賣了1萬(wàn)套房的鄂爾多斯 問(wèn)個(gè)路沒(méi)以前那么難了

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自鄂爾多斯    

◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自鄂爾多斯

鄂爾多斯，這座以煤炭起家的城市，在過(guò)去十年間，受益于GDP的增長(zhǎng)，城市建設(shè)大步向前，卻也遭遇空置率低的尷尬。最讓人熟知的，莫過(guò)于康巴什新區(qū)。這座號(hào)稱耗資50億元，為數(shù)百萬(wàn)居民建造的新城，因其自建成之后被報(bào)道幾乎無(wú)人居住而備受關(guān)注。

在今年全國(guó)兩會(huì)期間，鄂爾多斯市市長(zhǎng)廉素沒(méi)有回避“房子現(xiàn)在賣得怎么樣”的話題。他說(shuō)，2013年，鄂爾多斯市沒(méi)有賣出去的房子有45000套，通過(guò)去年一年的努力，2014年賣掉了1萬(wàn)多套，現(xiàn)在還有3萬(wàn)多套存量，“這點(diǎn)量問(wèn)題已經(jīng)不是很大”。這一數(shù)據(jù)和鄂爾多斯銷售最火爆的2010年已經(jīng)接近。

然而，鄂爾多斯如何在一年之間賣掉1萬(wàn)多套房子？這座因入住率較低而被稱作空城的城市，究竟是一副怎樣的狀態(tài)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕赴當(dāng)?shù)?，一探究竟?/p>

鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2014年，全市城鎮(zhèn)人口148.16萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到72.8%，比2013年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，高出全區(qū)平均水平13.3個(gè)百分點(diǎn)。但如此高比例的城鎮(zhèn)化人口，還是無(wú)法裝滿整個(gè)鄂爾多斯。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)走訪整個(gè)城市，依然顯得較空曠。當(dāng)?shù)鼐用穹Q，部分小區(qū)的入住率只有三至四成。資料顯示，2012年鄂爾多斯在建項(xiàng)目總投資超過(guò)1500億元，其中包括600公里高速公路、18個(gè)大型變電站、14個(gè)分布在全市各旗縣的工業(yè)園，每個(gè)工業(yè)園區(qū)的面積均達(dá)數(shù)十平方公里。

二手房?jī)r(jià)略高于建安成本

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者乘車環(huán)繞康巴什主城區(qū)一圈后發(fā)現(xiàn)，形態(tài)各異、主題鮮明的會(huì)展中心、博物館及大劇院等標(biāo)志性建筑遍布城區(qū)各地，似乎超越了一個(gè)普通三線城市的新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。即便是工作日，主城區(qū)仍顯空曠。只有文化藝術(shù)中心和康巴什美食廣場(chǎng)等地有熱鬧的氣息。

在雍景紫臺(tái)C區(qū)附近，來(lái)自河北邢臺(tái)的司機(jī)老趙訕笑著說(shuō)，“其實(shí)我覺(jué)得這不算空城了，最起碼街上有人，前兩年，想要問(wèn)路都費(fèi)勁，找不到人問(wèn)?。?rdquo;

在康巴什，除市區(qū)外，另外一個(gè)比較重要的區(qū)域，是康巴什新區(qū)北區(qū)?？蛋褪驳诙W(xué)和康巴什第二幼兒園均位于此區(qū)。這里集中了康裕小區(qū)、康麗小區(qū)、康祥小區(qū)等多個(gè)住宅區(qū)。這里的主道并沒(méi)有路標(biāo)，一位警察告訴記者，主道的名字叫烏仁都西路。

從近幾年的數(shù)據(jù)看，鄂爾多斯市的城鎮(zhèn)化率一直在小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)，這也說(shuō)明城鎮(zhèn)化進(jìn)程在逐步提高，鄉(xiāng)村人口，特別是年輕人向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的速度在加快，這部分城鎮(zhèn)人口人均消費(fèi)水平高于鄉(xiāng)村人口，對(duì)消費(fèi)需求也將產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用。

但這樣的人口增長(zhǎng)速度依然無(wú)法解決大面積空置問(wèn)題。在此大背景下，鄂爾多斯市的二手房銷售價(jià)格甚至僅比目前開(kāi)發(fā)商的建安成本高出幾百元。

