李宇嘉：為房貸新政配套細則也須“因地施策”

◎李宇嘉

樓市“3·30”金融稅收政策“組合拳”，無論在力度上還是推出時間節(jié)點上，都超出了市場預期，在業(yè)內(nèi)也被視為唱響了樓市春天的故事。

據(jù)筆者所知，在深圳，有的開發(fā)商連夜開會，上調(diào)新盤預售申報價格；而有的二手房業(yè)主直接將掛牌價提高了10萬元，或者干脆撤下房源待價而沽。與此同時，一些準備買房的朋友則后悔應該先出手買房——這就是樓市新政在深圳最接地氣的反應。

目前新政出臺已一周有余，根據(jù)筆者的調(diào)查，對市場影響比較大的一個方面是在二手房市場上。此前，房產(chǎn)交易稅負對交易雙方尤其是購房者來說偏高，而作為普惠性的、減稅負的政策，營業(yè)稅免征期“5改2”在各地相繼“落地”，使相當多數(shù)的二手房購房者可以免交在房產(chǎn)交易稅負中大約占到一半的營業(yè)稅，由此大幅降低交易成本，實實在在地產(chǎn)生了惠及民生的效果。

目前，大家最關心的就是二套房貸首付四成的政策如何在各地具體實施。降低二套房貸首付，最主要的目的是去庫存和提高成交量。但對于這一問題，有必要采取因地制宜，分城施策的辦法。

自2009年擴大內(nèi)需以來，房地產(chǎn)市場規(guī)?；瘮U張的主力是廣大二三線、三四線城市，但跨過供求平衡（2012年以后），樓市需求卻主要集中在人口集聚的一線和少數(shù)二線重點城市，從而造成了供應的區(qū)域性過剩，庫存主要集中在二三線、三四線城市。

從消化周期來看，一線和重點二線城市基本上在12個月以內(nèi)的“安全期”，而多數(shù)二三線、三四線城市的消化周期在24個月左右，長的達到40個月甚至10年。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，截至2015年2月，北上廣深四個一線城市庫存消化周期分別為10.1、13.2、12.6和8.3個月，南京、廈門等重點二線城市消化周期在10~15個月，相對健康。2014年以來，隨著首套房認定標準放寬、降準降息等寬松政策的實施，一線城市已出現(xiàn)回暖趨勢。以深圳為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)，其新房價格從2014年12月起已連續(xù)3個月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

有鑒于此，不論從去庫存的目的出發(fā)，還是從一線及重點二線城市當前樓市運行的態(tài)勢出發(fā)，筆者建議，降低二套房貸首付成數(shù)的政策，也應堅持分類指導、因地施策。

此前，部分一線城市二套房貸首付比例達到七成，若一下子降到四成，杠桿利用率接近放大一倍。

在一線城市樓市回暖趨勢基本確立的情況下，杠桿率的提升必然會刺激房價上漲預期，加速需求入市。

根據(jù)筆者實地調(diào)研，新政出臺的一周內(nèi)，一線城市主城區(qū)二手住房成交量環(huán)比增幅在10%左右，“反價”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，特別是一些臨近地鐵、中小戶型和價格洼地（主城區(qū)老舊片區(qū)）的二手房和學位房等所謂剛需房，業(yè)主“反價”比較多，幅度多數(shù)占總價的5%~7%%（約10萬~20萬元），甚至有業(yè)主不惜交違約金也要反價。與此同時，排隊買房、多個買家“搶一套房”、中介傭金上升到3%等樓市火熱時期特有的現(xiàn)象，也有所顯現(xiàn)。

筆者認為，一線和少數(shù)二線重點城市去庫存和提振銷量的壓力并不大。相反，由于剛需長期存在，供應缺乏彈性，在市場已回升的趨勢下，政策刺激容易在短期內(nèi)放大需求，加劇供求矛盾并導致房價上漲。而營業(yè)稅免征期“5改2”的政策的實施，在降低改善性需求置業(yè)成本的同時，本身也降低了炒房的成本，這對于投資需求入市也形成了推波助瀾。

在2015年“兩會”第一次提出分類調(diào)控、“落實地方政府主體責任”的情況下，重點城市不應該忽視房價上漲帶來的輿論壓力和民生訴求。

畢竟，這些城市未來依舊會呈現(xiàn)人口凈流入的狀態(tài)，住房保障也沒有完全覆蓋到位。因此，房貸新政落地要體現(xiàn)差異化，三四線城市全面落實沒有任何問題，而重點城市則要謹慎對待。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）