣，售價(jià)從去年上半年的16000元/平方米直降至最低12000元/平方米，降幅超20%。

突如其來的市場(chǎng)變化讓陳偉與方興都承受了巨大的壓力，盡管他們決定在11月以11000元/平方米的低價(jià)開盤試探市場(chǎng)，推出的100余套公寓全部售罄，但后續(xù)銷售壓力依然艱巨。

南沙區(qū)住宅去化周期從去年5月起，一直維持在20個(gè)月以上，即便到了11月，去化周期依然高達(dá)25個(gè)月。要在天量供應(yīng)中殺出重圍，競(jìng)爭(zhēng)的殘酷程度可想而知。

所幸，廣東自貿(mào)區(qū)獲批的消息在去年12月終于落實(shí)，南沙樓市終于迎來生機(jī)。就在當(dāng)月，南沙住宅成交量達(dá)到1062套，創(chuàng)出年內(nèi)新高。今年第一季度區(qū)域住宅成交2557套，同比去年同期大增117%，銷售均價(jià)也從去年10月的低點(diǎn)9331元/平方米回升至今年3月份的10375元/平方米，帶動(dòng)南沙的庫存去化周期大幅回落至16個(gè)月。

4月21日上午10時(shí)，廣東自貿(mào)區(qū)在南沙正式揭牌。自2012年10月晉級(jí)國家級(jí)新區(qū)之后，南沙迎來了這個(gè)重磅級(jí)政策大禮包。

作為廣州11區(qū)中“政策市”特征最明顯的區(qū)域，南沙近年來的樓市發(fā)展與國家政策緊密相關(guān)。去年年中到去年12月，區(qū)域樓市實(shí)現(xiàn)“V型反轉(zhuǎn)”，眼下區(qū)域樓盤紛紛重拾漲價(jià)大旗。邦地產(chǎn)記者注意到，方興南沙金茂灣新一期的售價(jià)已經(jīng)漲至12304元/平方米，南沙濱?；▓@、中惠璧瓏灣、南沙萬達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，今年以來售價(jià)漲幅更在10%以上。

這個(gè)云集了萬科、保利、富力等60多家全國大型開發(fā)商的新晉自貿(mào)區(qū)，正在醞釀著新一波的漲價(jià)潮。

但，童話會(huì)成真嗎？

在南沙代理了多個(gè)樓盤的中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜并沒有那么樂觀。他認(rèn)為，盡管南沙樓市已經(jīng)出現(xiàn)見底回升的跡象，但目前的漲價(jià)更多只是去年調(diào)整以來的超跌反彈，大多數(shù)樓盤的售價(jià)甚至沒有回到2014年初的水平，最大的隱憂在于，目前區(qū)域的絕對(duì)庫存量依然高企，考慮到今年預(yù)計(jì)南沙的新增供應(yīng)量達(dá)到1萬套，盲目的漲價(jià)有可能導(dǎo)致開發(fā)商錯(cuò)失出貨的良機(jī)。

“南沙擁有航運(yùn)、制造業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，且可依托廣州廣交會(huì)等商貿(mào)優(yōu)勢(shì)，但自貿(mào)區(qū)商務(wù)氛圍的成熟需要一個(gè)過程，即便是上海自貿(mào)區(qū)，也是經(jīng)過兩到三年才完成改革試驗(yàn)。”戴德梁行策略發(fā)展顧問部聯(lián)席主管及董事邵豐也認(rèn)為，目前南沙區(qū)商務(wù)氛圍較弱，基礎(chǔ)設(shè)施還處于建設(shè)完善階段，自貿(mào)區(qū)商務(wù)集聚需要1~2年的緩沖期，商貿(mào)服務(wù)要成熟，更需3~5年時(shí)間。如果后續(xù)缺乏實(shí)質(zhì)上的利好持續(xù)推動(dòng)，無法吸引自住型買家進(jìn)入，如何消化巨大的庫存將成為難題。

陳偉與他的同事正忙于5月初的新一輪推貨計(jì)劃。他對(duì)邦地產(chǎn)記者說，目前公司沒有考慮漲價(jià)，速戰(zhàn)速?zèng)Q、趕快出貨才是目前最重要的任務(wù)。

這就對(duì)了，千萬別相信童話故事里的完美結(jié)局。