邦地產(chǎn) 2015-04-20 19:29:56
一家地產(chǎn)公司被多個(gè)資本玩家頻繁倒賣,評估后唯一增值的是土地存貨;如今亟待“輸血”盤活時(shí),地產(chǎn)私募巨頭歌斐資產(chǎn)出場了,它將如何收拾殘局?
每經(jīng)編輯 杜冉樂
每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都
一家地產(chǎn)公司被多個(gè)資本玩家頻繁倒賣,評估后唯一增值的是土地存貨;如今亟待“輸血”盤活時(shí),地產(chǎn)私募巨頭歌斐資產(chǎn)出場了,它將如何收拾殘局?
4月18日,云南城投(600239,SH)的一則公告,讓這一并購交易水落石出。按照合作協(xié)議,歌斐資產(chǎn)通過發(fā)行基金從原股東昆明一紅地產(chǎn)手中收購其持有的昆明西苑地產(chǎn)100%股權(quán),又以股東名義向標(biāo)的公司貸款,總計(jì)成本10億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,歌斐資產(chǎn)讓云南城投作為西苑地產(chǎn)的代管方,待其3年投資期滿全身而退后,標(biāo)的公司清算收益作為后者的代管回報(bào),對該層利益關(guān)系做擔(dān)保的是大股東云南城投集團(tuán)。
在多位地產(chǎn)私募界人士看來,這是項(xiàng)目公司的變相融資,歌斐資產(chǎn)通過變相收購確定新的主體,發(fā)行基金產(chǎn)品,做“假股真?zhèn)?rdquo;投資,但交易閉環(huán)最后,仍是上市房企及關(guān)聯(lián)方,讓業(yè)績報(bào)表“好看”。
西苑地產(chǎn)成資本倒騰“棋子”
“2013年,西苑地產(chǎn)‘園城’項(xiàng)目開過一次盤。但之后就沒有看到過開盤銷售。”昆明一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人透露,從項(xiàng)目本身來說,地處西三環(huán),工程已接近封頂,市場底價(jià)6500元/平方米,部分板式樓盤售價(jià)較周邊有一定價(jià)格優(yōu)勢,產(chǎn)品總體還不錯(cuò)。
資料顯示,昆明西苑地產(chǎn)旗下的主要項(xiàng)目就是上述“園城創(chuàng)元”,總投資22億元。不過,圍繞著西苑地產(chǎn),多路資本玩家曾頻繁介入,但到手還未“捂熱”,即倒賣給了其他接盤人。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,西苑地產(chǎn)原為云南銘鼎集團(tuán)旗下的地產(chǎn)老品牌。2013年初,云南城投旗下安盛創(chuàng)享基金收購了西苑地產(chǎn)60%股權(quán),支付成本2.78億元,承諾以14%年化收益率向其“輸血”3億元,而剩余40%股權(quán)被云南城投興坤地產(chǎn)收購,指定由昆明一紅地產(chǎn)代持。
時(shí)隔10個(gè)月后,安盛創(chuàng)享基金又將上述60%股權(quán)賣給了一紅地產(chǎn),作價(jià)不低于3.78億元,凈賺1億元,占當(dāng)年云南城投凈利潤的16.34%。
云南城投2013年財(cái)報(bào)透露,報(bào)告期內(nèi),西苑地產(chǎn)60%股權(quán)已作處置,2014年半年報(bào)也再未列入子公司之列。但頗感蹊蹺的是,云南網(wǎng)上工商顯示,截至核準(zhǔn)日去年7月中旬,安盛創(chuàng)享基金仍持股西苑地產(chǎn)60%的股份。
隨著歌斐資產(chǎn)強(qiáng)勢介入西苑地產(chǎn),一紅地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓其所持西苑地產(chǎn)100%股權(quán),而歌斐資產(chǎn)希望云南城投代管標(biāo)的公司。從云南城投去年多期財(cái)報(bào)來看,西苑地產(chǎn)也一直欠其2億元借款,以及相關(guān)利息,期限最遲至今年9月初。
前述昆明業(yè)內(nèi)人士表示,這是云南城投換了一種方式,試圖盤活項(xiàng)目,避免造成呆壞賬。
歌斐投資“股、債”之辨
按照合作協(xié)議,歌斐資產(chǎn)通過發(fā)行多款地產(chǎn)私募基金,總規(guī)模15億元,其中將有10億元投向西苑地產(chǎn),收購其100%股權(quán)所需成本約6.3億元,為其提供股東委托借款約3.7億元,投資期3年。
