王健林告訴你，萬(wàn)達(dá)怎么吸引年輕人當(dāng)消防監(jiān)控員

每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

從第1家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)到第109家，王健林用時(shí)14年；到了2015年，他的目標(biāo)已經(jīng)提速：25家；不過(guò)他說(shuō)，明年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的新增數(shù)量，很可能翻一番，50家。

重資產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)周期普遍在3年以上，萬(wàn)達(dá)這一擴(kuò)張速度，讓人想起小米雷軍說(shuō)的“唯快不破”?？扇思依总娛亲鍪謾C(jī)的，你是搞購(gòu)物中心的，量級(jí)差著很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)……好吧？

邦地產(chǎn)記者了解，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高速?gòu)?fù)制背后，萬(wàn)達(dá)掌門(mén)人王健林正在內(nèi)部推進(jìn)一場(chǎng)涉及融資渠道、工程建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)管理三方面的深度轉(zhuǎn)型，來(lái)支撐萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的快速落地。

途徑一：多渠道融資

輕資產(chǎn)時(shí)代，萬(wàn)達(dá)同樣需要融資，但與以前相比，這些錢(qián)不再計(jì)入萬(wàn)達(dá)負(fù)債賬目，就能有效緩解萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率。別忘了，去年王健林?jǐn)y萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市時(shí)，曾因負(fù)債過(guò)高飽受質(zhì)疑。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)在排除預(yù)收賬款后，負(fù)債率仍高達(dá)49.4%（2014年6月30日數(shù)據(jù)）。

如今，在公開(kāi)演講中，王健林表示，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)將擁有兩個(gè)融資渠道。

一是外部投資者，主要是基金、保險(xiǎn)以及各類(lèi)投資公司。目前已和多家在洽談。

二是內(nèi)部融資通道，可以通過(guò)一系列理財(cái)產(chǎn)品、眾籌產(chǎn)品、信托基金將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)打包成投資標(biāo)的。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在和兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)在商討權(quán)證交易中心方案，若成功，一些金融產(chǎn)品將具備流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

當(dāng)然，該方案存在變數(shù)。不過(guò)，王健林表示，即使5年～7年之后不能資產(chǎn)證券化，也可以到期賣(mài)掉，這時(shí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)已進(jìn)入成熟期，并不愁賣(mài)。

值得普通消費(fèi)者關(guān)注的是萬(wàn)達(dá)的眾籌產(chǎn)品。據(jù)了解，起始金額屬于平民價(jià)，假設(shè)1000元算一手，購(gòu)買(mǎi)后，預(yù)計(jì)年收益可達(dá)到10＋%。

雖然這些產(chǎn)品還都在試驗(yàn)中，王健林似乎很有信心，他表示，現(xiàn)階段和外部簽約的節(jié)奏已經(jīng)慢下來(lái)。

在這套融資機(jī)制的支撐下，王健林的萬(wàn)達(dá)帝國(guó)野心更加龐大。他稱，2020年，至少要做到400個(gè)，爭(zhēng)取1000個(gè)，一年新開(kāi)80～100個(gè)并不難。

途徑二：總包交鑰匙工程

有了錢(qián)，還要有靠譜的人來(lái)建房子，不論萬(wàn)達(dá)如何“輕”，還是需要一個(gè)看得見(jiàn)的高樓來(lái)支撐王健林的商業(yè)創(chuàng)新。

去年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)與幾個(gè)多年合作的總包公司推出了“總包交鑰匙工程”。簡(jiǎn)言之，是在真正意義上把所有與工程相關(guān)的工作，如外墻、內(nèi)裝等全部委托給外包公司，樓宇建好后，萬(wàn)達(dá)直接拿鑰匙。

在這一方案中，萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)工程監(jiān)管，不再與其他分包公司接觸，雙方的合作方式也不再是招標(biāo)，而是事先制定幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，完工后按照總平米數(shù)結(jié)賬。

這一變革，顛覆了以往的預(yù)算、結(jié)算模式，大幅縮短工程時(shí)間。除此之外，王健林表示，這一改革還能減少人力成本（一個(gè)項(xiàng)目從70人縮短至20人規(guī)模），并有效遏制內(nèi)部腐敗。

只有快速擴(kuò)張，才能為王健林贏得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在他看來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，只有第一沒(méi)有第二。因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的城市化進(jìn)程就在這二三十年之間，若失去先發(fā)優(yōu)勢(shì)，再想搶占市場(chǎng)，難上加難。

在萬(wàn)達(dá)近些年的布局中，可以發(fā)現(xiàn)，三四線才是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的重點(diǎn)。在三四線城市，不僅獲取土地的成本低，而且還能選擇好地段。

商業(yè)地產(chǎn)的核心指標(biāo)是投資回報(bào)率。但是，在重資產(chǎn)模式中，為了保持健康現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)需要用銷(xiāo)售住宅來(lái)哺育自持商業(yè)，因此，還需考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，每平米過(guò)1萬(wàn)元才有利潤(rùn)。

如今，推行輕資產(chǎn)后，可以舍棄銷(xiāo)售模式，只需考慮租金和成本。王健林認(rèn)為，國(guó)內(nèi)投資和消費(fèi)的狀態(tài)不平衡，三四線的消費(fèi)稀缺，這使得三四線的投資回報(bào)率甚至高于一線城市。

途徑三：商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化

管理是輕資產(chǎn)模式能否走下去的核心。

“很多人擔(dān)心快了會(huì)不會(huì)翻車(chē)，”王健林稱，在輕資產(chǎn)模式中，工程工作大幅度減少，募資也不干了，主要在精力就在管理上。在他心目中，做好管理是企業(yè)良性發(fā)展的秘訣。

如何做好管理？萬(wàn)達(dá)在內(nèi)部啟用了慧云管理平臺(tái)這一工具。消防、商業(yè)、物業(yè)等16個(gè)系統(tǒng)都集中在這一個(gè)平臺(tái)上，可實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)物中心的遠(yuǎn)程控制。

他舉例說(shuō)，以前地下有很多監(jiān)控室，成本高，隱患又大，消防的監(jiān)管工作就無(wú)法吸引年輕人，所以只好招聘中老年人來(lái)做，甚至出現(xiàn)上班睡覺(jué)的情況?，F(xiàn)在進(jìn)行平臺(tái)整合后，監(jiān)控室放到了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樓，12個(gè)人三班倒，問(wèn)題就解決了。

應(yīng)用這套管理系統(tǒng)后，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入駐管理人員，已由130多人下降至80人以下。

在輕資產(chǎn)模式中，萬(wàn)達(dá)將只負(fù)責(zé)選址、招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)管理。年終，獲得租金收益的35%。

在萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)報(bào)表上，兩個(gè)輕資產(chǎn)模式的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的回報(bào)，或許和一個(gè)重資產(chǎn)模式的相當(dāng)。假設(shè)每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金為1億元，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的租金回報(bào)為0.7億，扣除25%的所得稅后，毛利潤(rùn)才0.5億元；而一個(gè)重資產(chǎn)店的毛利潤(rùn)就有0.9億。