一位小吃店的老板娘告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她家有拆遷房可售，售價(jià)為2800元/平方米左右，相比2010年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)，每平方米已便宜了1000多元。一位買菜路過(guò)的婦女說(shuō)，其實(shí)北區(qū)很多家庭有多套房產(chǎn)，一部分是拆遷所得，一部分則來(lái)自開(kāi)發(fā)商用房抵債，“開(kāi)發(fā)商抵債算給我們的價(jià)錢高，但是賣不出高價(jià)，一套房子要賠十幾萬(wàn)。”

部分項(xiàng)目仍然爛尾

即便入住率不算很低，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)區(qū)域沒(méi)有中介。很多售房信息直接掛到小區(qū)的宣傳欄上，或送到門衛(wèi)的收發(fā)室。

降價(jià)的并非只是二手房，一手房市場(chǎng)也不樂(lè)觀。

在康巴什新區(qū)，億利城文瀾雅筑項(xiàng)目是為數(shù)不多的在售新盤，售樓處的銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目自2010年下半年開(kāi)盤，原房?jī)r(jià)8000元/平方米以上，目前價(jià)格在5400元/平方米。

上述銷售人員指著三三兩兩的看房人說(shuō)，康巴什的情況不算差，這個(gè)項(xiàng)目是學(xué)區(qū)房，目前看房的人還不少。赤峰過(guò)來(lái)的清潔工老鄭笑著說(shuō)，“康巴什買房養(yǎng)老很好，年輕人遷過(guò)來(lái)還要考慮怎么去找工作的問(wèn)題。”

據(jù)《南方周末》2013年報(bào)道，鄂爾多斯興建了150多棟、上萬(wàn)套公務(wù)員住房。在烏蘭木倫河南面，公務(wù)員小區(qū)住房針對(duì)公務(wù)員的限價(jià)售賣，成為另一個(gè)政府動(dòng)員搬遷的杠桿。目前，小區(qū)住房針對(duì)公務(wù)員的售價(jià)大約在3300~3400元/平方米，而對(duì)外銷售的價(jià)格大約在3500~3800元/平方米。

在伊旗的興泰商務(wù)廣場(chǎng)，公務(wù)員孫大姐說(shuō)，當(dāng)年她和同為公務(wù)員的老公買了一套公務(wù)員小區(qū)的房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為4100元/平方米，但政府每平方米補(bǔ)助了800元，“不過(guò)，由于居住人群少，配套還是不夠方便。”

雖然康巴什的居住人群相比前兩年有了增長(zhǎng)，但在鄂爾多斯市，樓盤爛尾現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。

泰悅府是京投銀泰在鄂爾多斯的第一個(gè)項(xiàng)目，定位為高端獨(dú)棟別墅，并包含商業(yè)配套的高端綜合體，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)分兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為3年左右。

3月19日，記者實(shí)地走訪了泰悅府項(xiàng)目。在鄂爾多斯鐵西二期，未刷油漆的鐵皮圍擋圍住一塊土地，“泰悅府”三個(gè)黃色的大字，嵌在殘缺不完整的藍(lán)色門欄上，顯得尤為孤寂。透過(guò)藍(lán)色大門的門縫看到，院子里堆滿了土堆，一條水泥路通向了遠(yuǎn)處的小別墅，風(fēng)吹起搖曳的荒草，不見(jiàn)一個(gè)人影。

帶記者前行的出租車司機(jī)小張指著周圍林立的大盤說(shuō)，那些封頂之后沒(méi)貼墻磚的、還有沒(méi)建起來(lái)的樓盤，都是這邊的爛尾樓。

當(dāng)記者問(wèn)到這些項(xiàng)目緣何爛尾時(shí)，小張嘆了一口氣，“這里開(kāi)發(fā)量太大了，建起來(lái)賣給誰(shuí)呢？”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，鄂爾多斯樓市的主要問(wèn)題是房地產(chǎn)過(guò)度炒作，導(dǎo)致價(jià)格飆升，供給過(guò)剩，但債務(wù)、爛尾已是現(xiàn)實(shí)。目前來(lái)看，并沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)亟鹑诋a(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。更多的是個(gè)案，通過(guò)市場(chǎng)吸納了，現(xiàn)在整個(gè)庫(kù)存在慢慢消化。