記者研究上述協(xié)議發(fā)現(xiàn),歌斐資產(chǎn)與云南城投之間更像一場“對賭”交易,要求后者自投資期結(jié)束時(shí)項(xiàng)目公司銷售不低于90%,且須償還所有外債等,由后者大股東云南城投集團(tuán)為這層關(guān)系做連帶擔(dān)保。
“如果基金真的是做股權(quán)投資,那么基金要參與標(biāo)的公司利潤結(jié)算,業(yè)主方會有保底收益及回購條款等退出。”卓創(chuàng)投資董事總經(jīng)理向?qū)庍h(yuǎn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,市場上更多的情況是假股真?zhèn)?,基金除了債?quán)投資之外,為了降低風(fēng)險(xiǎn),以股權(quán)名義象征性地持有標(biāo)的公司,附加一定的擔(dān)保抵押措施等。
在地產(chǎn)私募資深人士、美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬看來,地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)需要資金注入,基金最安全的是債權(quán),但怕不放心,又把股權(quán)拿在手里,這種“股轉(zhuǎn)債”最常見,往往還會拉一個(gè)人進(jìn)來擔(dān)?;驇讉€(gè)人聯(lián)合擔(dān)保等。
值得注意的是,歌斐資產(chǎn)與云南城投約定,項(xiàng)目公司進(jìn)入清算程序時(shí),在保證歌斐資產(chǎn)股權(quán)投資款和債權(quán)投資款及其資金成本全身而退之后,云南城投享有全部清算收益,以此作為托管費(fèi)。
更為關(guān)鍵的是,約束條款還顯示,歌斐資產(chǎn)全身退出之后,云南城投集團(tuán)有權(quán)統(tǒng)籌處置標(biāo)的公司包括但不限于歌斐資產(chǎn)所持標(biāo)的公司全部股權(quán)等資產(chǎn)及相關(guān)收益。
在亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪看來,上述交易以變相收購確定了新的主體,且該主體還持有標(biāo)的公司股權(quán)和債權(quán),而這層法律關(guān)系的存在,意味著該主體可以對外合法募資,便于融資操作,但交易閉環(huán)的最后還是關(guān)聯(lián)單位,這解決了關(guān)聯(lián)單位的資金杠桿問題。
去年10月份,歌斐資產(chǎn)借助云南城投定向增發(fā)的機(jī)會,一舉參與持有9700余萬股,持股比例占6.07%。云南網(wǎng)上工商檔案還顯示,一紅地產(chǎn)屬于國有控股公司,注冊資本1億元,其股東為自然人股東尚自然和法人股東昆明中旗投資,但后者的股東為兩個(gè)自然人股東。
云南城投證券事務(wù)部相關(guān)人士表示,因?yàn)楦桁迟Y產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)上沒有經(jīng)驗(yàn),公司參與項(xiàng)目公司托管,也是考慮到嘗試運(yùn)營管理,積累經(jīng)驗(yàn)。對于大股東提供擔(dān)保,上述相關(guān)人士說,“主要是給歌斐以足夠的投資信心。”
在北京德和恒律師事務(wù)所合伙人律師孟慶君看來,有的房地產(chǎn)基金將股權(quán)回購設(shè)定為房企原股東或其他回購主體的義務(wù),這時(shí)該基金的收益就是確定的,其依托在股權(quán)上的“本金”安全性得到保障。但在發(fā)生法律糾紛時(shí),這種情形有可能被認(rèn)定為“明股實(shí)債”。如果投融資雙方在協(xié)議中將股權(quán)回購約定為房企原股東的權(quán)利,房企有義務(wù)按合同配合股轉(zhuǎn),該設(shè)計(jì)使股權(quán)投資要承擔(dān)房企原股東回購不確定性,符合股權(quán)投資的要義。
針對此次并購,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向諾亞財(cái)富暨歌斐資產(chǎn)發(fā)去了書面采訪提綱,但截至發(fā)稿時(shí),仍未收到回復(fù)。
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