普通住房交易營(yíng)業(yè)稅“5改2”比降首付更猛？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 杜靜 發(fā)自北京、成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 杜靜 發(fā)自北京、成都

這次樓市新政組合拳，比預(yù)期來(lái)得更為猛烈。

昨日（3月30日），除了央行等部委聯(lián)合出臺(tái)居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付款降為四成之外，財(cái)政部與國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

上述《通知》的亮點(diǎn)是，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

在中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存看來(lái)，穩(wěn)定樓市就是穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這項(xiàng)財(cái)稅刺激屬于重大利好，比降低首套房首付的意義還要重大，估計(jì)5月份樓市成交會(huì)高漲起來(lái)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，二手房交易將起碼上漲15%。

針對(duì)后市，陳寶存認(rèn)為，后續(xù)不會(huì)再出房地產(chǎn)具體政策，而會(huì)針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)采取降準(zhǔn)或降息等利好政策。

二手房營(yíng)業(yè)稅顯著降低

與歷史上的財(cái)稅政策比較來(lái)看，上述最新?tīng)I(yíng)業(yè)稅政策似乎又回到了2005年6月，也是對(duì)2011年這一政策的再度調(diào)整。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，二手房交易從2005年開(kāi)始出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅時(shí)，規(guī)定的免征年限就是兩年，經(jīng)歷了2009年、2010年的高潮后，2011年初將兩年的免征期限提升為5年。

財(cái)政部與國(guó)稅總局發(fā)布的“財(cái)稅［2011］12號(hào)”文件顯示，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

這次調(diào)整的亮點(diǎn)，在于個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長(zhǎng)吳豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這是一種短期刺激政策，有很大的彈性空間，會(huì)進(jìn)一步釋放市場(chǎng)需求，增強(qiáng)市場(chǎng)的交易量。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，“5改2”政策最大的受益者是購(gòu)房人。對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅了，降低其購(gòu)房成本，能夠省一筆錢(qián)。“北京目前營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%，一套3年內(nèi)交易過(guò)，過(guò)戶(hù)價(jià)格200萬(wàn)的二手房，在過(guò)去營(yíng)業(yè)稅高達(dá)11萬(wàn)，但在新政后將減免。”張大偉表示，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，二手房交易將起碼上漲15%。

短期難再出政策刺激

去年10月份以來(lái)，全國(guó)樓市頻繁迎來(lái)政策“組合拳”，其背后的目標(biāo)直指“高庫(kù)存”問(wèn)題。

實(shí)際上，高庫(kù)存已成為壓在各大房企頭上的“緊箍咒”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”，商品房待售面積超6億平方米，較2013年末增加近1.3億平方米。

樓市在經(jīng)歷這波“組合拳”之后，下一步還會(huì)有進(jìn)一步的刺激嗎？在陳寶存看來(lái)，當(dāng)前包括央行、財(cái)政部、國(guó)稅總局和國(guó)土資源部等差不多都已出臺(tái)了房地產(chǎn)相關(guān)政策，該出的都出齊了，短期內(nèi)很難再出新的刺激政策，因?yàn)橄嚓P(guān)部門(mén)要觀察一段時(shí)間，看市場(chǎng)反應(yīng)如何。

陳寶存預(yù)計(jì)，下一步更多會(huì)針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)出臺(tái)政策，比如降息或降準(zhǔn)等，這些政策的導(dǎo)向是針對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。“這一政策一直是市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整的政策，本次調(diào)整后，均恢復(fù)到房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史最寬松的時(shí)期。”張大偉補(bǔ)充說(shuō)，后續(xù)可能出臺(tái)的政策紅利是個(gè)稅調(diào)整等。