招商地產(chǎn)還在停牌，邦地產(chǎn)喊你來猜一猜它會有啥動作

每經(jīng)編輯 白亞靜    

牛市里，手握停牌股票，好事還是壞事？之前，招商地產(chǎn)是招保萬金中漲得最好的，這樣一只股票突然停牌，那些手握招商地產(chǎn)的股民又作何感想？

4月3日，招商地產(chǎn)和招商銀行一同停牌，曾引發(fā)無數(shù)產(chǎn)融結(jié)合的猜想。但是招商銀行卻先行出來說，我們只是要做員工持股計劃。瞬間澆滅市場對兩者“地產(chǎn)+金融”大合作的猜想。

不過，市場對招商地產(chǎn)的停牌還有其他可能性猜測。不同結(jié)果對招商地產(chǎn)后續(xù)的走勢顯然完全不同。

猜想一：推進(jìn)合伙人制度，降本增效？

此前，招商地產(chǎn)曾有多筆虧本買賣。

根據(jù)審計署調(diào)查，2007年12月，招商地產(chǎn)參與競拍南京G82地塊時，由于未如期繳納土地出讓金和簽訂土地出讓合同，被取消競得資格，并沒收競買保證金1.225億元港幣。

2013年，南京招商瓏原項(xiàng)目在未賣之前，因?yàn)榈貎r過高，當(dāng)時整體市值低于賬面價值，所以先計提存貨跌價，被外界視作“未賣先虧”。

今年，該公司仍舊計提了幾個項(xiàng)目的減值損失，共5億元左右。凈利潤和毛利率繼續(xù)下滑，除了行業(yè)不景氣因素外，還與招商地產(chǎn)的城市布局（擴(kuò)張致二三線城市項(xiàng)目結(jié)算增多）以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（正向剛需產(chǎn)品調(diào)整）有關(guān)。

當(dāng)萬科、碧桂園等房企陸續(xù)推進(jìn)事業(yè)合伙人及跟投制度，將職業(yè)經(jīng)理人的利益與股東捆綁在一起，并且在控制成本方面取得成效之后，市場也在期待招商地產(chǎn)推出類似的版本，通過體制改革降低項(xiàng)目成本。

不過，推進(jìn)合伙人制度，對于央企身份的招商地產(chǎn)而言，難度并不小。2014年9月，招商地產(chǎn)才首次推出股票期權(quán)激勵計劃，而且范圍很小，只包含143名員工。

當(dāng)然，招商地產(chǎn)方面表示，這只是激勵約束機(jī)制的開始，未來將“促進(jìn)短中長期激勵相結(jié)合的立體化激勵機(jī)制建立”。

4月13日，招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧向邦地產(chǎn)記者表示，激勵機(jī)制還在研究，暫時未考慮事業(yè)合伙人機(jī)制。

猜想二：單向招商局定增，置入前海地塊？

前海開發(fā)之前，招商局已擁有3.9平方公里土地，堪稱最大“地主”，占前海土地總量（18平方公里）兩成多。

不過，這些土地均為倉儲、物流用地，并且由招商局旗下數(shù)個子公司持有。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于這些土地并非商業(yè)類或者居住類地塊，所以價值相對較低。

但招商地產(chǎn)在回答投資者問時表示，“隨著前海規(guī)劃的調(diào)整，上述土地或改變用途建設(shè)成為商業(yè)、住宅”，招商地產(chǎn)將伺機(jī)參與其開發(fā)建設(shè)。這樣一來，土地價值將大幅提升，并為招商地產(chǎn)向千億銷售規(guī)模打開空間。

招商局以土地作價參與招商地產(chǎn)定增的思路由來已久。2013年，董事總經(jīng)理賀建亞曾拋出一份65億元的增發(fā)方案，擬以發(fā)行股票購買資產(chǎn)的方式向招商局購買估值約49億元的土地（蛇口），同時募集配套資金16億元。

只是該方案公布當(dāng)日，因沒有納入預(yù)期的前海地塊，且對配套資金以及定增價格不滿，二級市場失望情緒濃厚，故而股價隨即跌停，一日之內(nèi)市值暴跌超過48億。因此，積極執(zhí)行擴(kuò)張戰(zhàn)略的賀建亞只好放棄這次定增計劃，并在股權(quán)融資受限后，轉(zhuǎn)向債轉(zhuǎn)股以及增大招商銀行的授信額度。

蛇口被歸入自貿(mào)區(qū)后，身價倍增。在一些私募人士看來，如果招商地產(chǎn)此次停牌與定增有關(guān)，不論是置入前海還是蛇口的土地，都將對招商地產(chǎn)產(chǎn)生利好。

猜想三：參與混改，引入多家合作伙伴？

一方面，招商地產(chǎn)為了重返第一陣營，提出了一系列的擴(kuò)張計劃。最明顯的是拿地節(jié)奏越來越快。在去年土地市場整體交易量縮小之際，招商地產(chǎn)反而加大置地力度。2014年土地投資金額累計達(dá)334億元，占當(dāng)年銷售金額的65%。

劉寧也表示，今年招商地產(chǎn)會適當(dāng)加杠桿為并購做準(zhǔn)備。目前，該公司已成立了約10人的并購小組，在尋找項(xiàng)目，如承接退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

另一方面，2014年5月，國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)資本市場健康發(fā)展的若干意見》中，明確提出“鼓勵上市公司建立市值管理制度”。這是中央政策文件中首次出現(xiàn)市值管理概念，類似招商地產(chǎn)這樣的央企已不可能無動于衷。

目前二級市場熱捧混改概念。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，子公司數(shù)量較多的央企混改推進(jìn)容易，如招商地產(chǎn)?；蛞虼耍衲瓿?，招商地產(chǎn)也曾表示正在積極研究混改方案，如實(shí)施股權(quán)激勵，多層面引入合作伙伴等。