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出路

鄂爾多斯何處去？非煤產(chǎn)業(yè)找亮點(diǎn)

◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自鄂爾多斯

今年全國(guó)兩會(huì)期間，鄂爾多斯市市長(zhǎng)廉素沒(méi)有回避“房子現(xiàn)在賣得怎么樣”的話題。他說(shuō)，2013年，鄂爾多斯市沒(méi)有賣出去的房子有45000套，通過(guò)一年的努力，已賣掉了1萬(wàn)多套。針對(duì)剩余3萬(wàn)多套的體量，廉素表示“這點(diǎn)量問(wèn)題已經(jīng)不是很大”。

2015年鄂爾多斯市政府工作報(bào)告指出，2014年“通過(guò)回購(gòu)、促銷等措施，消化存量商品房294萬(wàn)平方米。”而294萬(wàn)平方米，絕對(duì)能夠確保年銷售萬(wàn)余套。但這樣的回購(gòu)、促銷，也讓開(kāi)發(fā)商擔(dān)心：想要徹底盤活，還需要更長(zhǎng)時(shí)間。

房地產(chǎn)作為財(cái)富儲(chǔ)藏手段

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉是土生土長(zhǎng)的內(nèi)蒙古人，曾對(duì)鄂爾多斯市場(chǎng)做過(guò)實(shí)地調(diào)研。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2011年，鄂爾多斯的人均財(cái)政收入達(dá)到3.98萬(wàn)元，10年增長(zhǎng)了28.43倍。房地產(chǎn)是民營(yíng)企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用駜?chǔ)藏財(cái)富的一種工具，也就是說(shuō)一夜暴富形成的財(cái)富從現(xiàn)金變成了房子。

在鄂爾多斯，經(jīng)營(yíng)煤炭、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、民間借貸三者之間并沒(méi)有很清晰的界限。煤炭?jī)r(jià)格上漲、城市建設(shè)所產(chǎn)生的溢價(jià)收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成了一個(gè)分享的鏈條。出問(wèn)題的房地產(chǎn)公司，多數(shù)是單純以高成本民間借貸來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)。即便這些企業(yè)出了問(wèn)題，債主也一般不會(huì)步步相迫，而是與開(kāi)發(fā)商共渡難關(guān)。但凡主業(yè)是能源開(kāi)發(fā)企業(yè)，或有土地資源優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，事實(shí)上并未受到多大的沖擊。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，內(nèi)蒙古、山西等一些地區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上在近幾年一直被揭示，這和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)模式有很大關(guān)系。圍繞煤炭開(kāi)采形成的一系列產(chǎn)業(yè)鏈，使得各類民間資本聚集。而對(duì)于此類剩余的民間資本，當(dāng)?shù)卣畢s沒(méi)有提供一個(gè)暢通的渠道進(jìn)行消化，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫得到積累。隨著媒體輿論的曝光，進(jìn)一步惡化了市場(chǎng)環(huán)境，使得即便有真實(shí)投資需求的群體也不敢進(jìn)入。在這樣的情況下，去庫(kù)存的壓力自然從房企轉(zhuǎn)移到了地方政府身上。

力促非煤產(chǎn)業(yè)發(fā)展

雖然鄂爾多斯的人口，在過(guò)去數(shù)年間逐步增加。但康巴什新區(qū)這樣的新城，需要更多的人口流入，才能變得像一座“真正的城市”。由于煤炭市場(chǎng)的波動(dòng)，以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，鄂爾多斯亟須發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)，來(lái)吸引更多的人口到來(lái)。

鄂爾多斯市政府在2015年政府工作報(bào)告中表示，今年要新增城鎮(zhèn)就業(yè)3.2萬(wàn)人。加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，以回購(gòu)為主新增各類保障性住房22478套，其中棚戶區(qū)改造19206戶。大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)，加快聚集人氣、商氣。出臺(tái)戶籍制度改革配套政策，吸引更多人口到中心城區(qū)創(chuàng)業(yè)發(fā)展、就業(yè)生活。并提出要大力促進(jìn)非煤產(chǎn)業(yè)集群配套發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從鄂爾多斯市的政府工作報(bào)告可以看出，促進(jìn)非煤產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的一個(gè)特征。尤其伴隨著一些工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將促使一些優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，這對(duì)于此類城市資源盤活和人口聚集都是一個(gè)利好。