一攬子“新政”導(dǎo)引樓市恢復(fù)常態(tài)

據(jù)報，央行正在測評房貸政策，或?qū)⑾抡{(diào)二套房首付比例。在降息、降準背景下，各大商業(yè)銀行對該政策持支持態(tài)度。不僅如此。加上此前的公積金房貸降低首付比例，以及3月27日國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文強調(diào)要有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；要優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；加大保障性安居工程建設(shè)，并加強監(jiān)督管理等等，樓市一攬子“新政”或者說“惠政”正逐個落地。

那么，樓市一攬子“新政”或者說“惠政”到底是“救市”還是“救急”？“救市”是個敏感的詞，去年，各城各地和地產(chǎn)商們都翹首企盼，巴望中央出臺“救市”之策。但是，一番苦等迎來的是政策面的靜默和市場面的蕭條。無奈之下，各城各地悄然開始放棄地方限購政策，商業(yè)銀行限貸、公積金房貸首套房門檻降低也漸趨松動。這波由地方政府啟動和倒逼的樓市“新政”聯(lián)動，看似權(quán)力主導(dǎo)，實際上是市場主導(dǎo)下的政策松綁。

讓樓市回歸市場常態(tài)，實質(zhì)上就是排除人為干擾，讓樓市跟上市場節(jié)拍，這輪樓市“新政”似乎實現(xiàn)了上下和諧共振。但不得不說，各地放松限購的市場理由，是基于樓市的尷尬處境。從每月70城的樓市數(shù)據(jù)看，幾乎所有的二三線城市，都面臨著樓市不景氣引發(fā)的連鎖效應(yīng)。樓市存量難以消化和樓價遲滯而跌，還只是表面現(xiàn)象，地方政府最大的擔(dān)憂，是土地財政因此猛跌，導(dǎo)致已經(jīng)上馬的各項工程“爛尾”；地產(chǎn)商也可能因此資金鏈斷裂而跑路，引發(fā)銀行爛賬和引發(fā)新的社會矛盾。更要者，2014年是深改元年，經(jīng)濟新常態(tài)強化了對地方政府政績思維的矯正和燒錢買增長慣性的遏制，紊亂的地方融資平臺被清理了，地方債的責(zé)任定向追究也強化了。

過去兩年，是中央強行戒斷地方政府對樓市依賴，這是擠壓樓市泡沫的應(yīng)有之舉。但是，另一方面，促使樓市回歸市場常態(tài)，絕非要讓樓市隨市沉淪，更不是讓前些年樓市宏觀調(diào)控的成果付之東流。因而，考慮到現(xiàn)在各地的樓市境況，一攬子樓市利好政策，不是“救市”而在某種程度上實際是“救急”。

同樣是“救”，差別迥異。如果是“救市”，那就等于是對泡沫樓市的認可，也是對各地樓市刺激經(jīng)濟不可持續(xù)的政績思維的肯定，這當(dāng)然是背離當(dāng)下經(jīng)濟新常態(tài)的宏觀邏輯的。而“救急”則完全不同，紊亂樓市長期積累的矛盾需要消化，而且這些矛盾很多是由地方政府主導(dǎo)的土地財政所形成的。不當(dāng)?shù)恼吆蠊?，丟給市場只會制造市場混亂，消弭市場信心。正因如此，過去兩年人們對樓市一直持觀望態(tài)度。所以，無論從哪方面說，政策適當(dāng)適時入手，給樓市一些信心，消化一些存量，這是當(dāng)下各級政府的應(yīng)盡之責(zé)。

明晰“救市”與“救急”，就不至于錯解當(dāng)下的一攬子樓市“新政”，更不能對其抱以不應(yīng)有的幻想。

首先，一攬子樓市“新政”會釋放社會剛需——首套房的安居訴求和二套房的改善訴求。公積金房貸降低門檻和首付比例，在能滿足這兩種剛需，而絕非放水投機，虛熱樓市。

其次，一攬子樓市“新政”要點在于消化存量，盤活在建樓盤，避免“鬼城”和爛尾風(fēng)險。不久前，港媒發(fā)布內(nèi)地鬼城分布圖，雖然不免夸大其詞，但各地的確存在樓市無度建設(shè)而導(dǎo)致的新城“黑燈”現(xiàn)象。至于存量，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計算，全國待售商品房至少有約600萬套。“鬼城”也好，存量也罷，空置的住房豈止是浪費，更牽涉地方債、地產(chǎn)商破產(chǎn)和蔓延至金融系統(tǒng)的連鎖風(fēng)險。雖然一攬子樓市“新政”并不能直接消化存量，但能逐漸恢復(fù)市場信心。

其三，一攬子樓市“新政”突出保障性住房的調(diào)節(jié)作用。在確保定量建設(shè)的同時，適當(dāng)購買現(xiàn)有存量商品房以充實保障房。

為促使樓市由亂而治，再到市場化的健康發(fā)展，政策工具的應(yīng)用應(yīng)謹慎節(jié)制。因而，樓市一攬子“新政”須全力防止重蹈既往權(quán)力主導(dǎo)型的覆轍。所以，輿論也好，地產(chǎn)商也罷，千萬別再以“救市論”誤導(dǎo)市場。