政策疊加成效初顯 30城成交面積環(huán)比增七成

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布將二套房首付比例，降至四成。此外，30日財(cái)政部、國(guó)稅總局也聯(lián)合出臺(tái)新政，宣布二手房滿2年交易免征營(yíng)業(yè)稅。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前出臺(tái)了一些穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策，預(yù)期是止跌回升。一線城市或好一些，但是二三四線城市，政策的效應(yīng)就會(huì)遞減。在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，有些二線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重。比如一些人口流出型城市，勞動(dòng)力減少，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也跟不上，效果就不好。而某些城市庫(kù)存積壓不是太嚴(yán)重的城市，會(huì)迎來(lái)階段性的增長(zhǎng)，但是效果很難持續(xù)，因?yàn)檎w趨勢(shì)是供大于求的。

28城成交量環(huán)比增長(zhǎng)

關(guān)于政策出臺(tái)的背景，任志強(qiáng)在“2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”上曾表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅也在下降，去年投資增速可能會(huì)降到10%，扣除物價(jià)指數(shù)就只有9%了，今年應(yīng)該會(huì)繼續(xù)下降，政府不出臺(tái)利好政策的話，以后還會(huì)繼續(xù)下降。

政策的疊加效應(yīng)為樓市帶來(lái)了利好。2015年3月份，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)71.2%，同比增長(zhǎng)8.3%。

隨著市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者入市節(jié)奏開(kāi)始加快。尤其是3月30日央行、財(cái)政部等出臺(tái)新政策后，次日部分城市成交量就有了明顯的上升。這使得市場(chǎng)成交出現(xiàn)了比較明顯的上漲態(tài)勢(shì)。在受監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的住宅成交報(bào)告，2015年3月份濟(jì)南市新建商品住宅成交面積為72萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)78%，同比增長(zhǎng)57.6%。

合富輝煌山東公司項(xiàng)目總監(jiān)徐荔枝告訴記者，政策的出臺(tái)是一支強(qiáng)心針，暫時(shí)對(duì)濟(jì)南樓市的去化有好處。公積金政策看似利好，但不一定能解決貸款的需求，目前公積金貸款審批比較難，對(duì)改善型需求的人群支持更大一些。“當(dāng)政策出臺(tái)后，有項(xiàng)目醞釀漲價(jià)，但是供求壓力還在，位置、地段不好的項(xiàng)目，也不敢貿(mào)然行動(dòng)。”

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海，對(duì)于目前樓市政策的看法是，“更多是為了恢復(fù)市場(chǎng)信心。”

孫大海說(shuō)，雖然濟(jì)南購(gòu)房總量增長(zhǎng)很快，但是項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)更快，這樣平均到每個(gè)項(xiàng)目，成交就相應(yīng)減少了。開(kāi)發(fā)商又不斷加任務(wù)，所以日子就更不好過(guò)了。

二三線城市以去庫(kù)存為主

不僅僅是城市，一些省份也紛紛加入了支持新政的行列。3月份以來(lái)，包括福建、廣州、濟(jì)南等省市，對(duì)公積金政策做出了放松性調(diào)整。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，以福建為例，對(duì)于“首改”進(jìn)行了重新定義。規(guī)定認(rèn)為，所購(gòu)房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。而且從此次政策來(lái)看，并不是針對(duì)單個(gè)城市的，而是針對(duì)省域范圍的，從這個(gè)角度看，“分城施策”的政策可能會(huì)在省域范圍內(nèi)進(jìn)行，而不是單個(gè)城市。

上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同為二線城市的福州，2015年3月份新建商品住宅成交面積為19萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.9%，同比增長(zhǎng)13.6%。而3月份的庫(kù)存面積為379萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期即存銷(xiāo)比為18.5個(gè)月。從庫(kù)存面積來(lái)看，較2月份394萬(wàn)平方米出現(xiàn)了下滑。從去庫(kù)存周期看，也較2月份19.3個(gè)月出現(xiàn)了下滑。

嚴(yán)躍進(jìn)據(jù)此表示，這反映了去庫(kù)存的壓力在釋放，但要回歸去庫(kù)存周期的行業(yè)正常值（即12~15個(gè)月），依然需要時(shí)間。

融信集團(tuán)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理單偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年政策面還是支持房地產(chǎn)的發(fā)展，形勢(shì)還是比較樂(lè)觀。一些庫(kù)存比較大的城市，主要任務(wù)還是快周轉(zhuǎn)、快去化。一線城市的核心地段或價(jià)格微漲，但是二三線城市主要還是去庫(kù)存的概念，價(jià)格不太可能有大的上漲。

胡志剛表示，在現(xiàn)今情況下，形勢(shì)好一些的二線城市，開(kāi)發(fā)商或選擇繼續(xù)留駐。但難度比較大的二三線城市，這里開(kāi)發(fā)商更愿意消化掉現(xiàn)有庫(kù)存，回歸到一線城市。但也不排除一些開(kāi)發(fā)商繼續(xù)留下做特殊地產(chǎn)的可能。